פרופימקס רוכשת נכס לוגיסטיקה ותעשייה בפרויקט הפיתוח הכלכלי הגדול ביותר בג׳ורג׳יה, ארה"ב

לאחר מימוש האופציות להרחבת הנכס סכום ההשקעה הכולל יעמוד על 46 מיליון דולר, ויכלול שטחי תעשייה ולוגיסטיקה בהיקף של למעלה מ-325 אלף רגל רבוע (כ-30 אלף מ"ר). הנכס נמצא בסמוך למפעל הענק של קונצרן הרכב הדרום-קוריאני 'יונדאי', שמוקם בימים אלו בהשקעת שיא של 7.6 מיליארד דולר. מנכ"ל פרופימקס: "בזכות השותף האסטרטגי שלנו SSI התאפשרה לנו גישה להשקעה יוצאת דופן בנוף עם מאפיינים אופורטוניסטיים וסיכון מגודר".

פרופימקס השלימה היום רכישה של נכס תעשייה ולוגיסטיקה במדינת ג'ורג'יה, עם Spaulding & Slye Investments (SSI), אחת משותפותיה האסטרטגיות בארצות הברית. הנכס הנרכש נחנך השנה והוא כולל מבנה תעשייה ולוגיסטיקה Class A בשטח של כ-112 אלף רגל רבוע (10.5 אלף מ"ר), שנבנה במיוחד (Built to suit) עבור תאגיד Hanon Systems Alabama, כשוכר יחיד במסגרת הסכם טריפל-נט (NNN) לעשר שנים. 

בתום השלמת הרחבתו, צפוי המתחם הנרכש לכלול שטחי תעשייה ולוגיסטיקה בהיקף כולל של למעלה מ-325 אלף רגל רבוע (כ-30 אלף מ"ר). זו ההשקעה השמינית שמבצעת פרופימקס במסגרת הקרן השישית (Profimex CircleOne VI) שעדיין מגייסת הון ממשקיעים כשירים ישראלים. היקף העסקה לאחר מימוש האופציות להרחבת המתחם יהיה 46 מיליון דולר. 

Hanon היא יצרנית רכיבים לתעשיית הרכב מהמובילות בעולם (Tier1) והיא מייעדת את פעילותה בנכס לייצור מערכות עבור רכבים חשמליים והיברידיים שייוצרו במפעל הענק הסמוך של קונצרן הרכב הקוריאני 'יונדאי' (Hyundai), שמוקם בימים אלו. פרויקט מפעל הענק לייצור רכבים חשמליים והיברידיים של יונדאי מוקם בהשקעת שיא של למעלה מ-7.6 מיליארד דולר והוא צפוי להתחיל את פעילותו כבר השנה, עם כושר ייצור של כ-300 אלף כלי רכב מדי שנה. Hanon תייצר בנכס רכיבים שיותקנו במכוניות חשמליות מתוצרת 'יונדאי', שביניהן יחסים עסקיים של למעלה מ-36 שנים.

באזור הנכס (סטייטסבורו, ג'ורג'יה), שנמצא בקרבתו של נמל סוואנה, הנחשב לאחד מהנמלים הפעילים והחשובים ביותר בדרום-מזרח ארה"ב, צפוי המשך מגמת עליית דמי השכירות לנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, זאת בהינתן היתרונות והתנאים הסביבתיים ונוכח הקמת מפעל הענק של 'יונדאי', שיספק תנופת פיתוח באזור וצפוי להוות בהתאם גם מוקד משיכה לעסקים נוספים.

במסגרת השקעה זו זיהתה SSI, הפעילה למעלה משישה עשורים בשוק הנדל"ן בארה"ב ומתמחה בהשקעות מורכבות בעלות מבנה ייחודי תוך מעורבות גבוהה של מנהל ההשקעה, כי בנכס קיים פוטנציאל להוספת ערך (Value Add) משמעותית עם סיכון מגודר והגנת Downside יעילה, כאשר ההסכם מעניק ל-Hanon שתי אופציות להרחבת הנכס: הראשונה של 68 אלף רגל רבוע (כ-6.3 אלף מ"ר) והשנייה בהיקף כפול של 145,500 רגל רבוע (13.5 אלף מ"ר).

כל מימוש של אחת מהאופציות, יאריך מחדש גם את תקופת ההשכרה הראשונית ל-10 שנים, בהתאם לדמי השכירות בשוק, אך לא פחות מ-95% מדמי השכירות הנוכחיים – שמשקפים תשואה מינימלית על ההשקעה של כ-12% ביחס לעלות ההקמה. 

בשני מתקנים נוספים של Hanon הופעלו מנגנונים דומים, ובשניהם מימשה את אופציות ההרחבה. עובדה זו, הצרכים של מפעל יונדאי הסמוך ותמריצים כלכליים שמהם תהנה אם תעמוד ביעדי הצמיחה שנקבעו עבורה, תומכים בהנחת היסוד של התוכנית העסקית כי Hanon צפויה לממש את שתי האופציות להרחבת המפעל. נוסף לכל אלו, הנקודה המעניינת והייחודית בהשקעה זו היא כי על אף פוטנציאל האפסייד המשמעותי, שמאפיין אסטרטגיה אופורטוניסטית, הסיכון הנלווה הוא מגודר, והתוכנית העסקית בנויה להתמודד גם עם החלטה של Hanon שלא לממש את האופציות. 

השקעה זו מצטרפת להודעתה של פרופימקס מחודש מרץ השנה, על רכישת פורטפוליו נכסים של שטחי לוגיסטיקה ומרכזי הפצה של "המייל האחרון" (Last Mile); שני מתחמי מולטיפמילי הכוללים 668 יחידות מגורים להשכרה ו-68 אלף רגל רבוע (כ-6.3 אלף מ"ר) של שטחי מסחר וקניות, במדינות מפתח בארה"ב – טקסס, פלורידה וג'ורג'יה – ובבריטניה. 

בפרופימקס, שהחלה להשקיע במגזר הלוגיסטיקה בארה"ב כבר ב-2004, ממשיכים לזהות בסקטור הזדמנות השקעה כיוון שנשען באזורים הנבחרים ביסודות שוק חזקים, בין השאר, ברקע צמיחת היקף הסחר באונליין (E-Commerce), פיתוח תשתיות סחר מקוון של תאגידים וחברות ענק, כניסה של שחקני ריטייל חדשים ואופטימיזציה של מיקום, שממשיכים להניע את צמיחת הביקוש למרכזי תעשייה, אחסון, שינוע והפצה.

עוד מציינים בפרופימקס את תקנות איסור ייצוא הבסיס התעשייתי של חברות אמריקאיות לסין במקביל לתהליך העתקת פעילות הייצור חזרה לתוך גבולות המדינה (Reshore), כמגמה שצפויה ליצור ביקוש גבוה למרכזי תעשייה ולוגיסטיקה באזורים נבחרים ברחבי ארה"ב. כחלק מצעדים אלו, מציע הממשל במדינה תמריצים בדמות הטבות מיסוי ותמיכה כלכלית לתאגידים וחברות שיחזירו את בסיס הייצור למדינה. מגמה זו מצליחה למשוך גם חברות זרות, בדומה ליונדאי שבחרה כאמור להקים מפעל ענק באזור.

הקמתו של מפעל בהיקף זה בסמוך לנכס צפויה להשפיע מהותית על קצב הפיתוח הכלכלי באזור, בזכות הגדלה משמעותית של התעסוקה בסביבה תוך העלאת הביקוש לכוח עבודה מיומן, שעשוי למשוך עימו חברות ותאגידים נוספים לאזור. 

פרופימקס ממשיכה לפעול להרחבת השקעותיה במגזר התעשייה והלוגיסטיקה, זאת לצד פיזור במגוון סקטורים דומיננטיים נוספים, בין היתר, מולטיפמילי (Multifamily); נכסים מסחריים ועוד.  

בדו"ח סקירת מגמות ל-2024 שהכינה פרופימקס למשקיעיה, פרשה החברה את הערכותיה לשוק הנדל"ן הגלובלי וציינה כי על רקע הסביבה הכלכלית המעורפלת ותנאי המימון המאתגרים, ניתן לזהות הזדמנות לנצל את הדינמיקה בשוק הנדל"ן לטובת ביצוע עסקאות עם אופי 'דיסטרס' (Distress), שנוצרות בעקבות מצוקה תזרימית או צורך מיידי בהורדת המינוף.

הקרן השישית תמשיך ליישם אסטרטגיית "פיזור רב-ממדי" הייחודית לקרנות פרופימקס ומבוססת על פיזור בין מנהלי השקעה שכולם שותפים אסטרטגיים של פרופימקס במדינות היעד, כל אחד מהם בעל התמחות בסקטור וגיאוגרפיה שונים, שמייצר תמהיל מגוון של השקעות באסטרטגיות שונות ועם מתאם נמוך ביניהן.

אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, מסר כי "אנחנו בעיצומה של תקופה כלכלית שמביאה עימה הזדמנויות עסקיות מעניינות במיוחד עבור מנהלים מקצועיים, עם היכרות קרובה של שוק הנדל"ן. בזכות ההתמחות הייחודית של השותף האסטרטגי שלנו, התאפשרה לנו גישה להשקעה יוצאת דופן זו, שמגלמת פוטנציאל לתשואות אופורטוניסטיות בנטרול הסיכון שבדרך כלל מתלווה אליהן".

"פרופימקס ושותפיה ממשיכים לתור אחר נכסים איכותיים עם פוטנציאל השבחה משמעותי, שהתמחור שלהם מושפע מהסביבה הכלכלית המורכבת ולא בהכרח היו מוצעים למכירה בתנאים אחרים. ההתחייבויות שגייסנו לקרן הן  Dry Powder(הון זמין להשקעה) שנצבר ועומד לרשות פרופימקס ומאפשר לקרן להעמיד את סכום ההשקעה באופן מיידי, באופן שמקנה לנו יכולת תגובה מהירה להזדמנויות שמייצר לנו ולשותפינו האסטרטגיים בשוקי היעד יכולת תגובה מהירה וכוח מיקוח במשא-ומתן מול בעלי הנכסים – יתרון משמעותי בפוזיציות שאנו מזהים כאיכותיות או כאלו שמגלמות אפסייד משמעותי. השכלנו להשקיע באחריות לאורך משברי עבר מתוך הבנה כי בנקודות זמן אלו נולדות ההשקעות הטובות ביותר". 

פרופימקס, שמציינת בימים אלו 27 שנות פעילות, מתמחה בהשקעות אלטרנטיביות בשווקים דומיננטיים בחו"ל עבור משקיעים כשירים ישראלים. הקרן השישית של פרופימקס ממשפחת קרנות CircleOne נמצאת בימים אלו בעיצומו של סבב גיוס, ומרבית השקעותיה צפויות להתבצע בתקופה שעל-פי הערכות השוק מביאה עימה הזדמנויות השקעה מעניינות במיוחד.