200,000 דירות רפאים / Photo-Housing-Gluk54-Dreamstime.com
מוטי קפלן
13/07/2024
מה ההגדרה לדירת רפאים? בתקנות ממשלתיות משנת 2013, הוגדרה דירה כ"דירות רפאים" דירה שלא התגורר בה איש דרך קבע במשך תשעה חודשים.
ומה ההגדרה לדירה ריקה? על פי הלמ"ס ההגדרה היא יותר כללית, דירות ריקות הן "דירות שאינן מאוכלסות באופן קבוע".
לפי הלמ"ס הדירה ריקה מהסיבות הבאות: דירה חדשה שטרם אוכלסה, דירה בבנייה, דירה בשיפוצים, דירה הרוסה אטומה או נטושה, טרם נכנס דייר חדש, משתמשים בדירה רק מידי פעם, דירה שדייריה נפטרו או עברו למוסד, או דירה ריקה מסיבות אחרות.
במהלך השנים נעשו ניסיונות שונים להילחם בתופעה שברור שפוגעת בפוטנציאל הדירות שיכולות לשמש למגורים, במיוחד במצב של מצוקה לכאורה בהיצע הדירות בשוק.
דובר על הכפלת ארנונה, מיסוי גבוה כל שנה , ומאידך הצעות שיטיבו עם בעלי הדירות שיציעו את הדירות לאכלוס. ההצעות שלא במפתיע לא הועילו עד היום, יש לזכור שמנקודת מבט של בעלי הדירות מדובר בקניין השייך להם, שנרכש כדין והם רשאים לעשות בו כרצונם. אין ספק שאם המדינה תתערב באופן חד צדדי וגורף ותנסה להטיל מיסים וקנסות על בעלי הדירות הריקות, הסוגיה תגיע לבתי המשפט שיאלצו להחליט מה הדין ואיפה עובר הגבול בכוחו של הריבון לקבוע לגבי הקניין של הפרט במקרה זה דירה.
לפי נתוני "עומק" (מרכז לעיצוב מדיניות וחקיקה), הוראת השעה משנת 2014 הגדירה מבנה מגורים שאינו בשימוש בתור מבנה שלא התגורר בו איש דרך קבע במשך תשעה חודשים מתוך שנה של חיוב ארנונה. בהוראה זו הוסמכה רשות מקומית להוסיף בחוקי העזר מבנה מגורים שאינו בשימוש ולקבוע קריטריונים לאיתורו, באופן שיאפשר לה להטיל גביית ארנונה מוגדלת על הנכס. ארבע רשויות השתמשו בהסמכה שניתנה להן, רק שלוש גבו ארנונה מוגדלת בפועל. לצורך סיווג הדירות שעליהן יחולו התקנות, הסתמכו כל שלוש העיריות על מדד צריכת המים בדירה (צריכת מים אפסית או צריכה שנתית שעומדת על 10% מהצריכה השנתית הממוצעת בעיר). עם זאת, לאחר שאותרו הנכסים ונידונו עררים בנושאי הגבייה, בפועל נגבתה ארנונה כפולה מכמות דירות קטנה יחסית בכל אחת מהערים. המצב כיום: הוראת השעה פקעה בשנת ,2016 ולא חודשה מאז. לקראת פקיעתה החליטה הממשלה להאריך את הוראת השעה עד לשנת 2021 אולם החלטה זו לא בוצעה. לפיכך, כיום אין מנגנון רגולטורי שחל על דירות שאינן בשימוש.
סעיף 330 לפקודת העיריות- קובע החרגות על נכסים שאינם ראויים למגורים, ובעלי נכסים אלה זכאים לקבל פטור מתשלומי ארנונה בהתאם למסלול מיסוי המחולק לשלוש תקופות: התקופה הראשונה, אורכת שלוש שנים, בעלי נכסים לא משלמים ארנונה על נכסים שאינם ראויים למגורים. אחרי תקופה זו בעלי הנכסים נדרשים לשלם תשלום מוקטן למשך חמש שנים נוספות. לאחר שתי התקופות ניתן פטור מלא למשך תקופת בלתי מוגבלת על תשלום ארנונה זו מוגדרת התקופה שלישית, ואז כאמור הפטור מלא ללא מיגבלה נכון להיום.
מחוזות: תל אביב, הצפון, חיפה, והמרכז מובילים במיספר הדירות הריקות
לפי הערכה קיימות בישראל אלפי דירות נטושות כשהסיבה העיקרית היא מצבן הירוד שאינו מאפשר מגורים ללא שיפוץ יסודי.עם קצת חשיבה יצירתית שכניראה במחסור קבוע אצל מקבלי ההחלטות, ניתן היה לסייע לבעלי הדירות לשפץ אותן בזמן קצר בתנאים נוחים, ואז היו נוספות אלפי דירות לשוק הדיור וההיצע היה גדל מבלי להיזדקק להשקעות עתק של בנייה מאפס.
במקרים רבים הדירות הנטושות מוזנחות וריקות בגלל מאבקי ירושה וסכסוכים בין בעלי הדירה. ניתן להקים גוף שיסייע בפתרון סכסוכים כאלה, ובמקרים שאין מוצא ימליץ על "פירוק שיתוף" ומכירה בהסכמה, וחיסכון בעלויות משפטיות גבוהות על ניהול המחלוקות.
איך מאתרים את הדירות הנטושות והריקות? יש שיטות שונות שהעיקריות בהן הוא פשוט לעשות סיבוב באזורים המועדים להימצאות דירות כאלה, למרות שבהחלט אפשר למצוא דירות נטושות גם באזורם שנחשבים טובים, דירה אחת בבניין ספציפי לפי "מידע" שנקבל מהשכנים או בעלי מקצוע כמו מתווכים ועורכי דין שעוסקים בנדל"ן באזור.
ניתן לזהות בדרך כלל דירה נטושה כאשר בחלון השבור או במרפסת, "מקננים" בקביעות יונים וציפורים שמרגישות בטוח בדירה הריקה. גם תיבת דואר מלאה שלא רוקנו אותה חודשים יכולה לרמוז על כך שהדירה ריקה ואז בודקים מדוע. ניתן היום בקלות יחסית לאתר את הבעלים באמצעות אתרי האינטרנט, כמו רשם המקרקעין, להוציא נסח טאבו שעולה שקלים ספורים ומאפשר מידע רב על מי הדיירים באותו הבניין, וכמובן על הדירה הנטושה ובעליה כמובן ששיחה עם השכנים לדירה או ועד הבית בבניין יכולה להועיל מאוד למידע.
אם נוסיף למיספר דירות הרפאים והדירות הריקות והנטושות הנאמד ב- 200,000 את מיספר הדירות "בבנייה פעילה", הנאמד ב- 170,000 , אין ספק ש"מצוקת הדיור" ניראית אחרת לפחות מבחינת הפוטנציאל להכשרת אותם דירות רפאים למגורים, בזמן קצר יחסית.
בזמן שהשיח על מצוקת הדיור לא פוסק ועוד ועוד הררי מילים מאמרים והצעות לפתרונות ניזרקים לאוויר, מסתבר שיש בישראל מספר בלתי נתפס של דירות ריקות, 200,000!
מה ההגדרה לדירת רפאים? בתקנות ממשלתיות משנת 2013, הוגדרה דירה כ"דירות רפאים" דירה שלא התגורר בה איש דרך קבע במשך תשעה חודשים.
ומה ההגדרה לדירה ריקה? על פי הלמ"ס ההגדרה היא יותר כללית, דירות ריקות הן "דירות שאינן מאוכלסות באופן קבוע".
לפי הלמ"ס הדירה ריקה מהסיבות הבאות: דירה חדשה שטרם אוכלסה, דירה בבנייה, דירה בשיפוצים, דירה הרוסה אטומה או נטושה, טרם נכנס דייר חדש, משתמשים בדירה רק מידי פעם, דירה שדייריה נפטרו או עברו למוסד, או דירה ריקה מסיבות אחרות.
ניסיונות "להפשיר" ולאכלס את הדירות הריקות ודירות הרפאים
במהלך השנים נעשו ניסיונות שונים להילחם בתופעה שברור שפוגעת בפוטנציאל הדירות שיכולות לשמש למגורים, במיוחד במצב של מצוקה לכאורה בהיצע הדירות בשוק.
דובר על הכפלת ארנונה, מיסוי גבוה כל שנה , ומאידך הצעות שיטיבו עם בעלי הדירות שיציעו את הדירות לאכלוס. ההצעות שלא במפתיע לא הועילו עד היום, יש לזכור שמנקודת מבט של בעלי הדירות מדובר בקניין השייך להם, שנרכש כדין והם רשאים לעשות בו כרצונם. אין ספק שאם המדינה תתערב באופן חד צדדי וגורף ותנסה להטיל מיסים וקנסות על בעלי הדירות הריקות, הסוגיה תגיע לבתי המשפט שיאלצו להחליט מה הדין ואיפה עובר הגבול בכוחו של הריבון לקבוע לגבי הקניין של הפרט במקרה זה דירה.
צעדי הרשויות המקומיות להילחם בתופעה
לפי נתוני "עומק" (מרכז לעיצוב מדיניות וחקיקה), הוראת השעה משנת 2014 הגדירה מבנה מגורים שאינו בשימוש בתור מבנה שלא התגורר בו איש דרך קבע במשך תשעה חודשים מתוך שנה של חיוב ארנונה. בהוראה זו הוסמכה רשות מקומית להוסיף בחוקי העזר מבנה מגורים שאינו בשימוש ולקבוע קריטריונים לאיתורו, באופן שיאפשר לה להטיל גביית ארנונה מוגדלת על הנכס. ארבע רשויות השתמשו בהסמכה שניתנה להן, רק שלוש גבו ארנונה מוגדלת בפועל. לצורך סיווג הדירות שעליהן יחולו התקנות, הסתמכו כל שלוש העיריות על מדד צריכת המים בדירה (צריכת מים אפסית או צריכה שנתית שעומדת על 10% מהצריכה השנתית הממוצעת בעיר). עם זאת, לאחר שאותרו הנכסים ונידונו עררים בנושאי הגבייה, בפועל נגבתה ארנונה כפולה מכמות דירות קטנה יחסית בכל אחת מהערים. המצב כיום: הוראת השעה פקעה בשנת ,2016 ולא חודשה מאז. לקראת פקיעתה החליטה הממשלה להאריך את הוראת השעה עד לשנת 2021 אולם החלטה זו לא בוצעה. לפיכך, כיום אין מנגנון רגולטורי שחל על דירות שאינן בשימוש.
סעיף 330 לפקודת העיריות- קובע החרגות על נכסים שאינם ראויים למגורים, ובעלי נכסים אלה זכאים לקבל פטור מתשלומי ארנונה בהתאם למסלול מיסוי המחולק לשלוש תקופות: התקופה הראשונה, אורכת שלוש שנים, בעלי נכסים לא משלמים ארנונה על נכסים שאינם ראויים למגורים. אחרי תקופה זו בעלי הנכסים נדרשים לשלם תשלום מוקטן למשך חמש שנים נוספות. לאחר שתי התקופות ניתן פטור מלא למשך תקופת בלתי מוגבלת על תשלום ארנונה זו מוגדרת התקופה שלישית, ואז כאמור הפטור מלא ללא מיגבלה נכון להיום.
נתוני הלמ"ס - 2022 פריסת הדירות הריקות לפי מחוז, נפת מגורים, וערים נבחרות
מחוזות: תל אביב, הצפון, חיפה, והמרכז מובילים במיספר הדירות הריקות
אלפי דירות נטושות שאפשר לשפץ ולהכשיר לאכלוס
לפי הערכה קיימות בישראל אלפי דירות נטושות כשהסיבה העיקרית היא מצבן הירוד שאינו מאפשר מגורים ללא שיפוץ יסודי.עם קצת חשיבה יצירתית שכניראה במחסור קבוע אצל מקבלי ההחלטות, ניתן היה לסייע לבעלי הדירות לשפץ אותן בזמן קצר בתנאים נוחים, ואז היו נוספות אלפי דירות לשוק הדיור וההיצע היה גדל מבלי להיזדקק להשקעות עתק של בנייה מאפס.
במקרים רבים הדירות הנטושות מוזנחות וריקות בגלל מאבקי ירושה וסכסוכים בין בעלי הדירה. ניתן להקים גוף שיסייע בפתרון סכסוכים כאלה, ובמקרים שאין מוצא ימליץ על "פירוק שיתוף" ומכירה בהסכמה, וחיסכון בעלויות משפטיות גבוהות על ניהול המחלוקות.
הדירות שמשקיעים מחפשים
דירה נטושה מוזנחת שלא רוצים להתקרב אליה, מושכת דווקא את מביני העניין בשוק הנדל"ן. אלה אותם "ציידים" שמתמחים באיתור הזדמנויות ונימשכים דווקא לדירות הישנות המוזנחות והנטושות, כדי להשביח אותן ע"י שיפוץ, לעיתים קרובות קוסמטי, ומכירה ברווח יפה בזמן קצר מהרכישה, מה שמכונה "אקזיט".
איך מאתרים את הדירות הנטושות והריקות? יש שיטות שונות שהעיקריות בהן הוא פשוט לעשות סיבוב באזורים המועדים להימצאות דירות כאלה, למרות שבהחלט אפשר למצוא דירות נטושות גם באזורם שנחשבים טובים, דירה אחת בבניין ספציפי לפי "מידע" שנקבל מהשכנים או בעלי מקצוע כמו מתווכים ועורכי דין שעוסקים בנדל"ן באזור.
ניתן לזהות בדרך כלל דירה נטושה כאשר בחלון השבור או במרפסת, "מקננים" בקביעות יונים וציפורים שמרגישות בטוח בדירה הריקה. גם תיבת דואר מלאה שלא רוקנו אותה חודשים יכולה לרמוז על כך שהדירה ריקה ואז בודקים מדוע. ניתן היום בקלות יחסית לאתר את הבעלים באמצעות אתרי האינטרנט, כמו רשם המקרקעין, להוציא נסח טאבו שעולה שקלים ספורים ומאפשר מידע רב על מי הדיירים באותו הבניין, וכמובן על הדירה הנטושה ובעליה כמובן ששיחה עם השכנים לדירה או ועד הבית בבניין יכולה להועיל מאוד למידע.
אם נוסיף למיספר דירות הרפאים והדירות הריקות והנטושות הנאמד ב- 200,000 את מיספר הדירות "בבנייה פעילה", הנאמד ב- 170,000 , אין ספק ש"מצוקת הדיור" ניראית אחרת לפחות מבחינת הפוטנציאל להכשרת אותם דירות רפאים למגורים, בזמן קצר יחסית.
