איי.אי.אס החזקות נותרת עם דירוג A2 באופק יציב

	31.03.2024	31.03.2023	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020
סך מאזן	1,828	1,757	1,812	1,746	1,371	913
הון עצמי וזכויות מיעוט	1,519	1,454	1,503	1,443	1,125	760
יתרות מזומנים ותיק ני"ע	459	405	441	404	263	206
NOI	12.7	12.2	49.6	43.5	37.0	36.5

פירוט השיקולים העיקריים לדירוג 

סביבת הפעילות

ענף המתחמים להשכרה לצרכי לוגיסטיקה בישראל נהנה מביקושים עולים 

מדינת ישראל מדורגת A2 באופק שלילי על-ידי Moody’s ומאופיינת בסביבת כלכלה חזקה וצומחת לאורך זמן. האינפלציה בישראל גבוהה, אך מתונה ביחס ליתר מדינות OECD, כאשר על פי תחזית בנק ישראל מחודש יולי 2024, שיעור האינפלציה במהלך שנת 2024 צפוי לעמוד על 3.0%, לעומת 2.7% בהתאם לתחזית הבנק המרכזי מחודש אפריל 2024, ואילו בשנת 2025 האינפלציה צפויה לעמוד על 2.8%, לעומת 2.3% בתחזית אפריל השנה. על פי נתוני ב"י מחודש יולי 2024, התוצר צפוי לצמוח ב-1.5% בשנת 2024 וב-4.2% בשנת 2025. בנוסף, בנק ישראל צופה כי שיעור האבטלה בשנים 2024 ו- 2025 יעמוד על 4.0% ו-3.8% בממוצע, בהתאמה. 

ענף הנדל"ן המניב ללוגיסטיקה ותעשייה בישראל שמר על יציבות בשנת 2023, כאשר על פי הערכת חברת Natam , במהלך שנת 2023 נעצרה מגמת עליית מחירי הנכסים בענף, כתוצאה מהעלייה החדה בשיעור הריבית במשק ומכך שמחירי השכירות לא עלו בשיעור דומה לעליית מחירי הנכסים כך שתשואות הנכסים ירדו לרמה של כ- 6%, גורם שמקשה על יזמים ומשקיעים לממן רכישת נכסים. על פי נתוני Natam, מחירי מרכזים לוגיסטיים נמצאים בטווח של 12-14 א' ₪ למ"ר במבנים חדשים במרכז הארץ ובקרבת צירים ראשיים ובין 4.5-6.5 א' ₪ למ"ר במבני קלאס B במיקומים פריפריאליים. נכון למחצית השנייה של 2023, מחירי השכירות הממוצעים עבור בניינים לתעשייה ולוגיסטיקה קלאס A באזורי המרכז והשפלה עמדו בטווח 55-65 ₪ למ"ר ובנכסי קלאס B באזורים אלו הטווח עמד על 45-50 ₪ למ"ר. ענף הנדל"ן למבני לוגיסטיקה ותעשייה מתאפיין בביקושים חזקים יחסית ויציבים, בשל תמורות בשרשראות האספקה ובשל הגידול בהיקף המסחר המקוון, אשר התעצם בשל הקורונה וכן בשל קשיים בשרשרת האספקה ברחבי העולם ובישראל, שהובילו לגידול במלאים אצל חברות. כמו כן לאורך השנים ישנן התפתחויות טכנולוגיות בתחום שרשראות האספקה והאחסון הלוגיסטי, שדורשות פיתוח נכסים מתקדמים. העלייה במחירי נכסי הלוגיסטיקה הובילה לירידה בתשואות הנכסים בתחום. להערכת מידרוג, מדובר בתחום דפנסיבי וצומח אשר ממתן סיכונים, בייחוד לאור הגידול באוכלוסייה ובשיעור המסחר המקוון מסך המסחר הקמעונאי. יש לציין עם זאת כי היצע הנכסים הלוגיסטיים המתקדמים מצוי אף הוא בגידול מתמיד והעליות בדמי השכירות הן מתונות יחסית. 

הנכס העיקרי של החברה הינו פארק פלמחים - מתחם בשטח כ- 300 דונמים, מכך כ-260 דונם משמשים כיום ברובם כשטחי אחסנה פתוחה וכ- 40 הדונם הנותרים מושכרים לחברת דרך הים התפלה בע"מ המפעילה בשטח זה מתקן התפלת מים. המקרקעין מיועד לשימושי תעשייה, לוגיסטיקה ובחלקו מתקן התפלת מים. שוויו של הנכס בסך כ- 1.36 מיליארד ₪ בספרי החברה נגזר בעיקר ממיקומו המרכזי וייעודו כפארק לוגיסטי. על פי הערכת השווי לנכס שפרסמה החברה, שווי הנכס בספרי החברה משקף שווי של כ- 5.2 א' ₪ למ"ר לשטח העיקרי של הנכס בייעוד לתעשייה (כ-188 דונם). פארק פלמחים מושכר כיום לכ-19 שוכרים שונים עם שיעור תפוסה של למעלה מ-95%, המשקף עלייה ביחס לשנתיים האחרונות, כאשר שלושת השוכרים העיקרים מהווים כ-40% מסך ה-NOI. משך חוזי השכירות הינו קצר יחסית ומסתכם בכ-3 שנים. תמהיל השוכרים בפארק מורכב משלושה גורמים עיקריים: א. חברות מענף הרכב השוכרות שטחים לאחסנת כלי רכב מסוג בונדד ואחסנה חופשית. ב. שוכרים מתחום הבנייה, השירותים והתשתיות, השוכרים שטחים במתחם לתקופות קצרות ובינוניות למטרות של אחסנה פתוחה, לוגיסטיקה וייצור. ג. מתקן התפלה של דרך הים התפלה בע"מ השוכרת חטיבת קרקע לתקופה ארוכה לצורך מתקן התפלה המפיק מותפלים עבור מדינת ישראל עפ"י מכרז בו זכתה דרך הים. מתקן ההתפלה הוקם בשנת 2007 בשיטתBOO , כלומר בסיום תקופת ההפעלה המתקן נותר בבעלות פרטית ואינו מועבר לבעלות המדינה. לאורך השנים הורחבה תפוקת המתקן ונכון להיום תפוקת המתקן עומדת על אספקה של כ-100 מיליון קוב לשנה. בנוסף, קיימות זכויות להקמת מתקן התפלה נוסף ותחנת כח. הפארק רשם גידול בדמי השכירות למ"ר בשנים 2021-2023 כתוצאה מעלייה בדמי השכירות בחוזים חדשים והצמדה למדד.

ב-12 החודשים שהסתיימו ביום 31.03.2024 הניב פארק פלמחים NOI בסך כ- 50 מ' ₪ למול כ- 45 מ' ₪ בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נבע מכניסת שוכרים חדשים וחידוש חוזים במחירים גבוהים יותר וכן, מעליית מדד המחירים לצרכן לאור כך שמרבית החוזים בנכס צמודים למדד. היקף ההכנסה התפעולית מהפארק משקף שיעור תשואה מותאם של כ- 3.6% בשלושת השנים האחרונות, שיעור נמוך יחסית אשר להערכת החברה נובע מכך כי החלק העיקרי בפארק הינו אחסנה פתוחה כשימוש ביניים אשר אינו השימוש המיטבי בנכס. להערכת מידרוג, המיקום האסטרטגי של הפארק במרכז הארץ, בקרבה יחסית לנמל אשדוד ובקרבה לצירי תנועה ראשיים, מהווה יתרון יחסית להקמת מתקני לוגיסטיקה גדולים וכן משך החוזים הקצר עם השוכרים הקיימים מאפשר לחברה להתחיל פיתוח עסקי בהתראה קצרה. על פי הערכת החברה, לפארק קיים פוטנציאל פיתוח ושינוי השימושים הפוטנציאלי במתחם, המתבסס על בידודו מאזורים מאוכלסים וקירבה לשטחי גישה ותשתיות חשמל, גז, מים, שאיבת מי ים והעברת פסולת מתוקף תכניות תמ"א ייעודיות ולאומיות.

החברה מחזיקה בנוסף ב-100% בפרויקט איירפארק אשר בהתאם לדוחות החברה נוסדה בחודש מרץ 2004 במטרה להקים פארק תעשייה תעופתי עבור כלי טיס אזרחיים בחטיבת קרקע אשר נמצאת בסמוך לבסיס חיל אוויר "עובדה". לחברה תכניות לפיתוח פארק שיעניק שירותים תעשייתיים בתחומים תעופתיים מגוונים, כגון: השבחה, תחזוקה, שיפוץ, שדרוג, אחסנה, שימור, פירוק, מחזור אלומיניום ופעילויות אחרות בקשר לכלי טיס מרחבי העולם. בסוף שנת 2020, החברה השלימה את מלוא התנאים שעמדו לה במסגרת הסכם ההרשאה לתכנון נשוא חטיבת הקרקע והתקבלו האישורים הנדרשים להקצאת הזכויות בחטיבת הקרקע למיזם איירפארק. בשנת 2023 שילמה החברה את התמורה בגין עסקת ההחכרה בסך של כ- 10.6 מ' ₪. למועד הדוח, מיזם איירפארק מצוי בהמשכם של שלבי התכנון של המיזם.

לחברה אין חוב פיננסי והמינוף צפוי להיוותר מתון, אולם התזרים הצר עלול להיות תנודתי

כיום לחברה רמת חוב פיננסי זניחה, בדומה לשנים האחרונות, כאשר הדבר נובע מהיעדר השקעות מהותיות של החברה בנכסים הקיימים ולצד צבירת מזומנים מהפעילות וכן גיוס הון שביצעה בשנים 2021-2022 כ-150 מ' ₪. תרחיש הבסיס של מידרוג כולל הנחות לביצוע השקעות לפיתוח הנכסים איירפארק ופארק פלמחים בהתאם לתחזיות שהתקבלו מהחברה, וזאת בטווח הזמן הבינוני, ולצורך זאת מידרוג הביאה בחשבון כי ההשקעות תמומנה מיתרות הנזילות של החברה וכן מגידול בחוב הפיננסי של כ-300 מ' ₪. כמו כן מידרוג הביאה בחשבון בהמשך הכנסות שוטפות מפארק פלמחים בשנים 2024-2025 וחלוקת דיבידנד בהיקף של 50% מתוך ה-FFO בהתאם למדיניות החברה. בהתאם לכך, יחס חוב ברוטו ל-CAP צפוי לעמוד בטווח 14%-12% בטווח הקצר-בינוני ואילו בטווח הבינוני -ארוך עשוי להגיע עד 25%. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, FFO בשנת 2024 צפוי להסתכם בטווח של 55-60 מ' ₪ שכולל הכנסות מימון בסך כ- 30 מ' ₪ בגין היתרות הנזילות של החברה וללא הוצאות מימון. בשנת 2025 היקפו צפוי להסתכם בטווח של 35-40 מ' ₪ לאור הנחת גיוס חוב והוצאות מימון. יחס חוב פיננסי ל-FFO בשנת 2025 צפוי לעמוד על 10-12 שנים. יחס זה בולט לחיוב לרמת הדירוג. 

גמישות פיננסית מנכסים שאינם משועבדים, ונזילות גבוהה 

לחברה גמישות פיננסית בולטת לחיוב, כאשר כל נכסיה אינם משועבדים, ולכן יחס נכסי נדל"ן להשקעה לא משעובדים לסך המאזן נכון ליום 31.03.2024 הינו 74%. . ליום 31.03.2024 לחברה יתרות מזומנים ושווה מזומנים בסך כ- 277 מ' ₪ וכן תיק ני"ע סחיר בסך כ- 182 מ' ₪. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, חלק מיתרות הנזילות צפויות לשמש את החברה למימון חלק מתוכניות פיתוח הנכסים בחברה, לצד גיוס של חוב. מידרוג מביאה בחשבון כי החברה תשמור על יתרות נזילות בהיקף מספק בהתאם למדיניות החברה.

לחברה מדיניות פיננסית יציבה ושמרנית יחסית לאורך זמן. לאורך השנים החברה שומרת על רמות נזילות גבוהות. החברה מנהלת באופן שוטף השקעות בתיק ני"ע באמצעות מנהל השקעות פנימי והחל משנת 2023 החברה החלה להגדיל את השקעותיה בתיק זה. לחברה מדיניות השקעות אשר מאושרת מידי תקופה ע"י דירקטוריון החברה, הכוללת השקעות סולידיות לרבות באפיק מט"חי, מניות סחירות אג"ח סחיר ונגזרים פיננסיים, כל שאר יתרת המזומנים מופקדים לפיקדונות ו/או קרנות כספיות לפי החלטת הנהלת החברה. להערכת מידרוג, האסטרטגיה העסקית של החברה ממוקדת וברת חיזוי, ואינה בעלת תיאבון עסקי גדול יחסית. לחברה מדיניות חלוקת דיבידנדים ברורה ושמרנית יחסית לצד שמירה על שיעורי מינוף נמוכים מאוד לרמת הדירוג.  

דירוג אגרות החוב בפועל A2.il נמוך בדרגה מהדירוג הנגזר ממטריצת הדירוג A1.il, וזאת לאור פיזור נכסים והיקף פעילות חלשים ביחס לדירוג הנגזר מהמטריצה, אשר משפיעים לשלילה על הפרופיל העסקי והפיננסי של החברה. סיכונים אלו ממותנים חלקית בשל איכות הנכס הכוללת את מיקומו, את תמהיל השוכרים ושיעורי התפוסה גבוהים. 

מידרוג בוחנת את השפעתם של גורמים סביבתיים, חברתיים וממשל תאגידי בעת הערכת איכות האשראי של החברות. במקרה של חברת איי.אי.אס החזקות, שיקולי ESG אינם נושאים השפעה מהותית על דירוג החברה. ענף הנדל"ן משפיע על איכות הסביבה לאורך תהליך הבנייה היוצר בעיקר זיהום, שימוש עודף במים ופסולת. לשיקולים חברתיים הייתה עד כה השפעה נמוכה על תעשיית הלוגיסטיקה בכלל ובחברת איי.אי.אס בפרט. לחברת איי.אי.אס החזקות יש תלות באיש מפתח, יו"ר דירקטוריון החברה ובעל השליטה מר חיים גייר. מידרוג אינה רואה סיכון ממשל תאגידי ספציפי בתלות זו נכון למועד זה. יחד עם זאת, מידרוג תבחן לאורך זמן כיצד תלות זו משפיעה על ביצועי החברה.