זינוק במחירי השכירות: מי צודק בנתונים הלמ"ס או השוק?

נתחיל בספוילר, תל אביב חוזרת לעליות מחירים חדות, כאשר הדשדוש בשוק מגיע לסיומו עם זינוק של 2.5% במחירי השכירות.

נכון לחודש מאי, שיאניות המחירים מקרב הערים הגדולות הן תל אביב, הרצליה וירושלים, כאשר השתיים הראשונות רשמו גם התייקרות חדה החודש. בתחתית הרשימה נמצאות באר שבע, חיפה ואשקלון. העיר עם ההתייקרות החדה ביותר היא נתניה שרשמה עלייה של 3.0% במחיר השכירות הממוצע בחודש אחד. היצע הדירות להשכרה בכל הארץ עולה בחדות גם הוא בזכות חוזים שמסתיימים ופותחים את השוק, עם זינוק של 41%.

חברת הפינטק WeCheck המתמחה בשוק הנדל"ן, השכירות והמשכנתאות, מפרסמת את נתוני שוק השכירות בישראל נכון לחודש מאי 2024. הנתונים מבוססים על מידע אמת מעשרות אלפי דירות ברחבי הארץ ומבוסס על מחירי חוזי השכירות הסופיים בהן. הנתונים מתעדכנים מדי חודש וזמינים גם במערכת RentAI, המציגה נתונים שכירות עדכניים ברחבי הארץ עד לרזולציה של שכונות ורחובות. 

"העונה החמה" בפתח והביקושים בהתאם

הנתונים לחודש מאי מצביעים על פתיחת התקופה החמה בשכירות, עם עלייה בביקושים וחזרת הכוח לבעלי הדירות, מה שמאיץ את עליות המחירים ברחבי הארץ, עם עלייה ארצית של 1.1% בחודש מאי (בהשוואה לירידה של 0.4% בחודש אפריל). תל אביב כפי שציינו ולא במפתיע, חוזרת לעליות מחירים חדות, כאשר הדשדוש בשוק מגיע לסיומו עם זינוק של 2.5% במחירי השכירות. אבל נחמה קטנה, השוק טרם השיג את מחירי 2023, ועומד על פער 1.6% בהשוואה לשנה שעברה.
הדבר ניכר בנתוני ההיצע שעלו ביותר מ-40%, זאת בעקבות החוזים הרבים שמסתיימים עם בוא הקיץ וחתימה של חוזים חדשים. התקופה הנוכחית תהיה המבחן האמיתי של שוק השכירות מאז פרוץ המלחמה ובה אנו צפויים לראות האם המחירים יתאוששו לאחר הירידות שליוו את חצי השנה האחרונה. 

ההיצע והמחירים עדיין נמוכים משנת 2023

למרות זאת, היצע הדירות עדיין נמוך בכ-10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, והמחירים נמוכים יותר בכ-1.6% בממוצע, מה שמראה שהשוק עוד מצוי בפער מול שנה שעברה. העובדה החשובה יותר היא בתחום ההיצע. אם מגמה זאת תמשך הדבר יוביל בהכרח לעליות מחירים שאת הסנונית הראשונה שלהם אנחנו רואים בחודש מאי. תל אביב עם עלייה חדה של 2.5% בהשוואה לחודש הקודם, הרצליה ונתניה ממשיכות יחד איתה עם עליות שקרובות ל3%. ערי הדרום לעומת זאת עדיין נמצאות בקיפאון ואף ירידה מבחינת המחירים. ב"ש עולה ב0.3% בלבד ועדיין היא העיר הזולה בישראל. אשדוד עולה בפחות מאחוז ובאשקלון נרשמו ירידות מחירים, אשקלון אחת הערים הבודדות עם ירידות מחירים. 

הלמ"ס שוב "מפספסת" בנתוני האמת

כפי שראינו בעבר גם בנתוני עסקאות נדל"ן, מחירי הדירות, ועוד נתונים בשוק הנדל"ן למגורים, קשה לסמוך על נתוני הלמ"ס או האוצר מול המציאות.

חשוב לציין כי יש פער בין נתוני האמת בשוק ובין נתוני הלמ"ס שהתפרסמו אודות עליית המחירים בשוק. הלמ"ס טוענים כי שכר הדירה הממוצע עלה בחודש ב2.5% עבור שוכרים שחידשו חוזה ו-ב3.7%, זאת לעומת נתוני האמת שעומדים על עלייה ארצית של 1.1% בשכר הדירה.

הסיבות לפער נוסעות מכך שהלמ"ס מכליל מדי חודש חוזי שכירות מכלל הארץ, ללא התחשבות במשך החוזה שנחתם. לדוגמא דירה בה שהה שוכר במשך 3 שנים ומחירה לא התעדכן, תתעדכן במחירה באופן שמשקף 3 שנים ולא חודש אחד בלבד. כאשר הלמ"ס מודד את הפערים בשכר הדירה בין חוזי שכירות שנחתמו מחודש לחודש, הוא לא מתחשב בכך שבפועל החוזים החדשים משקפים עליות מחירים של שנה שלמה, אם לא יותר, מה שגורם לנתונים גבוהים בהרבה מאשר תמונת המצב בפועל. שוק השכירות אכן מצוי בעלייה, אך נתונים רשמיים הגבוהים ממצב האמת יכולים לייצר מצג שווא של השתוללות מחירים, כאשר במציאות ישנה עלייה שגרתית למדי.

נתוני מחירי השכירות הממוצעים בערים הגדולות בחודש מאי 2024 (דירות 1-5 חדרים):

נתוני היצע הדירות בערים הגדולות בחודש מאי 2024 (דירות 1-5 חדרים):

איך ישפיע המצב הביטחוני על שוק השכירות?

הנתונים המובאים מתייחסים בעיקר לערים הגדולות, מה קורה בערי ויישובי הפריפריה במיוחד בתקופה הנוכחית? ניתן לשער שרוחות המלחמה הנושבות במיוחד בצפון מידי יום, לא יעודדו מעבר לערים המטווחות בצפון, בוודאי בקו הגבול כמו קריית שמונה, מטולה, מושבים וקיבוצים בכל האזור, שננטשו כמעט לגמרי. אבל במידה ותהיה רגיעה יתכן וגם מצב השכירות ישתפר, ותושבים ישובו לפחות בחלקם לאזור אם למגורים ו/או לצרכי עבודה. ביישובי הדרום המצב עושה רושם משתפר בהדרגה, אבל עדיין גם שם רחוק מלהיות רגוע.