Photo-Housing-Gluk54-Dreamstime.com
מוטי קפלן
19/07/2024
מדד מחירי דירות הכולל דירות חדשות ויד שנייה עלה ב0.8% מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אפריל 2024 – מאי 2024, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ 2024 – אפריל ,2024 , והשלים עלייה של 3.4% בתוך פחות מחצי שנה!
תרשים 3 מציג את שינויי המחירים בשלושת המדדים הארעיים האחרונים. בחודשים אפריל - מאי ,2024 לעומת מרץ – אפריל ,2024 נמצאו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (2.1%) צפון (0.6%), חיפה ,(0.7%) ,מרכז (ללא שינוי), תל אביב (1.2%), ודרום (0.2%).
מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי, אפריל – מאי ,2024 לעומת אפריל – מאי ,2023 נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: חיפה (8.3%), צפון (4.9%), דרום (3.6%), ירושלים (2.9%), תל-אביב (2.6%) ומרכז (2.3%).
מהו מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה הוא מדד שמתעדכן כל חודש, ומודד את השינויים במחירי מרכיבי הבנייה באותו החודש. המדד כולל מעל 100 סעיפים שעיקרם עלויות: המלט, הבטון, ברזל, עץ, זכוכית, צנרת ועוד. השינויים במדד משקפים את השינוי בעלויות החומרים, המוצרים, שכר עבודה, ושירותים המשמשים את הקבלנים בתהליך הבנייה. מדד תשומות הבנייה מתפרסם ב 15 לכל חודש ע"י הלמ"ס, ומציין את השינוי ביחס למדד שהיה בחודש הקודם.
בחודש יולי 2022 נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק המכר דירות, שקבע כי ניתן להצמיד רק עד 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבניה.
חשוב לדעת ההצמדה למדד תשומות הבניה מתחילה מיום החתימה על חוזה הרכישה , ומסתיימת בתאריך המסירה של הדירה המופיע בחוזה. גם אם תאריך המסירה נידחה מסיבות שונות חישוב המדד יהיה רק עד מועד המסירה בחוזה.
לאור מצוקת הקבלנים בשנה האחרונה ומבצעי המכירות התחרותיים בין הקבלנים, במסגרת המו"מ לרכישת דירה חדשה מקבלן ניתן לנסות לבקש הפחתה או אפילו ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה, והמשמעות חיסכון כספי לא מבוטל ממחיר הדירה.
התעוררות במכירת דירת יד שנייה
לאחר שעד סוף שנת 2023 שוק דירות היד שנייה היה בסטגנציה, במיוחד לאור מבצעי הקבלנים לדירות חדשות שהתגברו במהלך שנת 2024, חל שינוי במגמה לעליית מחירים עקבית בחודשים האחרונים. בחודש מאי נרשמה עלייה של כ- 11% במכירות הדירות יד שנייה שהסתכמה ב- 3,920 דירות.
בחודשים מרץ – מאי 24 נרשמה עלייה של קרוב ל- 20% במכירות דירות היד שנייה שהסתכמה ב – 11,900 דירות, יותר ממספר הדירות החדשות שנמכרו ב- 3 החודשים הנ"ל שעמד על 10,710 דירות.
יכולות להיות מספר סיבות לשינוי, כמו למשל מיצוי מבצעי והנחות הקבלנים על דירות חדשות, חשש מהשפעת המלחמה והמחסור בעובדים, שיגרום לאיחורים וחוסר ודאות במועד מסירת הדירות החדשות, העדפה לשדרג לדירה קיימת יד שנייה חדשה יחסית מוכנה, במקום להמתין 3- 5 שנים לסיום בנייה משוער של דירה חדשה ועוד.
אם הורגלנו מתחילת השנה במדדי תשומות הבנייה שליליים כמו בחודשים פברואר ואפריל 24 ,או בעלייה קטנה ומינורית, בתוך חודשיים זינק מדד תשומות הבנייה בכמעט אחוז.
מדד מחירי דירות הכולל דירות חדשות ויד שנייה עלה ב0.8% מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אפריל 2024 – מאי 2024, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ 2024 – אפריל ,2024 , והשלים עלייה של 3.4% בתוך פחות מחצי שנה!
מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי אפריל - מאי 2024 , לעומת אפריל - מאי 2023, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב- 3.4%. תרשים 2 מציג את אחוז השינוי השנתי במדד מחירי הדירות בעשור האחרון. בתרשים ניתן לראות שתי תקופות בהן נרשמו ירידות מחירים שנתיות , הראשונה התרחשה בשנת 2018 במשך שלושה רבעונים, והתקופה השנייה התרחשה במחצית השנייה של שנת 2023. החל משנת 2024 התחדשו עליות מחירים שנתיות.
מדדי מחירי דירות לפי מחוזות
תרשים 3 מציג את שינויי המחירים בשלושת המדדים הארעיים האחרונים. בחודשים אפריל - מאי ,2024 לעומת מרץ – אפריל ,2024 נמצאו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (2.1%) צפון (0.6%), חיפה ,(0.7%) ,מרכז (ללא שינוי), תל אביב (1.2%), ודרום (0.2%).
מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי, אפריל – מאי ,2024 לעומת אפריל – מאי ,2023 נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: חיפה (8.3%), צפון (4.9%), דרום (3.6%), ירושלים (2.9%), תל-אביב (2.6%) ומרכז (2.3%).
מהו מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה הוא מדד שמתעדכן כל חודש, ומודד את השינויים במחירי מרכיבי הבנייה באותו החודש. המדד כולל מעל 100 סעיפים שעיקרם עלויות: המלט, הבטון, ברזל, עץ, זכוכית, צנרת ועוד. השינויים במדד משקפים את השינוי בעלויות החומרים, המוצרים, שכר עבודה, ושירותים המשמשים את הקבלנים בתהליך הבנייה. מדד תשומות הבנייה מתפרסם ב 15 לכל חודש ע"י הלמ"ס, ומציין את השינוי ביחס למדד שהיה בחודש הקודם.
בחודש יולי 2022 נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק המכר דירות, שקבע כי ניתן להצמיד רק עד 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבניה.
חשוב לדעת ההצמדה למדד תשומות הבניה מתחילה מיום החתימה על חוזה הרכישה , ומסתיימת בתאריך המסירה של הדירה המופיע בחוזה. גם אם תאריך המסירה נידחה מסיבות שונות חישוב המדד יהיה רק עד מועד המסירה בחוזה.
לאור מצוקת הקבלנים בשנה האחרונה ומבצעי המכירות התחרותיים בין הקבלנים, במסגרת המו"מ לרכישת דירה חדשה מקבלן ניתן לנסות לבקש הפחתה או אפילו ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה, והמשמעות חיסכון כספי לא מבוטל ממחיר הדירה.
התעוררות במכירת דירת יד שנייה
לאחר שעד סוף שנת 2023 שוק דירות היד שנייה היה בסטגנציה, במיוחד לאור מבצעי הקבלנים לדירות חדשות שהתגברו במהלך שנת 2024, חל שינוי במגמה לעליית מחירים עקבית בחודשים האחרונים. בחודש מאי נרשמה עלייה של כ- 11% במכירות הדירות יד שנייה שהסתכמה ב- 3,920 דירות.
בחודשים מרץ – מאי 24 נרשמה עלייה של קרוב ל- 20% במכירות דירות היד שנייה שהסתכמה ב – 11,900 דירות, יותר ממספר הדירות החדשות שנמכרו ב- 3 החודשים הנ"ל שעמד על 10,710 דירות.
יכולות להיות מספר סיבות לשינוי, כמו למשל מיצוי מבצעי והנחות הקבלנים על דירות חדשות, חשש מהשפעת המלחמה והמחסור בעובדים, שיגרום לאיחורים וחוסר ודאות במועד מסירת הדירות החדשות, העדפה לשדרג לדירה קיימת יד שנייה חדשה יחסית מוכנה, במקום להמתין 3- 5 שנים לסיום בנייה משוער של דירה חדשה ועוד.
