הקרב על הקרקע - ראשי ערים נגד רמ"י, מי ינצח?

נדמה שהרבה זמן לא היה קרב עיקש שרק הולך וגובר בין ראשי ערים לבין רמ"י - רשות מקרקעי ישראל, לגבי עתיד התפתחות היישובים והיקף יחידות הדיור המתוכננות להיבנות בשטח השיפוט של אותם ערים ע"י רמ"י, באמצעות הגוף המהלך אימים כניראה על ראשי הערים - הוותמ"ל.

הפיצוץ בישיבת הוותמ"ל

המקרה שפירסמנו ושאירע בסוף החודש שעבר, אודות "פיצוץ בישיבת הוותמ"ל" ע"י ראש עיריית חדרה ניר בן חיים, כאשר הועדה דנה בתכנית המתאר חדרה בית אליעזר 3002, להקמת כ-7,000 יחידות דיור בעיר, היה רק יריית הפתיחה במאבק. 

בן חיים זעם על כך שעוד בטרם הסתיים הדיון בוועדה, בתוכנית שתקבע את גורלה של חדרה, תושביה והמרחב כולו, הפיצה רשות מקרקעי ישראל הודעה בדבר ההחלטה המקוממת לאשר להפקדה את התוכנית "וכך נחשף כי כולנו רק שחקנים במשחק מכור מראש", אמר ראש העיר בצאתו מאולם הדיונים.

לפי מידע שהגיע ל-FUNDER המאבק רק ילך ויתרחב וכבר עכשיו הצטרפו לראש עיריית חדרה, שורה של ראשי רשויות, חברי מליאת הוותמ"ל ונציג משרד החקלאות ומבקשים לקיים דיון חוזר בתוכנית במועצה הארצית.

המצטרפים לדרישתו של ראש עיריית חדרה לדיון חוזר בתוכנית הם: רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב יפו, עינת קליש-רותם, ראש עיריית חיפה, רונן מרלי, ראש עיריית נהריה ותמים יאסין, ראש המועצה האזורית זמר ונציג משרד החקלאות, יוחאי תירוש. 

מהי הוותמ"ל ולמה היא מפחידה את ראשי הערים?

מדובר למעשה בזרוע ביצועית של רמ"י להוצאה לפועל של תוכניות בהיקף גדול לשיווק אלפי יחידות דיור, עם סמכויות נירחבות במקרים רבים מעבר לסמכויות ראשי הערים, היא חלק ממינהל התכנון.

הועדה למתחמים מועדפים לדיור הוקמה בשנת 2014 בעקבות המלצת צוות "90 הימים" ביוזמת שר האוצר דאז יאיר לפיד, ככלי לפתרון משבר הדיור. מטרתה היתה להביא להגדלת היצע יחידות הדיור וליצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, ובמחיר מופחת. הוועדה פועלת מתוקף החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד- 2014. 

תכנית אחת בוועדה אחת. התכניות נידונות באופן בלעדי ע"י הועדה.

לוח זמנים קשיח. הועדה תאשר, או תאשר בשינויים או תדחה תכנית בתוך 24 חודשים ממועד הגשתה. 

סמכויות מורחבות - מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, למעט החריגים המפורטים בחוק הותמ"ל.

תכנון כמות גדולה של דיור בר השגה כחלק מהתכניות- בכל תכנית בקרקע שרובה מקרקעי ישראל יוגדרו כ-30% מיחידות הדיור להשכרה לטווח ארוך.

תכנון בהיקף נרחב - מינימום 750 יח"ד במסלול קרקע פרטית, 500 יח"ד במסלול פינוי-בינוי ו-200 יח"ד ביישובי מיעוטים. 

הועדה פועלת במספר מסלולים: מסלול קרקע שרובה מקרקעי ישראל, מסלול יישובי מיעוטים, מסלול קרקע פרטית מרובת בעלים ומסלול פינוי-בינוי שהפך להיות פופולרי בשנים האחרונות.

ראש עיריית חדרה בקרב בלימה נגד הותמ"ל ורמ"י

הותמ"ל יצר ויוצר גם כיום חשש גדול מצד הרשויות המקומיות, מכיוון שכפי שציינו לותמ"ל סמכויות הגוברות על סמכויות ראשי הערים, וביכולתה לאשר או לדחות תכניות גם אם הן עומדות בניגוד לתכניות המתאר הקיימות ברשות, ברמה המקומית או הארצית, או בניגוד לחזון והשקפת ראשי הערים.

מאידך כתוצאה מפעילותה אושרו עד היום תכניות למעל 100 אלף יחידות דיור, כאשר הותמ"ל מתוקף הסמכויות שהוענקו לה, מצליחה לאשר תוכניות תוך פחות משנה, לעומת ממוצע של 4-5 שנים ויותר במסלול האישורים הרגיל.

הוותמ"ל לא עוצרת

תוכנית תמ"ל/ 3002 שראש עיריית חדרה מתנגד לה נימרצות, עוסקת לפי רמ"י בהקמת רובע מגורים חדש בתמהיל מגוון בן כ-7,850 יח"ד, מתוכן כ-1,500 יח"ד קטנות בין 50-80 מ"ר, ועוד כ-300 יח"ד לדיור מיוחד. הרובע החדש כולל מרכז אזרחי בסמוך לכיכר/פארק רובעי בממשק עם השכונה הוותיקה ויוצר המשכיות של המרקם העירוני לשכונה הקיימת באמצעות רשת כבישים, שבילים ושטחים ירוקים הממשיכים את הרשת הקיימת ומנגישים את השטח הפתוח ממזרח, כולל טיילת לאורכה וכ-209 דונם שטח ציבורי פתוח.

עוד בתוכנית מבני חינוך וציבור בהיקף של כ-174,000 מ"ר, מסחר ותעסוקה כ-47,000 מ"ר. בינתיים הותמ"ל לא עוצרת, והתוכנית הוחלטה להפקדה.

גם יבנה במאבק נגד רמ"י

מסתבר שראש עיריית חדרה בן חיים לא לבד, גם ראש עיריית יבנה רועי גבאי הודיע שהוא מתנגד לתוכנית הותמ"ל שאישרה את תוכנית רמ"י יבנה מזרח שכוללת תוספת של 2,509 יחידות דיור חדשות. גבאי הודיע ליזמים וקבלנים כי הוא מתנגד למכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת 2,509 יחידות דיור בעיר במסגרת תוכנית "יבנה מזרח", שעתידה להוסיף כ- 12,500 יח"ד וכ-450 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

מה האינטרס הציבורי?

שאלה טובה, לכאורה התושבים הוותיקים איך לומר, פחות יעדיפו ברוב המקרים בנייה נירחבת בעירם, במקרים לא מעטים ע"ח שטחים ירוקים, כמו למשל התוכנית שעומדת בראש המאבק של ר' עיריית חדרה תמ"ל/3002 בשטחי הפרדסים שבין בית אליעזר לחדרה. דוגמה נוספת לחוסר תכנון ללא הכנה מראש של פיתוח ותשתיות תחבורה למשל, היא "העיר התקועה" חריש, הסיוט של התושבים שרוצים לצאת מהעיר כל בוקר לעבודה, ולשוב בערב בלי בילוי ארוך בפקקים.

מאידך, מצוקת הדיור שמפמפמים לנו כל הזמן, היצע קטן ומחסור של דירות מול ביקוש גדול, גורמת לגופים השונים כמו רמ"י לפעול בהתאם למדיניות שניקבעה ע"י הממשלה וגורמי המקצוע, (לעיתים בחופזה) ולהגדיל את היצע יח"ד במיוחד למשפחות צעירות ולציבור חסרי הדיור בהמשך למדיניות התכנון באמצעות זרוע הותמ"ל למשל, שלכאורה מהירה לתכנון אישור וביצוע תוכניות.

אז מי ינצח במאבק על הקרקע? המשך יבוא, אנחנו נעדכן כמובן.