פרופ׳ ליאו ליידרמן "העלייה במחירי הדיור עלולה לטפס לשיעור דו-ספרתי"

"העלייה במחירי הדיור עלולה לטפס לשיעור דו-ספרתי" – כך מזהיר פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי של בנק הפועלים בכנס ירושלים לעסקים של פירמת BDO, משרד עוה"ד אגמון עם טולצ'ינסקי ובנק הפועלים. לדבריו, צמצום ההיצע בעקבות הלחימה מעצים את הסיכון להחרפת עודפי הביקוש בשוק הדיור. "הציבור מבין זאת היטב, ועם עליות המחירים בפועל סביר שהתפתחו גם ציפיות לעליות עוד יותר חדות בהמשך, דבר שכשלעצמו מגביר את הביקושים כבר כיום".

לטענת ליידרמן, "חרף מצב המלחמה, נתוני הלמ"ס מעידים על התעוררות ניכרת בשוק הדיור מתחילת השנה בישראל. רק בחודש יולי חל זינוק של 41% במכירת דירות חדשות ויד שנייה יחסית ליולי אשתקד. עובדה בולטת זאת עבור משק קטן הנמצא במצב של מלחמה מתמשכת, תוך רמת אי-ודאות ביטחונית גבוהה, הודגשה גם בסקירה האחרונה של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר". 

עוד ציין כי "עלייה חדה של 32% במכירות נרשמה גם בהשוואת שלושת החודשים מאי-יולי האחרונים לעומת אותה התקופה בשנה החולפת. אזור המרכז הוביל בתקופה זו עם גידול של 23% במכירות ואחריו אזור הדרום ע- 21%. " הזינוק בביקושים בערי הדרום, בעיקר על ידי צעירים, היא תופעה מעניינת וחשובה מבחינה לאומית. חלק מהגידול בביקוש לדירות הגיע מאותם משקי בית שפונו מבתיהם בצפון ובדרום וכן מיהודים בתפוצות", מבהיר ליידרמן. 

לגבי מחירי הדיור מציין פרופ' ליידרמן כי מחירי הדירות שנמכרו בחודשיים יוני-יולי על בשיעור של 5.8% לעומת מחירי העסקאות באותה התקופה בשנה שעברה. יולי היה החודש השמיני ברציפות עם עליית מחירים. יש לזכור כי במרבית חודשי שנת 2023 נרשמה דווקא ירידה במירי הדיור. "על רקע העלייה בביקוש ובמחירים, רוב חברות הנדל"ן למגורים הציגו בדוחות הכספיים שלהן שפורסמו באוגוסט שיפור ברווחיות הגולמית שלהן. זאת, גם בתקופה בה חלה התייקרות בתשומות הבנייה ובשכר העבודה ותחת עלויות מימון משמעותיות", מחדד ליידרמן. 

ליידרמן אף התייחס לסיבה לעלייה בביקושים, ולדבריו היא נובעת בין היתר על רקע שינוי גישה של הציבור. "ככל הנראה, לאחר תקופה של המתנה להתפתחויות אפשריות — כגון הפחתת הריבית וירידות מחירים על רקע המלחמה — הציבור שינה את גישתו והבין שייתכן וכדאי להחליט על רכישת דירה בהקדם בהינתן המחסור החמור בצד ההיצע של השוק".

חרף השיפור ברמת הפעילות השוטפת בשוק, ליידרמן הדגיש שמבחינת צד ההיצע, הקובע את התפוקות וההשקעות הריאליות, ענף הנדל"ן נמצא בתקופה קשה. "ההשקעות הריאליות בבניה מהוות 13% מהתמ"ג, כאשר 52% הם בבניה למגורים, 30% בניה לא למגורים ו- 18% תשתיות. "מדובר בענף מרכזי במשק, המהווה אחד ממנועי הצמיחה העיקריים שלנו. בצד ההשפעה השלילית של חוסר הוודאות הביטחונית, הענף סובל ממחסור בעובדים, מעודף ביורוקרטיה ומתנודתיות במדיניות הממשלתית ביחס לענף. על פי כלכלני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בתשעת החודשים מפרוץ המלחמה ועד אמצע השנה, הירידה בפעילות היצרנית של הענף תרמה לאובדן של 4.4 אחוזי תוצר יחסית לתוואי המגמה מלפני המלחמה. כל זה קורה דווקא בזמן שבמערכת הבנקאית יש מקורות מימון פנויים לתמיכה בענף".

"התוצאות מהמצב האקוטי הזה לא איחרו לבוא. יש ירידה ניכרת בהתחלות הבניה, שככל הנראה יהיו מתחת ל- 60 אלף יחידות השנה ובמקביל חלה ירידה בגמר הבניה. ובוודאי שלא ניתן להתעלם מההתארכות של משך זמן הבניה למגורים ל- 35 חודשים בהשוואה ל- 29 חודשים ב- 2019".

פרופ' ליידרמן סיכם כך, "תחת מלחמת חרבות ברזל חלה החרפה של עודף הביקוש לדיור בישראל. זאת, תחת צמצום חריף בצד ההיצע. מחירי הדיור מגיבים בעיקר למצב הביקוש וההיצע בשוק. הגורמים השונים המעורבים בשוק מבינים היטב כי מצב עודף הביקוש לא צפוי להשתנות בטווח של השנה-שנתיים הקרובות, ותיתכן אף החרפה שלו. מצוקת ויוקר הדיור הם בעיה כלכלית-חברתית בולטת ומצערת במציאות הישראלית. יש בידי הממשלה כלים רבים ומגוונים להמרצת צד ההיצע של השוק, תוך צמצום עודף הביורוקרטיה והרגולציה. אם המגמות הקיימות יימשכו, לא נופתע אם החל מחודש מסוים בזמן לא רחוק מהיום יתחילו להירשם עליות דו-ספרתיות, במונחים שנתיים, במדד מחירי הדיור".           

רו"ח דן אטיאס, שותף, ראש זרוע הביקורת וחבר הנהלת פירמת  BDO נתן סקירה של המצב הכלכלי בישראל, סביבת הריבית והתמקד בתחום ציפוף אוכלוסין והתחדשות עירונית. הוא ציין כי "מדד מחירי הדירות צפוי להגיע בסוף השנה לכ-10%. איך ייתכן שהריבית גבוהה, ומחירי הדירות עולים. האם דירה היא יצירת אמנות? כמובן שלא. אז למה מחירי הדיור עולים? הסיבות לכך רבות, בין היתר צניחה משמעותית בעובדים לענף הבנייה. כיום חסרים כ-50 אלף עובדים בענף, מה שמוביל להתייקרות".

גם התחלות הבנייה הואטו ב-20% מאז מחצית 2022, הדמוגרפיה בישראל היא מהגבוהות בעולם וצפויה להיות המדינה הצפופה בעולם. הערים בישראל צפופות פחות מערים בעולם. חייבים לצופף את האוכלוסייה, ואם רוצים לעשות זאת לא ניתן לעשות זאת ללא תשתיות".

עו"ד צביקה אגמון, שותף מייסד משרד עוה"ד אגמון עם טולצ'ינסקי: "הניצחון הראשון והחשוב ביותר במלחמה כעת בעיניי הוא החזרת החטופים לארצנו מיד. בנוסף, הנפת דגל שמסמל כי למרות אויבינו שקמים עלינו להרע, אנו ממשיכים לפתח את המדינה בה אנו חיים.

ירושלים חייבת להיות עיר חזקה, בעלת חוסן כלכלי. העסקים בירושלים הם הדם הזורם שמחזיק את כוחה של העיר. אני קורא למשרדי הממשלה ולעירייה לעשות כל שביכולתם כדי לבסס את ירושלים כעיר חזקה. ללא מעורבות והכוונה מצד הגורמים הממשלתיים, ירושלים תתקשה לשמור על מעמדה כסמל לעם היהודי. זו חייבת להיות מטרה ברורה בכל מדיניות ממשלתית. אני גאה לארח אתכם כאן היום, מבחינתנו המשרד בירושלים הוא אבן פינה בעיר."