האם שוק המשרדים מתחיל להתאושש?!

זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן IBI בית השקעות

01/07/2024

‏

האם שוק המשרדים מתחיל להתאושש?

בשנתיים האחרונות שוק המשרדים נמצא במקום מאתגר. העלאות הריבית, הרפורמה המשפטית, ופרוץ מלחמת "חרבות ברזל", הביאו למצב שבו שוק המשרדים "תקוע"- מתחילת שנת 2023 מציינות חברות הנדל"ן המניב שמורגשת התמתנות בביקושים והתארכות שלב המשא ומתן לסגירת הסכמים בעיקר על שטחי משרדים.

למרות זאת, מתחילת השנה אנו עדים לשתי עסקאות גדולות שנחתמו בשוק המשרדים, ונשאלת השאלה האם שוק המשרדים מתחיל במגמת התאוששות?

רבוע כחול משכירה כמעט מחצית משטחי המשרדים בפרויקט תוצרת הארץ לצד שלישי

בחודש אפריל, הודיעה רבוע כחול על התקשרות להשכרת 18 אלף מ"ר המהווים כ- 60% מסך השטחים לשיווק בפרויקט תוצרת הארץ, בחלוקה הבאה: 5,000 מ"ר מיועדים למשרדי הקבוצה עצמה, והיתרה הושכרה לצד שלישי שאינו קשור לחברה. דמי השכירות צמודים למדד ומשקפים מחיר ממוצע של כ- 155 ₪ למ"ר (הסכום לא ממודד), כאשר ההכנסות הצפויות בגין כל תקופת השכירות (כ- 21 שנים) מהשוכר ומהשוכרים שהינם צד קשור עומד על כ- 670 מ' ₪. על פי הסכם השכירות, מסירת החזקה במושכר לשוכר לשם ביצוע עבודות התאמה צפויה בתחילת השנה הבאה.

המחיר למ"ר לא כולל חניות ולא כולל דמי ניהול, אך כולל בתוכו השתתפות מסוימת בגמר.

גב ים ואמות חותמות עם גוגל על הסכם שכירות ב- TOHA2

בשבוע שעבר, הודיעו גב ים ואמות המחזיקות כ"א 50% מפרויקט TOHA2, על חתימת הסכם השכירות עם גוגל שעליו דווח לראשונה ב- 9/11/2022.

על פי ההסכם, תשכור גוגל כ- 60 אלף מ"ר (המהווים כ- 38% משטח המגדל) ברמת מעטפת בחלקו העליון של המגדל וכן כמה מאות מקומות חניה, לתקופת שכירות בת 10 שנים (עם זכות יציאה חד פעמית בתום 5 שנים), שתחל ברבעון הראשון של שנת 2027, בתמורה לדמי שכירות כוללים בסך של כ- 115 מיליון ₪ בשנה, הצמודים למדד חודש מאי 2024.

לפי ההסכם דמי השכירות כולל החניות נאמדים בכ- 160 ₪ למ"ר כולל החניות.

דמי שכירות שנתיים כולל חניות	מ"ר שנחתם	דמי שכירות חודשיים למ"ר כולל חניות	דמי שכירות למ"ר כולל חניות
115,000,000	60,000	1,917	160

בהנחה וננטרל את החניות, נקבל דמי שכירות הנעים בטווח של 150-154 ₪ למ"ר, תלוי כמות החניות שיושכרו.

כמות חניות	שווי לחניה	עלות חניה שנתית	דמי שכירות שנתיים ללא חניות	דמי שכירות חודשיים ללא חניות	דמי שכירות למ"ר ללא חניות
300	1,200	4,320,000	110,680,000	1,845	154
400	1,200	5,760,000	109,240,000	1,821	152
500	1,200	7,200,000	107,800,000	1,797	150

דמי השכירות גבוהים ממחירי השוק הנוכחיים

על מנת להבין האם דמי השכירות שנחתמו בחוזים החדשים גבוהים או נמוכים ממחירי השוק הנוכחיים, ביצענו השוואה אל מול דמי השכירות בסקרי השוק של חברות ניומרק – נת"מ ושל CUSHMAN&WAKEFIELD ישראל.

לפי סקרי השוק האחרונים שהתפרסמו, המחיר למ"ר במשרדים Class A, בציר יגאל אלון עומד בסקר נת"מ על כ- 138 ₪ למ"ר, אך הוא מתחשב ברמת גימור סטנדרטי לשטחי המשרדים. לפי סקר CUSHMAN&WAKEFIELD ישראל, דמי השכירות למ"ר בציר יגאל אלון למשרדי Class A, עומד על 117 ₪ למ"ר לשטחים ברמת גמר. כלומר, גם רבוע נדל"ן וגם גב ים ואמות חתמו על הסכמי שכירות במחירים גבוהים יותר בכ- 20% מממוצע ממחירי השוק לפי הסקרים האחרונים, ויש לציין שחוזים אלה נחתמו בגין שטחים ברמת מעטפת.

עדיין קיים ביקוש לשטחי משרדים, אך לפי קריטריונים ספציפיים

כפי שציינו מעלה, מתחילת שנת 2023, חברות הנדל"ן המניב מדווחות על ירידה בביקושים, מו"מ קשה יותר וארוך יותר, וקשיים בהשכרת נכסים בתחום המשרדים בעיקר במעגלים שניים ושלישיים למע"ר ת"א.

שתי העסקאות הנ"ל, מראות שמגמת ה- “Flight to quality” מתעצמת בשוק המשרדים. כלומר, חברות בעלות שטחי משרדים Class A, במיקומים מרכזיים עם נגישות לצירי תחבורה ראשיים ימשיכו ליהנות מביקושים, בעוד חברות בעלי שטחי משרדים Class B ומטה, אשר ממוקמים במעגלים שניים ושלישיים לת"א, ימשיכו להתקשות בהשכרת שטחים אלו ודוגמא לכך הוא פרויקט אינפיניטי של ריט 1 ופרויקט אמות חולון שלמרות שמדובר בשני פרויקטים חדשים ברמת Class A, מיקומם מקשה על השכרת השטחים הפנויים.

בשורה התחתונה

שתי העסקאות הנ"ל מסמנות את המגמה הקיימת בשוק המשרדים – חברות בעלות נכסי Class A, במיקומים מרכזיים עם נגישות לצירי תחבורה ראשיים ימשיכו ליהנות מביקושים ויצליחו להשכיר שטחים, בעוד חברות בעלי נכסי משרדים Class B, במעגלים שניים ושלישיים לת"א ימשיכו להתקשות בהשכרת שטחי משרדים ואנו סבורים שמגמה זו תמשיך ללוות אותנו לפחות בשנה הקרובה כאשר דוגמאות לכך ניתן לראות בפרויקט אינפינטי של ריט 1 ברעננה ופרויקט אמות חולון.