מידרוג קובעת דירוג מותנה Baa1 באופק יציב לחברת MDG לגיוס של עד 195 מיליון שקל

עומר רגב

19/06/2024

‏

MDG Real Estate Global Limited

דירוג מנפיק	Baa2.il	אופק דירוג: יציב
דירוג סדרות ג', ד'	Baa2.il	אופק דירוג: יציב
דירוג סדרות ה', ו' (מובטחות)	Baa1.il	אופק דירוג: יציב

מידרוג קובעת דירוג מותנה Baa1.il (P) לאגרות חוב (סדרה ז') שתנפיק MDG Real Estate Global Limited ("החברה") בסך של עד 195 מיליון ש"ח ערך נקוב באמצעות סדרה חדשה מובטחת בשעבודים. תמורת הגיוס מיועדת לפדיון מוקדם מלא של אגרות חוב (סדרה ה') ולפעילות השוטפת של החברה. אופק הדירוג יציב.

התנאים להסרת סימון דירוג מותנה P לאגרות החוב (סדרה ז'):

מילוי כל התנאים בשטר הנאמנות הקשורים לרישום השעבודים לטובת הסדרה המובטחת.

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

סדרת אג"ח	מספר נייר ערך	דירוג	אופק דירוג	מועד פירעון סופי
ג'	1142504	Baa2.il	יציב	31/10/2024
ד'	1184308	Baa2.il	יציב	15/02/2027
ה' *	1190529	Baa1.il	יציב	15/02/2025
ו' *	1199967	Baa1.il	יציב	15/07/2025

* אגרות חוב (סדרות ה', ו') מובטחות בשעבודים קבועים מדרגה ראשונה על נכסי נדל"ן כמפורט בשטרי הנאמנות של אגרות החוב.

שיקולים מבניים לדירוג

לצורך הבטחת קיומן של התחייבויות החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב (סדרה ז') שיונפקו על ידי החברה, בכוונת החברה לרשום לטובת מחזיקי אגרות החוב (סדרה ז') שעבוד קבוע וראשון בדרגה על נכס מניב בעיר ניו יורק ברובע קווינס בכתובת 112-16 Astoria Boulevard, East Elmhurst, NY 11369, המוחזק במישרין במלואו על ידי חברת הנכס LGA Hospitality LLC המוחזקת בשרשור במלואה על ידי החברה. לפרטים נוספים אודות תיאור השעבודים הנכם מופנים לטיוטת שטר הנאמנות מיום 19.06.2024.

השטח הכולל של הנכס בן 6 הקומות הינו כ- 88 אלפי SF אשר כולל גם 63 מקומות חניה, והוא ממוקם בפינה הדרום מזרחית של שדרות אסטוריה ורחוב 112, ליד נמל התעופה לה גוארדיה בחלק המזרחי של אלמהרסט ברובע קווינס. על אף שתוכנן במקור כמלון, מעת שהושלמה הקמתו בחודש מאי 2022 הנכס החל להיות מופעל כמקלט לחסרי בית והושכר במלואו למחלקת שירותי חסרי בית של העיר ניו יורק לתקופה של 9 שנים עד לחודש מאי 2031. ה- NOI מהנכס לשנת 2023 היה כ- 3.9 מיליון דולר ושווי הנכס בספרי החברה ליום 31.03.2024 עומד על כ- 78.7 מיליון דולר.

הנכס משועבד כיום לטובת מחזיקי אגרות החוב סדרה ה', שמועד הפירעון הסופי שלהן על פי לוח הסילוקין חל בפברואר 2025 ומהווה 96% מקרן ערכן הנקוב הכולל של אגרות החוב סדרה ה'. בכוונת החברה להשתמש בתמורת הנפקת אגרות החוב סדרה ז' לצורך פדיון מוקדם מלא של אגרות החוב סדרה ה', ולפרוס את החוב לטווח ארוך יותר תוך הגדלתו עד לשיעור LTV של 65% משווי הנכס על פי תנאי שטר הנאמנות של אגרות החוב סדרה ז'. יתרת הסכום שיגויס מעבר לסכום שישמש לפדיון מוקדם מלא של אגרות החוב סדרה ה' ישמש לפעילות השוטפת של החברה.

מידרוג בחנה מתן הטבה דירוגית לאגרות החוב המגובות בבטוחות (סדרה ז') בהתאם למתודולוגיה "שיקולים מבניים בדירוג מכשירי חוב בתחום המימון התאגידי" (ספטמבר 2019) . בחינת הסדרה המובטחת כללה הערכה של איכות הבטוחה ושל שיעור ההשבה של הבטוחה ביחס לחוב המובטח, ובהתחשב בדירוג המנפיק Baa2.il. מידרוג מעריכה את מאפייני הבטוחה לטובת אגרות החוב (סדרה ז') באיכות "גבוהה" לאור התזרים השוטף מהנכס, מיקומו ושוויו וכן לנוכח המבנה המשפטי של הבטוחה. מידרוג בחנה את שיעור ההשבה מהנכס תחת תרחישי רגישות ביחס לשווי ההוגן של הנכס ליום 31.03.2024 הנע עד כדי 40% משוויו. להערכת מידרוג, תחת תרחישי הרגישות, יחס ההשבה למחזיקי אגרות החוב (סדרה ז') עולה בסבירות גבוהה על 70%. בהתאם לכך מידרוג העניקה לאגרות החוב (סדרה ז') הטבה דירוגית בגובה נוטש אחד מעל דירוג המנפיק ודירוג החוב הבכיר שאינו מובטח.

למידע נוסף אודות שיקולי הדירוג הנכם מופנים לדוח המעקב מחודש אוקטובר 2023.