מנכ"ל חברת אזורים: "האתגר המרכזי היום בענף הנדל"ן קשור להיצע"

"האתגר המרכזי היום בענף קשור להיצע. היזמים צריכים לייצר כמה שיותר יחידות כדי לפגוש את הביקוש, כדי לפגוש את הסיטואציה שאנחנו מקווים לראות במהרה – היום שאחרי המלחמה. יש את הביקוש הרגיל ויש גם את היהודים מחו"ל. אנחנו רואים מה קורה שם. לכל הביקוש הזה צריך לתת מענה". כך אמר רון אבידן מנכ"ל חברת אזורים בפאנל "ישראל מתחדשת - ממלחמה לתקומה" בכנס נדל"ן שנתי שנערך אתמול באצטדיון סמי עופר בחיפה.

הפאנל התמקד בהשפעות המלחמה על שוק הנדל"ן והמגורים, מגמות ותרחישים, והאתגרים שניצבים בפני היזמים והקבלנים. 

עוד אמר אבידן: "הקשיים לא פשוטים, ויש הרבה דברים שלא השתפרו כבר שנים. בעיית הפועלים למשל ששום דבר לא נעשה לגביה. יש בעיות בדיור למגורים אבל בדיור להשכרה שם הבעיה היא כפולה ומכופלת. חייבים להבין שגם בהתחדשות עירונית תהיה השפעה משמעותית מהיעדר דיור להשכרה כי צריך לפנות אנשים מהדירות הישנות ולא למלונות. ההתחדשות העירונית הוא פתרון לאומי ברמה הביטחונית. היום יש דירה ללא ממ"ד ויש דירה עם ממ"ד. אחרי ה-7 באוקטובר כל מי שהיה לו ספק מבין שלגור בדירה ללא ממ"ד בישראל זה סיכון אמיתי. הפוטנציאל בפינוי בינוי מחייב התקנת תקנות לשעת חירום כדי שיהיה אפשר לקדם ולממש פרויקטים במהירות. גם בגלל טילים וגם בגלל רעידות אדמה. זה ענף עם בעיה מובנית קשה מאוד. אי אפשר לנהל עסק כשלוקח לקדם פרויקט 7-8 שנים. צריכים לקדם פרויקטים בבליץ".

עמי פליישר, משנה למנכ"ל תדהר ייזום וסמנכ"ל יזמות מגורים אמר בפאנל כי: "לצערי אני חושב שהמחירים הולכים לכיוון של עלייה. יש יותר מידיי פרמטרים שמעידים שזה המצב. הביקוש הגבוה, מחירי ביצוע שנמצאים ברמה גבוהה היסטורית. יזמים מעדיפים יציבות כי אנחנו רוצים שפרויקטים ייצאו. אבל היום יש הרבה פרויקטים שלא יוצאים וזה מגדיל את המחסור.  פתחנו השנה אלפי דירות לתכנון אבל יש חלק שלא ישימות. אנחנו מקווים שבשנים הקרובות זה יגיע למצב של היתכנות כלכלית. יש מגוון פעולות שעל המדינה לעשות – המדינה יכולה להעמיד ערבויות לבנקים כדי להקל על המימון של היזמים. בתחום התשתיות גם יש לטפל – אפשר לשווק המון קרקעות אבל לחברת חשמל אין היום מספיק חשמל לתת לכל הפרויקטים. אין מספיק בטון ויש קושי חמור של כח אדם. המדינה צריכה להתמודד עם זה". 

מורדי שבת, מנכ"ל  ICR, התייחס למצב בענף : "אני אופטימי. אני חושב שמה שקורה בתקופה הנוכחית קצת לא ברור – השוק מחפש כיוון. אני לא חושב שיש האטה במכירות, אבל אנחנו בתקופה של אי וודאות. המצב הפוליטי בארץ ישפיע מאוד על הענף וישנה לדעתי גם את המצב הכלכלי. הביקושים הם עצומים. אני מחכה ל2025 – יהיה שמח. בהתחדשות עירונית אנחנו חייבים ליזום. אם נחכה שהרשויות המקומיות ידברו או יסתדרו עם המדינה - לא יקרה כלום. אם זה לא עובד בדרך המלך, צריך ללכת לקצר טווחים, וללכת לוועדה המחוזית. כי אין ברירה. אבל אני אופטימי, רואים איך המשקיעים והמוסדיים משקיעים בענף הנדל"ן ובחברות. הם רואים את ההתפרצות שהולכת לבוא. בסוף הרוכשים חוזרים".

שירלי מישאל, ראש סקטור נדל"ן בנק דיסקונט: "הריבית לא עלתה, והצפי שלא יהיה שינוי. היזמים מתמודדים עם שורה של קשיים. קושי בשרשרת האספקה, הריבית, קושי במכירת דירות, אנחנו רואים חזרה לשיטות שיווק ישנות מלית ברירה. אנחנו מתמודדים בבנק עם דוחות אפס מאוד מאתגרים על בסיס קרקעות שנרכשו במחירים גבוהים ומחירי בנייה גבוהים. אנחנו צריכים לממן את הפרויקטים ולראות איך ממשיכים את בניין הארץ שזה מאוד חשוב. במציאות שאנו נמצאים בה מערכת בנקאית יציבה וחזקה היא הכרח אבל האתגרים גדולים גם במימון וגם ביזמות".

בכל הקשור למבצעי המימון של הקבלנים אמרה מישאל כי: " 20 80 תמיד היה. יזם מנסה להתאים את עצמו לתוכנית העסקית. היזם גוזר על עצמו הוצאות מימון וצריך להיערך לזה. ויש סיכונים. המסגרות מנוצלות לאורך זמן ויזמים שלא ימכרו לאורך זמן יצטרכו להזרים כסף. היזם חשוף היום ויש לו משקולת על הפרויקט ועל התקציב וצריך רגישות גדולה מאוד. זה אתגר לא פשוט".

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: "מדינת ישראל היא מדינה שבכל שנה יש בה אירוע אחר. בעשור האחרון הייתה הקורונה, אח"כ הריבית, שהייתה אירוע מאוד דרמטי, אח"כ מהפיכה משפטית ועכשיו המלחמה שלא נגמרת. אנחנו בענף של גלים וצריך לחכות לסוף הגל. צריך לנהל סיכונים נכון ויש המון סיכונים. גם מימון וגם כח אדם וגם חומרי גלם. חייבים לשמור על אופטימיות ודברים יהיו טובים יותר. אתמול לא ירדה הריבית, אולי בפעם הבאה". 

לגבי מבצעי המימון אמרה גור: "אני לא חושבת שכל הלקוחות מפנימים את הסיטואציה והם מתפתים למבצעים. אני מקווה שבסוף הם לא יאבדו את הכסף הזה לבנק. מזכיר לי שאנשים לקחו הלוואות כדי לקנות מניות וזה מסוכן מאוד. צריך לעשות את זה מאוד בזהירות ולתת את הייעוץ הנכון לרוכשים. חייבים להסביר לאנשים בדיוק את העניין". 

אסף סימון, מנכ"ל בסט ייזום: "התפקיד המאתגר של מנכ"לי חברות זה ניהול הסיכונים של החברה. הסיכון גדול ברמה חריגה מאוד ואף אחד לא יודע מתי הוא יקטן בחזרה. הבירוקרטיה אוכלת אותנו. מהרגע שהוצאנו תב"ע עד היתר הבנייה זה תהליך מאוד מאוד ארוך. הביקוש כאן וקיים אבל אני לא בטוח ש-2025 תהיה כל כך שמחה. הריבית הפתיעה את כולם, עלתה מאוד מהר ולגבהים שלא צפינו. המכירות היום זה בעיקר על בסיס מבצעים. אני רואה גם מבצעי עומק לפעמים שלא נראים טוב מהצד – ותמיד צריך לזכור אין מתנות בחינם. הרבה מהדירות שצריכות להיבנות זה בהתחדשות עירונית אבל אם אין דיור להשכרה – לא תהיה גם התחדשות עירונית. גם המצוקה של הפועלים היא לא פשוטה. יש יעד של התוכנית האסטרטגית – אבל לא נעמוד בו.  

לגבי תחום ההתחדשות העירונית אמר סימון: "ההתחדשות העירונית יצאה משיווי משקל. היזמים, הדיירים, הרשות המקומית והממשלה, כולם הלכו לאיבוד. יש בעיה. צריך רגולציה שתטפל בכל מי שעוסק בענף הזה. לא יכול להיות שרשות מקומית אומרת שיש תוכנית של 40 קומות אבל היא לא מסכימה לאשר אותה. ברמת המדיניות של התמורות למשל – צריך רגולציה. ההתחדשות העירונית היא התשובה לבעיית ההיצע אבל אין מספיק פרויקטים. צריך הרבה יותר".

רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל: "המלחמה ייצרה גלים של השפעות והשלכות. ברמת המיקרו עצרנו את הכרזות הזוכים במכרזים עד ה-17 בדצמבר בהבנה שגם היזמים בחוסר בהירות וצריך חישוב מסלול מחדש. גם ברמה הטכנית של הערבויות וכד'  - חלק מהמכרזים הצליחו וחלק לא אבל סיימנו את 2023 במספרים משמעותיים. אנחנו ראים מינואר ועד היום התאוששות בכמה פרמטרים – במספר יחידות דיור ומספר מכרזים שנסגרו בהצלחה. גם מספר המציעים במכרזים גדל, גם בפריפריה. וזו חלק מאותה המגמה ההבנה שצריך לייצר את המלאי הבא של הדירות.

"הפחתנו גם את מחירי מינימום כדי לעודד השוק וגם קידמנו פריסת תשלומים. יש בנייה בפריפריה ויש מכרזים שנסגרים בהצלחה עם ריבוי מציעים. בהחלט רואים הצלחה. אחרי ה-7 באוקטובר קיבלנו החלטה שקו עימות צפון וקו עימות דרום אלו אזורים שצריכים לטפל בהם. המלחמה מייצרת הרבה אתגרים ואנחנו חותמים עכשיו הסכמי גג משמעותיים שחלק מהם מיועדים לחזק את חבלי הארץ הללו. מקדמים גם יישובים חדשים".  

אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס: "המלחמה תפסה את כולם בהפתעה. אנחנו בחברה לקחנו יומיים לנשום ולחשוב איך ממשיכים. בהיבט של אתרי הבנייה – איך פותחים ואיך מביאים פועלים. היה צריך גם לראות איך מתייחסים ללקוחות – אנשים היו בחוסר וודאות. הצמדנו לבעלי הדירות בעלי מקצוע והתייחסנו למצוקות. ניסינו לתת שקט ורגיעה לאנשים. זו הייתה ההתמודדות".

לגבי המצב השטח היום אמר בלום: "יש בעיה גדולה של חוסר וודאות", הוא פנה לרשויות המקומיות ואמר: "תגידו לנו מה אתם רוצים. שנוכל להחתים על בסיס מידע. לפעמים אנחנו עובדים עם עירייה ומסכמים דברים ואחר כך במחוז לא יודעים על מה אתה מדבר. התחדשות עירונית זה עניין לאומי אבל אם לא יטופל אנשים ישלמו מחירים".