Image by Daria Nepriakhina from Pixabay
מוטי קפלן
28/09/2023
מאידך ציבור לא קטן של רוכשי דירות פוטנציאלים, יושב על הגדר כבר תקופה לא קצרה, במיוחד מסוף 22 ובמהלך 23 כשהריבית למשכנתאות זינקה.
מעניין לדעת מה היה ההיצע השנתי של דירות חדשות בשנים האחרונות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ניתן לראות שבשנים האחרונות ניבנו בממוצע כ-50 אלף יחידות דיור מדי שנה:
בשנת 2017 נבנו 50 אלף דירות חדשות.
בשנת 2018 נבנו 53 אלף דירות חדשות.
בשנת 2019 נבנו 53 אלף דירות חדשות.
בשנת 2020 נבנו 50 אלף דירות חדשות.
בשנת 2021 נבנו 47 אלף דירות חדשות.
בשנת 2022 נבנו 51 אלף דירות חדשות.
אי אפשר להימנע מבעלי אינטרסים שמנסים באופן קבוע לפמפם על מחסור גדול בדירות, שאוטוטו יתפרץ וכמובן יגרום שוב לעליות מחירים. אבל המציאות יותר מורכבת. מול ריבית שבינתיים רק עולה בעולם ובישראל, ודיבורים שאולי תתחיל לרדת בשנת 2024, משכנתאות שההחזר עליהם קפץ, ודי מרתיע רבים מהזוגות הצעירים בעיקר, לקחת הלוואות בריבית גבוהה למדי. אז נכון שלפי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות שניטלו בחודש אוגוסט עלה ב-10% ועמד על 7.013 מיליארד שקל, לעומת 6.404 מיליארד שקל ביולי האחרון. לראשונה מאז דצמבר 2022 חצה סך המשכנתאות את רף ה-7 מיליארד שקל. אבל קשה לומר שזו מגמה ושוק הדיור מתאושש.
יש לזכור גורם נוסף שיכול להקשות על מי שרכש מקבלן 'דירה על הנייר', ועכשיו הוא חייב למכור את דירתו הישנה, לקחת משכנתא, ולהשלים את מחיר הדירה החדשה בהתאם להסכם עם הקבלן.
במצב של שוק בקיפאון, עם יתרון לקונים, אותם בעלי דירות הנמצאים במצב הזה יהיו חייבים להתפשר על מחיר דירתם. זאת כדי לא להיתקע עם בעלות על 2 דירות, כאשר התחייבו בהתאם לחוק הדירה היחידה לממש את הדירה הישנה, בתוך שנה וחצי, כדי להימנע מתשלום מס שבח במכירה, ולהנות מהפטור.
נתוני הלמ"ס על מכירת דירות חדשות
מאי-יולי 2023
בשלושת החודשים מאי-יולי 2023 נמכרו 7,610 דירות חדשות, עלייה של 9.7% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, פברואר-אפריל 2023. יותר מרבע (26.1%) מהדירות החדשות שנמכרו היו בסבסוד ממשלתי. כ-25.9% מהדירות החדשות שנמכרו היו במחוז הדרום וכ-25.1% – במחוז המרכז.
יולי 2023
בחודש יולי 2023 נמכרו 2,380 דירות חדשות, ירידה של 20.6% לעומת יוני 2023. 27.3% מהדירות החדשות שנמכרו במהלך חודש יולי היו בסבסוד ממשלתי.
בסוף יולי 2023 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-59,820 דירות, ומספר חודשי ההיצע היה 24.2 חודשים.
יותר ממחצית מהדירות שנותרו למכירה התרכזו במחוזות תל אביב (30.3%) והמרכז (23.9%).
מה קורה בשוק השכירות?
לפי נתוני הלמ"ס, מדד מחירי השכירות עלה ב-0.7% בממוצע בלבד בחודש אוגוסט, אך בדירות שבהן הייתה תחלופת שוכר, נרשמה עלייה ממוצעת של 8.4% בשכר הדירה החודשי. זאת לעומת חודש יולי כשנתון זה עמד על 9% ובחודש יוני על 9.8%, כך שמדובר במגמת ירידה מסוימת. בקרב השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עלייה של 3.8%.
בלמ"ס בדקו את מספר הדירות החדשות שנמכרו בסבסוד ממשלתי (תוכניות דירה בהנחה). על פי הנתונים, בשלושת החודשים האחרונים נמכרו 1,980 דירות חדשות בסבסוד ממשלתי, שהן יותר מרבע (כ-26.1%) מסך מהדירות החדשות שנמכרו, עלייה של 12.9% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
האחוז הגבוה ביותר של דירות חדשות שנמכרו בחודשים אלה היה במחוז הדרום (25.9%), שם נמכרו 1,967 דירות חדשות בתוכניות דירה בהנחה, ובמחוז המרכז (25.1%), שם נמכרו 1,906 דירות חדשות. במחוז תל אביב נמכרו 1,165 דירות חדשות, במחוז הצפון 976, במחוז חיפה 839, במחוז ירושלים 549 ואילו במחוז יו"ש נמכרו 207 דירות חדשות ביישובים ישראליים.
באיזה ערים נמכרו יותר דירות ברבעון האחרון?
לפי נתוני הלמ"ס, ראשון לציון ושדרות נמצאות בראש רשימת היישובים עם מספר הדירות הגבוה ביותר שנמכר בשלושת החודשים מאי-יולי השנה (532 ו-495 דירות, בהתאמה) ואף עם העליות החדות ביותר לעומת שלושת החודשים הקודמים (282.7% ו-560% בהתאמה). אחריהן ירושלים, שבה נמכרו 405 דירות חדשות – ירידה של 38.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים; אשקלון, שבה נמכרו 364 דירות חדשות – ירידה של 3.4%; תל אביב, שם נמכרו 358 דירות חדשות – עלייה של 52.3%; וחיפה עם 301 דירות חדשות – עלייה של 58.4%.
בפתח תקווה, שם נמכרו 264 דירות חדשות – ירידה של 26.5%; ובאר שבע, שם נמכרו 252 דירות חדשות – ירידה של 21%; נתניה, שם נמכרו 242 דירות חדשות – עלייה של 38.3%; עפולה, שם נמכרו 215 דירות חדשות – עלייה של 106.7%; נהריה, שם נמכרו 204 דירות חדשות – עלייה של 88.9%; ונתיבות, שם נמכרו 198 דירות חדשות בלבד – צלילה של 74.6%.
אין ספק שהגורם העיקרי שישפיע על החלטות הקנייה של דירות חדשות או יד שנייה, תהיה הריבית. במקביל צריך לזכור את העובדה שהשוק אמנם בקיפאון, אך התחלות הבניה ירדו ב-2023 באופן דרסטי, בגלל קשיי הקבלנים לקחת הלוואות חדשות, התמודדות עם החזרי הלוואות שההחזר עליהם זינק, ותזרים המזומנים השלילי.
סביר להניח שאותם מחוזות וערים שכיכבו בעליית מחירי הנדל"ן (או בירידה), ימשיכו באותה מגמה לפחות בטווח הקצר. כמות הדירות החדשות הלא מכורות שנימצאות על המדף, מתקרב ל-60,000 כמות לא מבוטלת חסרת תקדים, בוודאי ביחס לשנים האחרונות.
תוסיפו עוד כ-70,000 דירות יד 2 המוצעות למכירה, והגעתם למיספר לא מבוטל של היצע דירות. ו..זוכרים בנוסף את 190,000 הדירות הריקות?..
רוב המומחים והפרשנים טוענים שמי שחייב לרכוש דירה, כדאי לו לעשות זאת גם ואולי במיוחד בתקופה הנוכחית. במיוחד מי שאינו זקוק למשכנתא גבוהה עם הון עצמי מספיק. מאידך מנגד, לא מעטים מהמומחים דווקא בעד להמתין, כי ההשפעה במיוחד על מחירי דירות יד 2 טרם הגיעה לשוק לדעתם. הלחץ של אותם בעלי דירות כפי שהזכרנו כניראה רק ייגבר.
אם תהיה פשרה בהיבט המשבר הפוליטי חוקתי בישראל, תהיה לכך השפעה חיובית על הכלכלה, הצמיחה, המשק, שוק הנדל"ן והבורסה.
בקיצור, מצב לא פשוט למי שצריך להחליט אם להמשיך לשבת על הגדר או להיכנס לשוק ולרכוש או למכור דירה.
מצוקת הנדל"ן באה לידי ביטוי כיום בעיקר בקרב הקבלנים, המחזיקים לפי הערכות במלאי של 60,000 דירות חדשות לא מכורות. בתקופה של ריבית שלא עוצרת, מתקשים מאוד רבים מהקבלנים לעמוד בהתחייבויות שלהם כלפי הבנקים, בהחזר ההלוואות שניתנו להם בקלות ע"י הבנקים, כשהריבית היתה נמוכה מאוד.
מאידך ציבור לא קטן של רוכשי דירות פוטנציאלים, יושב על הגדר כבר תקופה לא קצרה, במיוחד מסוף 22 ובמהלך 23 כשהריבית למשכנתאות זינקה.
מעניין לדעת מה היה ההיצע השנתי של דירות חדשות בשנים האחרונות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ניתן לראות שבשנים האחרונות ניבנו בממוצע כ-50 אלף יחידות דיור מדי שנה:
בשנת 2017 נבנו 50 אלף דירות חדשות.
בשנת 2018 נבנו 53 אלף דירות חדשות.
בשנת 2019 נבנו 53 אלף דירות חדשות.
בשנת 2020 נבנו 50 אלף דירות חדשות.
בשנת 2021 נבנו 47 אלף דירות חדשות.
בשנת 2022 נבנו 51 אלף דירות חדשות.
נתון מעניין שכמעט לא מוזכר אלה מיספר הדירות הריקות בישראל, כ-190,000! כלומר מלאי שמספיק לכמעט 4 שנים מול הביקוש הממוצע.
אי אפשר להימנע מבעלי אינטרסים שמנסים באופן קבוע לפמפם על מחסור גדול בדירות, שאוטוטו יתפרץ וכמובן יגרום שוב לעליות מחירים. אבל המציאות יותר מורכבת. מול ריבית שבינתיים רק עולה בעולם ובישראל, ודיבורים שאולי תתחיל לרדת בשנת 2024, משכנתאות שההחזר עליהם קפץ, ודי מרתיע רבים מהזוגות הצעירים בעיקר, לקחת הלוואות בריבית גבוהה למדי. אז נכון שלפי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות שניטלו בחודש אוגוסט עלה ב-10% ועמד על 7.013 מיליארד שקל, לעומת 6.404 מיליארד שקל ביולי האחרון. לראשונה מאז דצמבר 2022 חצה סך המשכנתאות את רף ה-7 מיליארד שקל. אבל קשה לומר שזו מגמה ושוק הדיור מתאושש.
יש לזכור גורם נוסף שיכול להקשות על מי שרכש מקבלן 'דירה על הנייר', ועכשיו הוא חייב למכור את דירתו הישנה, לקחת משכנתא, ולהשלים את מחיר הדירה החדשה בהתאם להסכם עם הקבלן.
במצב של שוק בקיפאון, עם יתרון לקונים, אותם בעלי דירות הנמצאים במצב הזה יהיו חייבים להתפשר על מחיר דירתם. זאת כדי לא להיתקע עם בעלות על 2 דירות, כאשר התחייבו בהתאם לחוק הדירה היחידה לממש את הדירה הישנה, בתוך שנה וחצי, כדי להימנע מתשלום מס שבח במכירה, ולהנות מהפטור.
נתוני הלמ"ס על מכירת דירות חדשות
מאי-יולי 2023
בשלושת החודשים מאי-יולי 2023 נמכרו 7,610 דירות חדשות, עלייה של 9.7% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, פברואר-אפריל 2023. יותר מרבע (26.1%) מהדירות החדשות שנמכרו היו בסבסוד ממשלתי. כ-25.9% מהדירות החדשות שנמכרו היו במחוז הדרום וכ-25.1% – במחוז המרכז.
יולי 2023
בחודש יולי 2023 נמכרו 2,380 דירות חדשות, ירידה של 20.6% לעומת יוני 2023. 27.3% מהדירות החדשות שנמכרו במהלך חודש יולי היו בסבסוד ממשלתי.
בסוף יולי 2023 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-59,820 דירות, ומספר חודשי ההיצע היה 24.2 חודשים.
יותר ממחצית מהדירות שנותרו למכירה התרכזו במחוזות תל אביב (30.3%) והמרכז (23.9%).
לאחרונה ב-15.9.23 פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את מדד מחירי הדיור, שאמנם הציג ירידה מינורית בשיעור של 0.1% בחודשים יוני-יולי לעומת החודשיים שקדמו להם, אולם בחישוב שנתי ניתן לראות כי קצב העלייה השנתי של מחירי הדירות ירד ל-3.2%. לשם השוואה, בתקופת השיא של מחירי הדיור בישראל, בספטמבר 2022, עמד קצב העלייה השנתי על 19.8%.
מה קורה בשוק השכירות?
לפי נתוני הלמ"ס, מדד מחירי השכירות עלה ב-0.7% בממוצע בלבד בחודש אוגוסט, אך בדירות שבהן הייתה תחלופת שוכר, נרשמה עלייה ממוצעת של 8.4% בשכר הדירה החודשי. זאת לעומת חודש יולי כשנתון זה עמד על 9% ובחודש יוני על 9.8%, כך שמדובר במגמת ירידה מסוימת. בקרב השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עלייה של 3.8%.
בלמ"ס בדקו את מספר הדירות החדשות שנמכרו בסבסוד ממשלתי (תוכניות דירה בהנחה). על פי הנתונים, בשלושת החודשים האחרונים נמכרו 1,980 דירות חדשות בסבסוד ממשלתי, שהן יותר מרבע (כ-26.1%) מסך מהדירות החדשות שנמכרו, עלייה של 12.9% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
האחוז הגבוה ביותר של דירות חדשות שנמכרו בחודשים אלה היה במחוז הדרום (25.9%), שם נמכרו 1,967 דירות חדשות בתוכניות דירה בהנחה, ובמחוז המרכז (25.1%), שם נמכרו 1,906 דירות חדשות. במחוז תל אביב נמכרו 1,165 דירות חדשות, במחוז הצפון 976, במחוז חיפה 839, במחוז ירושלים 549 ואילו במחוז יו"ש נמכרו 207 דירות חדשות ביישובים ישראליים.
באיזה ערים נמכרו יותר דירות ברבעון האחרון?
לפי נתוני הלמ"ס, ראשון לציון ושדרות נמצאות בראש רשימת היישובים עם מספר הדירות הגבוה ביותר שנמכר בשלושת החודשים מאי-יולי השנה (532 ו-495 דירות, בהתאמה) ואף עם העליות החדות ביותר לעומת שלושת החודשים הקודמים (282.7% ו-560% בהתאמה). אחריהן ירושלים, שבה נמכרו 405 דירות חדשות – ירידה של 38.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים; אשקלון, שבה נמכרו 364 דירות חדשות – ירידה של 3.4%; תל אביב, שם נמכרו 358 דירות חדשות – עלייה של 52.3%; וחיפה עם 301 דירות חדשות – עלייה של 58.4%.
בפתח תקווה, שם נמכרו 264 דירות חדשות – ירידה של 26.5%; ובאר שבע, שם נמכרו 252 דירות חדשות – ירידה של 21%; נתניה, שם נמכרו 242 דירות חדשות – עלייה של 38.3%; עפולה, שם נמכרו 215 דירות חדשות – עלייה של 106.7%; נהריה, שם נמכרו 204 דירות חדשות – עלייה של 88.9%; ונתיבות, שם נמכרו 198 דירות חדשות בלבד – צלילה של 74.6%.
אשר לדירות חדשות שנותרו למכירה, מנתוני הלמ"ס עולה כי בסוף יולי 2023 עמד המספר על כ-59,820 יחידות דיור. 30.3% מהן במחוז תל אביב (18,100 דירות) ו-23.9% במחוז המרכז (14,330 דירות). מספר חודשי ההיצע (משך הזמן למכירת דירה) היה 24.2 חודשים. לשם השוואה, בשלושת החודשים הקודמים מספר חודשי ההיצע עמד על 23.6 חודשים, נתון נוסף שמחזק את העובדה ששוק הנדל"ן מצוי, נכון לחודש יולי האחרון, בקיפאון.
מה צפוי בהמשך השנה ולקראת 2024?
אין ספק שהגורם העיקרי שישפיע על החלטות הקנייה של דירות חדשות או יד שנייה, תהיה הריבית. במקביל צריך לזכור את העובדה שהשוק אמנם בקיפאון, אך התחלות הבניה ירדו ב-2023 באופן דרסטי, בגלל קשיי הקבלנים לקחת הלוואות חדשות, התמודדות עם החזרי הלוואות שההחזר עליהם זינק, ותזרים המזומנים השלילי.
סביר להניח שאותם מחוזות וערים שכיכבו בעליית מחירי הנדל"ן (או בירידה), ימשיכו באותה מגמה לפחות בטווח הקצר. כמות הדירות החדשות הלא מכורות שנימצאות על המדף, מתקרב ל-60,000 כמות לא מבוטלת חסרת תקדים, בוודאי ביחס לשנים האחרונות.
תוסיפו עוד כ-70,000 דירות יד 2 המוצעות למכירה, והגעתם למיספר לא מבוטל של היצע דירות. ו..זוכרים בנוסף את 190,000 הדירות הריקות?..
רוב המומחים והפרשנים טוענים שמי שחייב לרכוש דירה, כדאי לו לעשות זאת גם ואולי במיוחד בתקופה הנוכחית. במיוחד מי שאינו זקוק למשכנתא גבוהה עם הון עצמי מספיק. מאידך מנגד, לא מעטים מהמומחים דווקא בעד להמתין, כי ההשפעה במיוחד על מחירי דירות יד 2 טרם הגיעה לשוק לדעתם. הלחץ של אותם בעלי דירות כפי שהזכרנו כניראה רק ייגבר.
המצב הפוליטי והמשבר בישראל, עדיין לא גרמו לירידת הדירוג באופן ממשי ע"י גופי הדירוג בעולם. אך הרמזים מצידם כמו גם מצד הבנקים הגדולים, חברות ומשקיעים גדולים, שמהססים להשקיע בימים אלה בישראל, בהחלט עלולים להשפיע באופן שלילי על הכלכלה בישראל.
אם תהיה פשרה בהיבט המשבר הפוליטי חוקתי בישראל, תהיה לכך השפעה חיובית על הכלכלה, הצמיחה, המשק, שוק הנדל"ן והבורסה.
בקיצור, מצב לא פשוט למי שצריך להחליט אם להמשיך לשבת על הגדר או להיכנס לשוק ולרכוש או למכור דירה.
