נדל״ן מניב: החברות ממשיכות להציג תוצאות טובות

חברות הנדל"ן המניב פרסמו בחודש האחרון את תוצאותיהן לרבעון השני של השנה. כלל החברות ממשיכות להציג תוצאות טובות עם המשך שיפור בפרמטרים התפעוליים עם שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים כאשר שיעורי ההיוון נותרו יציבים וכלל החברות רשמו רווחי שערוך בגין נכסיהם, והעלאת תחזיות להמשך השנה בעקבות עליית המדד אשר משפיעה על הכנסות השכירות. 

הפרמטרים התפעוליים ממשיכים להיות טובים 

פרט לעזריאלי, כלל החברות מציגות שיפור ב- NOI אל מול תקופה מקבילה כאשר הבולטות לחיוב הן רבוע כחול, ריט 1 ומליסרון. 

אצל רבוע כחול השיפור מול תקופה מקבילה נבע מעדכון הסכמי השכירות של הסופרמרקטים המושכרים למגה – קרפור, הכרה בהכנסה בסך 10 מ' ₪ בעקבות השלמת העסקאות לרכישת זכויות בשני נכסים חדשים (קריית השרון ורעננה) ומשיפור בתוצאות המרכזים המסחריים. בריט 1 השיפור ב- NOI נבע בעיקר מהנבה של שטחים שהושכרו בתקופה, עליית המדד ומהנבה של נכסים חדשים שנרכשו, ואצל מליסרון עיקר השיפור נבע מתחילת הנבה של מגדל A בפרויקט לנדמארק, חתימה על חוזים חדשים תוך עלייה בדמי השכירות, עליית המדד והמשך אכלוס שטחים קיימים. 

הסיבה לקיטון ב- NOI אצל עזריאלי מול התקופה המקבילה נובעת מאי הכללת תוצאות קומפאס ברבעון המקביל. 

גם ב- FFO אנו עדים למגמה דומה. פרט לגכ ים, כלל החברות מציגות שיפור מול התקופה המקבילה כאשר בראש ניצבות עזריאלי ורבוע כחול. 

אצל רבוע נדל"ן הסיבה לעלייה ב- FFO נובעת מעדכון הסכמי השכירות עם מגה – קרפור, השלמת העסקאות לרכישת הזכויות בשני נכסים וכן מהכרה בהכנסות בפרויקט תוצרת הארץ ומכירת דירות בבורוכוב רעננה. אצל עזריאלי הסיבה לעלייה ב- FFO נובעת בעיקר מעלייה ב- NOI מנכסים זהים, עלייה בפעילות הדיור מוגן וכן מאי הכללת תוצאות קומפאס אשר השפעתה על ה- FFO הייתה שלילית. 

יש לציין לחיוב גם את מליסרון וריט 1 המציגות שיפור מרשים ב- FFO אל מול התקופה המקבילה, כאשר אצל מליסרון עיקר השיפור נבע מעלייה ב- NOI ומקיטון בהוצאות הריבית ואצל ריט 1 עיקר העלייה נבעה בעיקרה מעלייה ב- NOI. 

מהצד השני, גב ים מציגה סטטיות ב- FFO בהשוואה לרבעון המקביל וזאת בעקבות עלייה בהוצאות המימון ומיסים אשר קיזזו את הגידול בהכנסות. 

עליית המדד גרמה לרוב רווחי השערוך 

במהלך הרבעון השני של השנה כלל חברות הנדל"ן המניב רשמו רווחי שערוך כאשר את הרשימה מובילות מליסרון וגב ים ונבעו ברובם מעליית המדד אשר העלתה את דמי השכירות ובשילוב שיעור היוון יציב גרמה למרבית עליית השווי. 

אצל גב ים עליית המדד הייתה אחראית ל- 233 מ' ₪ מסך השערוכים החיוביים, כאשר שערוך נכסים בהקמה ושינויים אחרים כגון הכנסות בין שינויים ריאליים בקיזוז הוצאות בגין העלאת שיעורי היוון היו אחראים ליתרה. 

אצל מליסרון עליית המדד הייתה אחראית ל- 310 מ' ₪ מסך השערוכים והיתרה נבעה משערוך נכסים בעקבות התקדמות השיווק והבנייה של פרויקטים בבנייה ובאכלוס. 

בהינתן המשך עליית מדד המחירים לצרכן כפי שראינו במדד חודש יולי, ניתן לצפות שנחזה ברווחי שערוך חיוביים גם בדוחות הרבעון השלישי של השנה שינבעו ברובם מעליית המדד, כאשר כמובן הכל כפוף להתפתחויות פוליטיות-ביטחוניות. 

נראה שהגענו למיצוי השערוכים השליליים בחו"ל  

גם ברבעון הנוכחי אלוני חץ רשמה שערוכים שליליים בגין החזקותיה בחו"ל אך הם היו נמוכים משמעותית ממה שהורגלנו אליו, כאשר החברה רשמה  ברבעון השני של השנה שערוכים שליליים בגין החזקותיה בארה"ב בסך 65 מ' דולר מול שערוך שלילי של 198 מ' דולר ברבעון הראשון של השנה ובבריטניה רשמה החברה שערוכים שליליים של 3 מ' ליש"ט מול שערוך שלילי של 17 מ' ליש"ט ברבעון הראשון של השנה. 

בהסתכלות לטווח הקצר נראה שמרבית השערוכים השליליים כבר נרשמו כאשר שינוי מגמה צפוי להגיע עם הורדת הריבית בחו"ל שישפיע לטובה על שווי הנכסים. בהסתכלות ארוכת טווח ולאור המגמות הקיימות בשוק המשרדים העולמי, אלוני חץ נמצאת בנקודה מעניינת כאשר מרבית נכסיה הינם Trophy ו- Class A אשר נהנים מביקושים גבוהים  והיצע הבנייה הנמוך של שטחי משרדים חדישים בשנים האחרונות צפוי להשפיע לטובה על הביקושים לשטחים אלו. 

בשורה התחתונה

חברות הנדל"ן המניב ממשיכות להציג תוצאות טובות עם המשך שיפור בפרמטרים התפעוליים, יציבות בשיעורי ההיוון ושיעורי תפוסה גבוהים . 

מגמת השערוכים בה חזינו ברבעונים הקודמים התעצמה כאשר כלל החברות רשמו רווחי שערוך הודות לעליית המדד  ולשערוך נכסים בהקמה, ואנו מעריכים שהמשך עליית המדד בחודשים האחרונים יתמוך ברישום רווחי שערוך גם ברבעון השלישי של השנה.  

מבחינת חברות החשופות לחו"ל – נראה שהגענו למיצוי השערוכים השליליים בחו"ל, כאשר שינוי מגמה יגיע עם הורדת הריבית בחו"ל. כמו כן, מרבית נכסיה של אלוני חץ הינם Trophy ו- Class A עם שיעורי תפוסה גבוהים הנהנים מביקושים למרות הקשיים בשוק המשרדים כאשר היצע הבנייה הנמוך בשנים האחרונות צפוי להגביר את הביקושים לשטחי משרדים איכותיים בעתיד. 

בהסתכלות לרבעון השלישי של השנה אנו  סבורים שחברות הנדל"ן המניב ימשיכו להציג תוצאות טובות עם שיפור בפרמטרים התפעוליים כאשר עליית המדד תתמוך בתוצאות. למרות זאת, אנו נמשיך להעדיף חברות בעלות חשיפה גבוהה לתחום הלוגיסטיקה, מסחר ותעשייה כגון מליסרון, מבנה, עזריאלי ורבוע נדל"ן, כאשר תחומים אלה ממשיכים להוכיח את עצמם בשנה האחרונה כיציבים (גם בעת מלחמה) ובעלי ביקושים גבוהים, ועליית פדיונות השוכרים שחזינו בה בחציון הראשון של השנה צפויה להימשך גם אל תוך הרבעון השלישי של השנה וזאת בעקבות מיעוט יציאות ישראלים לחו"ל וביטולי הטיסות בחודש האחרון בעקבות המצב הביטחוני.