מתי יבינו ראשי ערים והמדינה שתמ"א 38 ופינוי בינוי זה הצלת חיים?

אין כמעט מצב שאם אתם מחפשים דירה יד 2, בוודאי באזור המרכז בבניין ישן יחסית, לא יאמרו לכם כבר בטלפון המתווכים או המוכרים "הבניין בתהליך פינוי בינוי ממש בקרוב". בערים כמו בת ים וחולון הסיכויים הם שכמעט כל דירה תהיה 'על הנייר' בתהליך פינוי בינוי, גבוהים במיוחד. מאידך במצב כיום מדובר בתהליך ארוך ומייגע שיכול להימשך שנים רבות.

הצורך הדחוף בתמ"א 38 למיגון והיערכות לרעידות אדמה מול המציאות

בהיבט של התושבים בעלי הדירות הישנות המתגוררים בבניינים שניבנו בשנות ה-50 ואפילו לפני, חסרי המיגון נגד טילים ובנייה מתאימה לרעידות אדמה, יש הכרח מיידי לבצע פרויקטים של תמ"א 38. זה היה ברור עוד לפני שפרצה המלחמה ב-7.10. כבר בשנת 91' כשפרצה "מלחמת המפרץ" וטילים נורו לישראל לאזור המרכז, ובוודאי בהמשך ב'סבבים' הקודמים ובמבצעים בעזה, היה ברור שאזור המרכז מאוים לא רק אזור הדרום, ויש הכרח דחוף למגן את רבבות הדירות הישנות, חלקן עדיין עם תקרת רביץ וגגות רעפים ישנים.

היכן ראשי הערים שאמורים לדאוג לתושבים? למה לא דאגו לקידום התמ"א ומיגון בתי התושבים ביחד עם התחדשות העיר? התשובה ידועה, מבחינת אותם ראשי ערים הארנונה למגורים זניחה ולא ריווחית, ביחס לארנונה לעסקים הריווחית מאוד באותם רשויות. ההשקעה הנדרשת לכל תוספת דירות ותושבים במסגרת פינוי בינוי היא גדולה בכל הקשור לתשתיות, תחבורה, בריאות, חינוך מבני ציבור ועוד. קיים גם הניגוד המובנה בין התושבים ה'מסודרים' בבניינים חדשים יחסית, עם מיגון, שמבחינתם עוד דירות ותושבים יגדיל את הצפיפות וקשיי התחבורה, לבין הצורך הדחוף של התושבים הוותיקים בבניינים ישנים מאוד לדאוג לחידוש ומיגון במסגרת התמ"א 38 פינוי בינוי.

רמת גן כדוגמא להתנהלות בעייתית בנושא התמ"א 38

אם ניקח כדוגמא את רמת גן, נבין איך הניגוד בצורך החיוני בהתחדשות ומיגון התושבים ולא הפקרתם, מתנגש לכאורה עם מדיניות ראש העיר והעירייה. 

מספיק להסתובב בעיר כמו ר"ג לראות את הבניינים הישנים חלקם עושים רושם רעוע במיוחד, לאורך רחוב הרא"ה למשל ובמרכז העיר, ובשכונות הוותיקות כמו רמת יצחק ועמידר. היה מצופה מראש העיר כרמל שאמה, שיהיה הראשון להוביל התחדשות עירונית בוודאי בבניינים הישנים מאוד ולא להותיר עשרות אלפי תושבים ללא מיגון בסיסי, מעבר לצורך הטבעי בהתחדשות העיר. אבל שאמה ועיריית ר"ג התנגדו לפרויקטים לפינוי בעיר, עיכבו ועשו ככל יכולתם כך עושה רושם להקשות על היזמים והקבלנים, והתנגדו נחרצות לקידום פינוי בינוי בעיר. אבל בית המשפט אילץ את כרמל שאמה ועיריית ר"ג, לאפשר את המשך הפרויקטים לפינוי בינוי בעיר.

"התעלמות מהגנה על חיי אדם"

שופט המחוזי איתן אורנשטיין אמר ב-2019 דברים חמורים נגד עיריית ר"ג: "הוועדה המקומית ברמת גן פעלה תוך התעלמות מכך שבבסיס תמ"א 38 מצויה התכלית רמת המעלה והחשיבות של הגנה על חיי אדם" .גם היועמ"ש תקף בחריפות את מדיניות שאמה והעירייה: "מדיניות הוועדה המקומית שבנדון אינה עולה בקנה אחד עם הוראות התמ"א 38 אותה היא אמורה ליישם", נכתב בחוות הדעת. "מדיניות זו אינה סבירה ואינה מידתית. מדיניות זו, השוללת באופן כמעט גורף הוצאת היתרים מכוח התמ"א, אינה מבוססת על עמדה מקצועית או על פרמטרים תכנוניים רלוונטיים. כמו כן, מדיניות זו אינה מושתת על שקילה של כלל השיקולים התכנוניים, ומשכך קשה לראות במסמך המתווה כראוי מדיניות תכנונית, אלא לכל היותר הצהרה על הכיוון לקביעת מדיניות". אכן דברים קשים, לא עזר לעיריית ר"ג גם בערעור ב-2021 לעליון שדחה את עמדתה, וחייב אותה לאפשר את המשך הפרויקטים בעיר בהמשך לפסיקת המחוזי.

חשיבות הבדיקה הראשונית האם בכלל יש היתכנות לפרויקט

חשוב מאוד להבין את התנהלות הפרויקטים בתמ"א 38 והפינוי בינוי כדי להבין את הפוטנציאל הגדול, בצד הזהירות והמעקב הנדרש בכל התהליך. חשוב להדגיש כי את מימון בעלי המקצוע בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי משלם היזם, לכן אסור לוותר על בעלי מקצוע מטעם הדיירים.

עו"ד אמיר שטיינהרץ שמלווה דיירים בפרויקטים בתמ"א 38 ופינוי בינוי מדגיש את עיקרי הנושאים החשובים בהיבט הדיירים: "ראשית חשוב להבחין בין 2 סוגי פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית האחד תמ"א 38 שמאפשר לבעלי הזכויות לחזק את יסודות הבניין הקיים (ללא הריסתו), ואף להוסיף לבניין הקיים ממד"ים לבין פרויקט פינוי בינוי הריסה ובנייה מחדש. עורך דין המנהל פרויקטים מסוג פינוי בינוי עוסק בכלל האספקטים בפרויקט מתחילתו ועד השלמתו המלאה. תהליך פינוי בינוי הינו מסועף ביותר המערב גורמים רבים החל מהדיירים ועד לרשויות המדינה, היזמים והקבלן.

מה מידת המעורבות שצריכה להיות לעו"ד המלווה?

ראשית, במסגרת תפקידו, יבצע ניתוח מעמיק לגבי פוטנציאל קיום ומימוש הפרויקט החל ברמה המשפטית וכלה לביצוע בפועל, המחקר כולל סקירת ההיבטים המשפטיים הכרוכים במהלך זה, ההתנהלות המשפטית הדרושה מול רשויות המדינה, הוצאת ההיתרים הדרושים וכמו כן ווידוא מימוש זכויות הדיירים ובעלי הדירות תוך ייעוץ בענייני התשואה הצפויה בסיום התהליך. 

משנעשתה העבודה המשפטית המקדימה ופרויקט פינוי בינוי יוצא לדרך, ליווי הדיירים לכל אורכו, כשהעו"ד מוודא שזכויותיהם ממומשות, מייצג אותם בחילוקי דעות אל מול היזם והמבצעים ומשקף את התקדמות השלבים גם באופן כרונולוגי. לאחר שהמבנה החדש עומד על תילו, עורך הדין ימסור את המפתחות לבעלי הדירות וכמו כן יסייע להם בכל הסוגיות אשר נשארו פתוחות עד לסגירת כלל הקצוות מול מגוון הגורמים השונים.

לעו"ד קלמי שמילוביץ שמתמחה גם בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, יש נקודת מבט והשקפה על התנהלות הייצוג מול היזם.

"על פניו נראה כי 3 כוכבים מרכזיים מככבים בפרויקטים של תמ"א 38 לסוגיו – העיריה, היזם והדיירים. נראה כי מדובר בשלושה כוכבים מנצחים. לכל אחד מהם רווח מובטח מביצוע הפרויקט: העיריה, כמי שמגשימה את היעוד של חיזוק ומיגון בניינים; הדיירים, כמי שמקבלים את אותו חיזוק ומיגון מבלי להכניס יד לכיס; והיזם, רווח ברור בדמות זכויות בנייה שמוענקות לו, בזכותן יבנו דירות על הרווח המובטח.

אבל הדברים אינם חד משמעיים וברורים מאליהם. מי שמאמין שהעירייה מצפה בזרועות פתוחות לפרוייקט ומקלה בכל דרך על ביצועו טועה טעות בסיסית. לפחות במרכז, קיומן של תכניות בניין עיר אחרות ואינטרסים שונים לא תמיד מאפשרות לממש את כל יתרונות התמ"א. ליזם צפויה דרך חתחתים עד לקבלת ההיתר. בהקשר לעורכי הדין של הדיירים, הם מייצגים את האינטרסים של הדיירים, ואלה מן הסתם, לא תמיד משתלבים עם אלה של היזם.

גם כאשר עורך הדין פועל מבקש לייצג באמת ובתמים את האינטרס של הדיירים, לפעמים 'יואשם' על ידם, כמי שמצדד באינטרס של היזם, כי הרי שכרו משולם על ידו, ויש לו אינטרס להוציא לפועל את הפרויקט. הקושי הוא ברמה של הפרט, בצרכים המיוחדים של כל אחד מהדיירים, בהבטחות שזרק לעברם היזם כיד הדמיון הטובה עליו, אך בפועל אין לא ניתנות למימוש על פי חוק ומה לעשות, עורך הדין של הדיירים איננו קוסם".

טלאי על טלאי, השיטה הישראלית

כפי שניתן להבין, לכאורה התמ"א 38 ופרויקטים לפינוי בינוי היו אמורים להגשים את מטרת העל חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 היא אוסף של תקנות, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ב-1975, כאשר התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975 והפך למחייב החל מינואר 1980.

לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה, לאור זאת עלה חשש שבמקרה של רעידת אדמה חזקה בישראל, יגרום הדבר להתמוטטות מבנים רבים ולאלפי נפגעים, ומכאן התפתחה תוכנית התמ"א.

מלחמת המפרץ הדגישה את דחיפות התמ"א והתקנת ממ"דים בכל הארץ

במהלך השנים נוספו תיקונים ועידכונים. בשנת 1992, לאחר מלחמת המפרץ הראשונה אושר "חוק הממ"דים" לפיו בכל מבנה חדש חייב להימצא מרחב מוגן תקני ובדירות ממ"ד. תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי מבנים, איפשרה גם התקנת ממ"ד במסגרת הפרויקט והתוספות המאושרות, ובהתאם לסיכום בין הדיירים והיזם. 

המלחמה הנוכחית הדגישה את החשיבות העצומה של התקנת הממ"דים לא רק ביישובי העימות אלא בכל הארץ. זירוז וקיצור התהליכים והאישורים כיום להתקנת ממ"ד ע"י המדינה הוא צעד חשוב במיגון התושבים והגברת תחושת הביטחון. גם המהלך הממשלתי האחרון להתחדשות עירונית בפריפריה שם התמ"א 38 לא היה אטרקטיבי ליזמים, דווקא במקומות בהם היה נחוץ במיוחד הוא צעד חשוב וחיוני, בתנאי שיתממש ולא יישאר בגדר עוד תוכנית על הנייר.