זינוק של 60% במכירת דירות חדשות / תמונה: Dreamstime
מוטי קפלן
15/07/2024
לפי סקירת הנדל"ן למגורים של הכלכלן הראשי באוצר לחודש מאי 2024, המשיך הגידול במכירת הדירות החדשות על ידי הקבלנים, כאשר בהשוואה למאי 23 מדובר בזינוק של 60% למכירות של 3,640 דירות. ביחס לחודש אפריל 24, מדובר בגידול של כ-12%.
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש מאי על 8.7 מיליארד שקלים, אבל לפי דוחות מע"מ של הקבלנים מסתבר שבפועל היה נמוך ב50%!
כשנוברים בנתונים די בולט הניגוד בין תזרים המזומנים "הפוטנציאלי" של הקבלנים, כלומר התזרים לפי שווי הדירות הנרכשות, לבין הדיווח בפועל של הקבלנים למע"מ, שנמוך בכ- 50% מהתזרים הפוטנציאלי, ומעיד על המשך המכירות "על הנייר". כלומר דירות שמועד האיכלוס שלהם יהיה בעוד 3-5 שנים, שמהווים עדיין נתח משמעותי מהמכירות של הדירות החדשות, כאשר הקונים משלמים אחוז קטן משווי הדירה ברכישה, והשאר באכלוס.
בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ נמצא כי חרף הגידול החד בתזרים הפוטנציאלי בהשוואה למאי אשתקד, בפועל, תזרים המזומנים לפני קיזוז תשומות עמד על 4.3 מיליארד ₪ ,לעומת תזרים פוטנציאלי כאמור של 8.7 מיליארד ₪, נמוך ריאלית ב16%- בהשוואה למאי אשתקד. יש לציין כי התזרים נטו בניכוי תשומות דווקא עלה בשיעור חד של 44% זאת על רקע ירידה של 25% בתשומות שקוזזו. ירידה זו בתשומות עשויה להיות מוסברת בין היתר בהיקף פעילות נמוך באתרי הבניה בהשוואה למאי אשתקד.
התאוששות בעסקאות יד-שנייה – חיפה, באר שבע, ורחובות הובילו את המכירות
סך העסקאות בדירות יד-שנייה בחודש מאי עמד על 4,268 דירות, גידול של 10% בהשוואה למאי אשתקד . בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול מתון יחסית של 5%, בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במספר עסקאות יד-שנייה בהשוואה למאי אשתקד לא היה גורף, כאשר אזור ת"א והאזורים הצפוניים : חיפה, טבריה ונצרת רשמו ירידות שנעו בין ירידה מתונה של 2% באזורי ת"א וחיפה לירידה חדה של 19% באזור טבריה. חרף הירידה שנרשמה במכירות יד-שנייה באזור חיפה, אזור זה הוסיף להוביל את מספר העסקאות בפלח שוק זה, אולם האזורים האחרים, דוגמת ב"ש ורחובות מצמצמים את הפערים מולו. אזור רחובות הוביל את הגידול בעסקאות בפלח שוק זה, עם גידול של 27% לעומת מאי אשתקד. הגידול במספר עסקאות יד-שנייה הושג למרות ירידה חדה במכירות המשקיעים. המשמעות היא שמשפרי הדיור נטו יותר למכור את דירתם, כאשר לא מן הנמנע כי חלק ממכירות אלו "יצא" ממלאי הדירות בהמתנה, אשר כפי שצויין בסקירה לרבעון הראשון השנה, הגיע בתום הרבעון הראשון לרמתו הגבוהה ביותר מאז .
המשקיעים חוזרים
רכישות המשקיעים - בחודש מאי הסתכמו ב1,297- דירות, גידול חד של 38% בהשוואה למאי אשתקד, רכישות המשקיעים בהשוואה לחודש הקודם מדובר בגידול של 10%. אולם גם לאחר עליות אלו מדובר ברמה נמוכה יחסית של רכישות משקיעים, כאשר בהשוואה למשל למאי 2022 זוהי ירידה חדה של 33%. נזכיר כי מאי 22 כשלעצמו כבר התאפיין ברמה נמוכה של רכישות משקיעים, זאת על רקע העלאת מס הרכישה בנובמבר 21 ותחילת העלאות הריבית ע"י בנק ישראל החל מאפריל 22.
מכירות המשקיעים - בחודש מאי הסתכמו ב- 997 דירות בלבד, ירידה של 24% בהשוואה למאי אשתקד וירידה של 21% בהשוואה לחודש הקודם. כך, לראשונה מאז דצמבר אשתקד נרשם גידול ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים, כאשר גידול זה נאמד ב- 300 דירות.
נתוני שוק נוספים
רכישות דירה ראשונה - בחודש מאי הסתכמו ב4,626- דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, גידול חד של 46% בהשוואה למאי אשתקד וגידול של 12% בהשוואה לחודש הקודם.
רכישות משפרי דיור - בחודש מאי הסתכמו ב- 1,986-דירות, ירידה של 3% בהשוואה למאי אשתקד כמו גם בהשוואה לחודש הקודם.
רכישות תושבי החוץ - הנתונים נכללים בתוך סגמנט המשקיעים, הסתכם בחודש מאי על 156 דירות, גידול של 15%-16% בהשוואה לחודש הקודם ולמאי אשתקד, במונחים כמותיים זוהי תוספת רכישות של 20 דירות.
מי זוכר את התחזית של "פרשנים", על גלי עלייה ועולים חדשים שיציפו את המדינה והסתערו על שוק הנדל"ן למגורים?.. לצערנו זה לא קרה וספק אם יקרה בקרוב.
