תוכנית התמ"א 38 תפוג באוגוסט, איך זה ישפיע עליכם?

התוכנית אושרה לראשונה ע"י הממשלה בשנת 2005. נקבע כי זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח התמ"א בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצאו לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי תאריך זה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי התקן הנ"ל, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, חלות הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה. ראוי לציין שהאטרקטיביות לתמ"א 38 נבעה בעיקר מתוספות זכויות בנייה ליזמים. ע"פ נתוני הוועדה הבין משרדית לרעידות אדמה, עם החלת התכנית בשנת 2005 היו בישראל כ-80,000 מבנים עליהם התכנית חלה.

עלות חיזוק המבנים והתאמתם לתקן גבוהה יחסית, ונדרש פתרון למימון העבודות. מטרתה של תמ"א 38 היה להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וכן קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בנייה ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. בפועל, התמ"א בוצע בעיקר באזורי הביקוש היקרים במרכז הארץ.

דווקא ביישובים הסמוכים לשבר הסורי־אפריקאי הזקוקים בדחיפות לחיזוק ולבנייה בהתאם לתקנים לעמידות בפני רעידות אדמה, התוכנית לא זכתה כמעט למימוש. במהלך השנים נוספו תיקונים ותוספות לתוכנית התמ"א 38, ולמעשה התוכנית היתה אמורה להסתיים כבר בשנת 2022, אבל תוקפה הוארך כל פעם מחדש מסיבות שונות ולאחרונה עקב המלחמה, וכעת התאריך הסופי לפקיעתה בהתאם להצהרות מינהל התכנון יהיה אוגוסט 24.

חלופת שקד

אחת מהתוכניות הידועות ביותר שהיו אמורות להחליף את תוכנית התמ"א 38 היא תוכנית שקידמה שרת הפנים דאז איילת שקד המכונה על שמה.

"חלופת שקד" לתוכנית להתחדשות בניינית אושרה ביוני 2022 והיא למעשה ידועה בחוק כתיקון 136 לחוק התכנון ובניה, הכולל בתוכו את החלופה לתמ"א 38.

בתוכנית החליפית פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) יזכו לתוספת זכויות בניה של עד 400%, ובמקרים מסוימים גם מעבר ל-400% בתנאי שיש תוכנית המאפשרת הגדלת זכויות מעבר לכך.

יתרון נוסף לחלופת הוא הסרת את מגבלות גובה הבנייה, שמאפשר להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים מצד היזמים.

מסלול נוסף במסגרת החלופה הוא מסלול הריסה ובניה מחדש וניוד הזכויות, זאת במקרים בהם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות במקום בו מוקם הפרוייקט המקורי, ואז מתאפשר לנצל את תוספת הזכויות במתחם אחר, שם ניתן ליישם את הזכויות הנוספות ("ניוד זכויות"). המסלול השלישי בחלופת שקד הוא מסלול המאפשר חיזוק מבנה בודד לתמ"א 38/1, עיבוי וחיזוק תוספת ממ"ד, בתוספות של יחידות דיור בהיקף של עד 200%.

באזורי הפריפריה בהם שווי הקרקע נמוך, והכדאיות הכלכלית נמוכה או לא קיימת ליזם, ניתן ניתן לקבוע את תוספת הזכויות עד לסך של 550% לטובת פרויקט של הריסה ובניה. תיקון החוק איפשר גם את איחוד ההליכים כך שהתוכנית וההיתר יקודמו בו זמנית.

מה יקרה עם פקיעת תמ"א 38 בסוף אוגוסט 24'?

עם פקיעת התוכנית ברשויות מקומיות, שעדיין לא הכינו תוכניות חליפיות לא יקבלו הארכות נוספות לקידום פרויקטים מכוח התוכנית של תמ"א 38. כך לפי המכתבים שנישלחו ע"י יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה וראש מטה התכנון הלאומי, ומנכ"ל מנהל התכנון, לראשי הוועדות המחוזיות והמקומיות לתכנון ולבנייה, למתכנני המחוזות ומהנדסי הוועדות המקומיות.

המשמעות היא שברשויות אלה לא ניתן יהיה להגיש יותר בקשות להתחדשות ברמת הבניין הבודד מכוח התמ"א 38 אלא כתב"ע (תוכנית בניין עיר) בלבד. לעומת זאת ברשויות מקומיות שהגישו תוכנית התחדשות בניינית לוועדות המחוזיות כדי להחליף את תמ"א 38, התוכנית תמשיך להיות בתוקף עד מאי 2026, או עד לאישור התוכנית החדשה, כל זאת כדי לשמור על רציפות תכנונית ומימוש התוכניות בפועל, באותם פרויקטים שאושרו. יודגש כי הודעת הפקיעה של תמ"א 38 לא משפיעה על בקשות להיתר שכבר הוגשו או שיוגשו עד 1.8.24, שעליהן ימשיכו להיות בתוקף הוראות תמ"א 38.

מה הסטטוס וההיערכות ברשויות השונות לפקיעת התמ"א 38?

בערים תל אביב-יפו, בני ברק ובת ים הערכה ברשות להתחדשות עירונית שלא ניתן יהיה להספיק לקלוט את התוכנית העירונית עד למועד שנקבע, כלומר אוגוסט 2024. הצפי ברשות כי התוכניות יקלטו באותם ערים לאחר המועד, ולאחר אישור התוכניות תהיה גם בערים אלה תוכנית חלופית להתחדשות בניינית, שלא מכוח התמ"א 38 שתסתיים. אין ספק שבערים שלא יספיקו לעמוד בהגשת התוכניות החלופיות במועד, צפויים קשיים לא פשוטים בתקופת "הגישור" עד לאישור התוכניות שיחליפו את התמ"א 38, במיוחד לכל המעורבים, יזמים, קבלנים וכמובן דיירים בפרויקטים בשלבים השונים במיוחד בשלב ההיתרים ואישורי תוכניות.

בערים: אשדוד, רעננה, קריית ביאליק, חדרה, רמלה, יבנה, נהריה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע, חיפה, לוד וראשון לציון, תוקף התמ"א 38 יימשך עד מאי 2026 (או עד שתאושר תוכנית מחליפה לתמ"א 38) זאת לאחר שהגישו למוסדות התכנון תוכנית חליפית לתמ"א 38. 

התוכנית ברמת גן צפויה להיות מוגשת ולהיקלט במועד עד 1.8.24, ובגבעתיים השכנה אושרה כבר תוכנית חלופית לתמ"א 38. בערים אשקלון ובית שמש עדיין מתקיימת בדיקה, והצפי שיקבלו הארכה לתוכנית התמ"א.

יש לציין כי בתל אביב מקודמת תוכנית 9 הרובעים (תא 5555), שלא קודמה ע"י הרשות להתחדשות עירונית אלא ע"י העירייה, עקרונות התוכנית אושרו בוועדה המקומית ובשלב זה מכינים את מסמכי התכנית בהתאם לעקרונות שאושרו כבר, ובהתאם להחלטת הועדה המקומית יועברו לאחר השלמת ההליכים לוועדה המחוזית.

דחיפות לא ברורה ועיתוי לא נכון 

שאלנו את עו"ד זיו גרומן שותף מייסד גרומן ושות', המתמחים בנדל"ן והתחדשות עירונית, מה דעתו על הכוונה לסיים את תוקף התמ"א 38 והצפי בענף עם סיומה.

עו"ד גרומן מזכיר כי "המטרה הראשונה והמוצהרת של המדינה בהחלטה על תוכנית התמ"א 38, והיא התמודדות עם המצב בו עשרות אלפי מבנים בסכנת פגיעה וקריסה בעת רעידת אדמה. מדינת ישראל יזמה את תמ"א 38 במטרה לאפשר לבעלי דירות במבני מגורים ישנים (שאינם עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה), לחזק את הבניין שלהם מפני רעידות אדמה באמצעות מתן תמריץ כלכלי ותכנוני: תוספת שטח לבנייה לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות ולבניית דירות חדשות. במהלך השנים מתברר באופן די ברור כי לתמ"א 38 יתרון חשוב מאוד בכל התהליך של התחדשות עירונית, ומיגון המבנים בזמן מלחמה כפי שלצערנו אנחנו חווים כיום".

מה אתה חושב לגבי סיום התוכנית?

"בהקשר לסיום התמ"א 38 במתכונתו הנוכחית, ראשית חשוב לזכור כי כל מי שהחל כבר את התהליך התמ"א 38 בהתאם לעקרון ההמשכיות התהליך יימשך גם לאחר סיום התוכנית ב-8.24, בהתאם לתוכנית שהוגשה וההיתרים שקיבל ובמסגרת התב"ע באותה עיר.

התופעה של יצירת תחושת דחיפות לשינוי תוכנית בתחום הנדל"ן, ובוודאי תוכנית כמו תמ"א 38, כאשר שנים מדובר על תוספות חלופות תיקונים ושינויים בה, מבלי שיש תוכנית על חליפית שתפשט את ההליכים ותהיה ברורה לכל העוסקים בתחום, היא בעייתית במיוחד בזמן מלחמה. אני לא מוצא סיבה הגיונית לדחיפות של הרשויות לדד ליין דווקא עכשיו.

"יש רשויות שממילא פועלים כבר בכיוון תכנוני שייתן מענה גם לצרכי התושבים וגם במסגרת תכנון כולל לעיר, עם ראייה עתידית כמו למשל בחולון בתוכנית ח' 619 או בתל אביב בתוכנית הרובעים תא 5555. אני חושב שהבעיה האמיתית בראייה של המדינה שטרם ניתן לה מענה היא חוסר הכדאיות הכלכלית ליזמים לבצע פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית דווקא בפריפריה באזורים שם חיוני לחזק ולבנות מבנים בהתאם לתקנים ולסיכון לרעידות אדמה וכמובן למיגון בזמן מלחמה. ללא מעורבות אקטיבית של המדינה במשאבים לא ניתן יהיה להוציא לפועל בקנה מידה משמעותי פרויקטים של התחדשות באותם אזורים".

עו"ד גרומן מזכיר את דברי מבקר המדינה בדו"ח המבקר האחרון בנושא שפורסם ב־15 בינואר 2024, לפיו "תוכנית תמ"א 38 אינה משיגה את מטרתה, וכי ביישובים הסמוכים לשבר הסורי־אפריקאי קצב מימוש התכנית אינו מעשי במוסדות חינוך, רק כ־5% מכ־1600 המבנים הטעונים חיזוק חוזקו עד כה", לא בטוח שלפי ההתנהלות עד היום יש סיבה לאופטימיות. יחד עם זאת המלחמה ומאות אלפי התושבים שפונו, אולי יגרמו למקבלי ההחלטות להבין, שתוכנית בשם כזה או אחר חייבת לצאת לפועל בהקדם למימוש מטרות היסוד של התמ"א 38, הן בבניית מבנים שיכולים לעמוד ברעידות אדמה, ועמידות ומיגון בזמן מלחמה כפי שמסתבר שוב לצערנו בימים אלה של מלחמה".