בכירי ענף הנדל"ן מסכמים שנה מלאת תהפוכות ומה צפוי ב-2023

שנת 2022 מסתמנת כשנה בה חל מפנה בענפי הנדל"ן השונים ובראשם שוק הדיור שעובר שינויים דרמטיים לאחר עשור של עליית מחירים חדה, כאשר בשנה האחרונה זינקו בלמעלה מ-20%. השינויים במשק מחלחלים לכל הסקטורים לאחר שריבית הפריים טיפסה לרמתה הגבוהה ביותר בעשור האחרון ובמקביל האינפלציה זינקה בלמעלה מ-5% בשנה. נתונים אלו משפיעים על רוכשי הדירות לנוכח התייקרות המשכנתאות, אך לא פחות מורגשים בקרב היזמים והקבלנים. ישנה מגמה של האטה במספר העסקאות בשוק, אולם לא ניתן לסמן ירידה במחירי הדיור. שוק המשרדים שרוי באי יציבות לנוכח המשבר בענף ההיי-טק, בשוק ההתחדשות העירונית מסמנים הצלחה בכל הנוגע לקידום תכניות והבשלה של פרויקטים רבים ושוק המרלו"גים מציג עמידות עד כה. מומחי הענף מהחברות המובילות במשק מסכמים את השנה ומסמנים מה צפוי בשנת 2023.

אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת דמרי: "שנת 22 הביאה לקצה את השלכות הפער בין הביקוש להיצע, מה שהוביל לעלייה דרמטית של למעלה מ- 20% במחירי הדירות ולעלייה במחיר הקרקעות ששווקו, דבר המחזק את הערכות היזמים להמשך עליית מחירים. מאידך, בחודשים אחרונים אנו עדים להתקררות בביקושים וישיבה של רוכשים רבים על הגדר. 

שנת 23 תהיה שנה מאתגרת, הן לרוכשים והן ליזמים. אני לא רואה פתרון בטווח הקצר להגדלת מלאי הדירות, בעיקר באזורי הביקוש וכן לצורך האמיתי של משפחות רבות לקורת גג . מצד שני עליות המחיר ועליית הריבית יוצרים קושי אמיתי של משפחות לממן את הרכישה. אני מעריך כי השוק יחפש נקודת איזון חדשה. אני צופה שנראה המשך בשינוי ההתנהגותי של הציבור הישראלי והגדלת ביקושים למעגלים הרחבים מתל אביב, בערים כמו אשדוד, אשקלון, באר שבע, קריית גת, חדרה, אזור הקריות ועוד, שם עוד ניתן למצוא דירות במחירים סבירים. ערים בהן שכונות חדשות ונגישות תחבורתית, שמציעות איכות חיים למשפחות צעירות, ייהנו מגידול בביקוש וימשכו אליהן אוכלוסייה צעירה ואיכותית".

ארז כהן, שמאי ומשפטן, יו"ר לשכת השמאים לשעבר: "השנה התחילה בקולה תרועה רמה עם זינוק במחירי הדיור והמשרדים ובסיומה אנו חווים רגיעה בכל ענפי הנדלן. 

הצפי לשנה הבאה הוא שיחול מפנה בעקבות עליית הריבית, עצירת מימון והירידה בהיקף העסקאות, אלו שמשפיעים על שוק הדיור, המשרדים והמסחר. 

באזורי הביקוש, ככל הנראה לא תחול ירידת מחירים משמעותית לנוכח מחסור בהיצע. בנוסף למחסור הקיים בשוק הדיור, ישנם קבלנים שיושבים על הגדר, כתוצאה ההיצע לא גדל בקצב מספק ביחס לביקוש ומגמה זו צפויה להמשיך, ואף צפוי קיטון נוסף בהתחלות הבניה. הקבלנים יתחילו לבנות רק כאשר יחושו שיש יציבות בשוק.

לעומת זאת, בפריפריה אנו צופים שנראה ירידה במחירי הדיור כיוון שיש היצעים גדולים שחייבים לפגוש את הרוכשים ושם תהיה השפעה גדולה יותר. 

מפנה יכול להיות גם הזדמנות. בעלי קרקעות ממונפים מאוד ירצו ככל הנראה לממש נכסים, כך שתיווצר הזדמנות ברמת מחירים, ובשבועות האחרונים כבר ניתן לראות ניצנים ראשונים של עסקאות כאלו. 

בשוק המשרדים צפויה באזורי הביקוש האטה מכיוון  שהמחירים עלו באופן דרמטי בעקבות ענף ההיי טק. השינויים כבר קורים בפועל, והשוק מתקרר, אך עדין לא נצפו ירידות מחירים נכון להיום. 

דרור תורן, מנכ"ל אמריקה ישראל להשקעות: "השינויים הדרמטיים במשק בחודשים האחרונים יוצרים אנומליה והשוק מחפש נקודת איזון חדשה. מצד אחד ישנם דיווחים בכלי התקשורת כי ישנה האטה במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות ומצד שני הנתונים מצביעים על עליית מחירים של כ-20 אחוז בשנה החולפת, גם בתקופה הכולל את עליית הריבית במשק. כיזם וכאזרח במדינה אשר מושפע גם כן ממחירי הדיור, אני שואף לווין-ווין, מצב בו מחירי הדיור ישמרו על רף יציב בו היזמים ירוויחו והזוגות הצעירים ומשפרי הדיור יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירות. היציבות משרתת את כולם החל מהליכי התכנון והעבודה מול הרשויות וכלה בשיעור הריבית והאינפלציה. לקראת שנה הבאה, אני מקווה כי ממשלה חדשה משמעה גם יציבות בשוק הדיור לאורך זמן, קבלת החלטות בכל הדרגים שיאפשרו התייעלות של השוק ופתיחת חסמים היכן שצריך. רק כך נוכל להמשיך ולבנות דירות בקצב שיתחיל להדביק את הפערים העצומים בין הביקוש להיצע ולשמור לאורך זמן על רמת מחירים יציבה.

אנחנו בונים מאות יח"ד בפריפריה הצפונית, כדוגמת נוף הגליל ועכו,  ואנו לא רואים בהן האטה. שנת 2022 היתה שנה חריגה במספר העסקות הגדול שנחתמו בה ובעליית המחירים בשיעור גבוה יותר מאשר הממוצע בשוק. הצפי הוא שבשנת 2023 מגמה זו אף  תגבר ויחול גידול בהיקף העסקאות ועליית המחירים כיוון שיש מעט היצע, במחירים סבירים ובאזורים שמושכים אליכם רוכשים רבים".

סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק בקרדן נדל"ן: "עליית הריבית הביאה לשינוי התנהגות בשוק הדיור ולהאטה מסוימת בהיקף המכירות בכלל השוק. אך חשוב להבין, ההאטה שונה מאוד מקיפאון. עדין קיים פער גדול בין ההיצע לביקושים הגבוהים ולכן מדי יום מתבצעות עסקאות לרכישת דירות בכל הארץ. אזור תל אביב והמרכז מושפע ראשון מכיוון שרוכשים מתקשים לממן משכנתאות גדולות ובשיעורי מימון גבוהים עבור הדירות היקרות בלב אזורי הביקוש, אך התופעה עדין לא מורגשת באופן ניכר בפריפריה. רוכשים מחפשים דירות זולות יותר בפריפריה בהתאם ליכולותיהם הפיננסיות. ערי הפריפריה ייהנו מכך לאורך זמן כיוון שהן מושכות קהלי יעד חדשים ואיכותיים. על המדינה לחזק את המהלך של מעבר לפריפריה באמצעות הקמת תשתיות שיתמכו בכך כולל מבני ציבור, חינוך ותחבורה. 

לקראת 2023, מלאי הדירות בכל השוק דליל מאוד בעקבות הרכישות של השנתיים האחרונות, מנגד מספר התחלות הבנייה מועטות  יחסית, כך שעל כף המאזניים הביקוש עדין גבוה מול היצע נמוך .

המשמעות היא שנראה את עקומת הרכישות מטפסת. 

רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית: "השנה שחלפה מסמנת מפנה חיובי בענף ההתחדשות העירונית. מספר הפרויקטים שמבשילים הולך וגדל וקבועי הזמנים מתקצרים. ניכר כי הרשויות התחילו לבצע פעולות אקטיביות לצמצום פערי ההיצע ולקידום משמעותי של פרויקטי התחדשות עירונית וזאת מתוך הבנה שרק כך ניתן להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש, אך חשוב מכך לשפר את איכות חייהן של השכונות הוותיקות הן בפן הבטיחותי כאשר עשרות אלפי דירות לא עמידות בפני רעידות אדמה ואין בהן ממ"דים והן בפן החברתי, כדרך לחזק שכונות אלו.

וועדות התכנון והרשויות המקומיות מעורבות יותר ודוחפות יותר לקדם התחלות של פרויקטים, ראינו את זה לאורך השנה ואני מעריך שזה ילך ויגבר ונראה התפתחות משמעותית נוספת בשנים הבאות. 

חברת בוני התיכון מקדמת ייזום, בניה ושיווק של כ-2,100 יח"ד ב-6 פרויקטי נדל"ן למגורים כאשר אחד מהם הינו מגה פרויקט של התחדשות עירונית בהיקף של 1,100 דירות חדשות בתהליכי בניה מתקדמים וכן ייזום של כ-54 פרויקטי ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ בהיקף כולל  של למעלה מ-23 אלף דירות ואלפי מ״ר של שטחי מסחר ותעסוקה. זיהינו את תחום ההתחדשות העירונית לפני כעשור וכיום זה מהווה מנוע הצמיחה המשמעותי של החברה ומהווה פוטנציאל אדיר לייצור קרקעות לעשרות אלפי דירות באזורי הביקוש והקמת שכונות העתיד.

רז שרייבר, בעלים שותף בחברת אינהאוס, שיווק פרויקטים: "מהמחצית האחרונה של 2022, ולאחר טירוף במשרדי המכירות, חלה בלימה בביקושים, בעיקר על רקע העליה בריבית על המשכנתאות שהקטינה את כח הקנייה של רוכשי הדירות. כתוצאה מכך הגיעו רוכשי הדירות לביצוע עסקאות עם תקציב קטן יותר ולכן או שרכשו דירות זולות יותר, תוך פשרה כזו או אחרת או שפשוט התיישבו על הגדר. את ההאטה הרגשנו גם על רקע הלחימה באוקראינה, לה היתה השפעה משמעותית בחלקה הראשון של 2022 על ענף הבניה בישראל, בשל נושא השינוע וההתייקרות של חומרי הגלם שייקרו את עלות הבניה בלמעלה מ- 20% מה שהשפיע על מחיר הדירה הסופי וכן גרמו לעיכוב בקבלת סחורות בנמלי ישראל. נוסף על סיבות אלו, ולאחר שנים של פריחה בהייטק (שגם תרמה במידת מה להעלאת מחירי הדירות בעיקר במרכז הארץ), חווינו משבר בשנה האחרונה, עם גל פיטורים בענף, שהיווה בשנים האחרונות חלק לא מבוטל מרוכשי הדירות. גם עובדה זו, הובילה לבלימה בכמות העסקאות במשרדי המכירות.   

על אף שציבור גדול יושב כרגע על הגדר בהמתנה לירידה במחירי הדירות, אני לא צופה שזו תקרה. צריך לזכור שהדבר שמשפיע יותר מכל על המחירים הוא מחירי הקרקע וכמובן ההיצע, בו אנחנו לא רואים שינוי באופק. המחיר למשתכן גורם בסופו של דבר שיש מעט מאוד דירות שיוצאות לשוק החופשי ועל דירות אלו מועמס המחיר של ההנחה שנותנת הממשלה, וגם זה תורם לעליה של המחירים. חשוב לציין שגם הדיור להשכרה איבד את כדאיותו, בזכות עלות המימון של היזמים, שעלתה משמעותית. בתנאים אלו, כאשר אין פתרונות דיור זמינים ומידיים, אין בסיס אמיתי וריאלי לצפות לירידה במחירים".

ערן לב וגלעד רוזה, שותפים בקרדן גבע: "בשגרה שוק המשרדים חווה משברים מסוגים שונים ומתנהג כפרבולה לאורך זמן. ההסתכלות שלנו היא לטווח הארוך. בשטח אנו רואים שקיים צורך וגידול אמיתי באיזורי הביקוש. גם ההאטה החל מאמצע השנה של חברות ההיי טק, משפיעה נקודתית באזורי הביקוש וצפויה להיות זמנית, לנוכח העובדה שישנם ביקושים בשוק.

בשונה מההאטה שהמשק חווה כרגע, הקורונה שינתה את שוק העבודה באופן פתאומי ודרמטי, תוך כדי המשבר הבנו שלמרות שיהיו שינויים באופי העבודה, המשרדים לא הולכים לשום מקום, אלא תהיה אדפטציה. אנשים רוצים לעבוד מתוך משרד לצד קולגות.  בתחילת משבר הקורונה כל חברות הענק המניבות הודיעו שהן מפסיקות בנייה וייזום ובסוף המשבר ראינו שכולן בנו בקצב מוגבר. בניגוד למגיפת הקורונה הבלתי צפויה, המשבר הנוכחי הוא פיננסי ומעשה ידי אדם. מניסיוננו לאחר כל סייקל כלכלי שכזה, השוק מגיע ליציבות וצמיחה. 

בעוד שבשוק המגורים יש מרכיב מאוד אמוציונלי בקבלת ההחלטות, שוק המשרדים הוא הרבה יותר רציונלי כלומר כשיש ביקוש בונים וכשאין עוצרים.

רק לדוגמא, לאחרונה סיימנו לשווק בחולון במסגרת פריסייל 35 אלף מ"ר משרדים תוך 3 חודשים, במקום בו ישנו לכאורה היצע גדול של משרדים. ההצלחה בשיווק נובעת מההבנה של הרוכשים שלצד העלייה בעלויות המימון כי יש עליית ערך בשווי המשרדים, בפרט באזורי הביקוש

אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק, חברת רוטשטיין: "שינוי הריבית במשק משפיע בשוק לא רק על הרוכשים אלא גם יזמים מכיוון שהבנקים מקשיחים את תנאי ההלוואות לרכישת קרקעות. בעבר היזם נדרש למכירה של 10% בפריסייל כדי לקבל ליווי בנקאי, וכיום בנקים דורשים 20% מהדירות, ולכן יזמים מאטים את הקצב ולצד זאת נדרש הון עצמי גדול יותר. כאשר קצב הבניה יורד, כאשר רוכשים רבים יחזרו לשוק, הם עלולים לראות עליית מחירים בעקבות מחסור בהיצע.  כלומר גם אם תהיה ירידת מחירים, אני צופה שתהיה לטווח קצר ובאזורים ספציפיים ולא בכלל השוק. אנחנו לא הורדנו מחירים עד כה. אחד החסמים הבולטים שדורשים תשומת לב מיוחדת מצד המדינה  הוא קיצור הליכי הבירוקרטיה, שמהווה חסם משמעותי בקצב התחלות הבניה. 

מבחינת הרוכשים, לשמחתי, בשונה מהשוק המטורף של השנתיים האחרונות, בני הזוג יכולים לקבל החלטה מושכלת ולבחון את יכולותיהם, בלי לקחת סיכונים פיננסיים מיותרים. הדבר החשוב ביותר בשוק לרוכשים וליזמים הוא ודאות לאורך זמן, ולכן ככל שהשוק יגיע לנקודת איזון יציבה, זה ישרת את כולם״.

אסף חמו, סמנכ"ל שיווק בחברת עמרם אברהם: "השוק עדין סוער לאחר העלאות הריבית האחרונות השנה, אולם לנוכח העובדה שבאופן קבוע הביקוש לדיור גובר על ההיצע, אני מעריך שהשוק יחזור לקצב המכירות של השנים האחרונות.

עד כה, לא זיהינו עצירה במחירי הדיור, אולם ההערכה היא שקצב עליית המחירים יתמתן.

החברה מתפרסת בפרויקטים רבים מצפת ועד אילת ובטווחי מחירים שונים, ההאטה לא ניכרת עדין בפריפריה, כיוון שאנשים מחפשים הזדמנויות במיוחד בסביבת הריבית הזו. 

לצד שוק הדיור, אנו רואים המשך מגמת עלייה בענפי נדל"ן נוספים בהם פעילה החברה ביניהם שוק המלונאות בו יש דרישה גוברת, לוגיסטיקה ודאטה סנטרים. אלו ממשיכים להנות מביקושים גבוהים.

בעקבות הזעזועים בשוק המשפיע גם על קצב התחלות הבניה, חברות בעלות זרוע ביצועית, כפי שיש לנו, יהנו מיתרון כיוון שכך הן שולטות טוב יותר בכל שרשרת הייצור ובעיקר מכיוון שהן יכולות לצאת לביצוע יעיל ומהיר בקרקעות אשר מוכנות לשיווק לפי צורך והמצב בשוק, בהתאם לסביבת הריבית והביקושים".