הזדמנויות נדל"ן בחריש: האם עדיין כדאי לקנות דירה להשקעה בעיר?

רבים אולי לא יודעים אך חריש התחילה את דרכה בשנת 1982 כקיבוץ של "הקיבוץ הארצי",

חריש ממוקמת בצפון מזרח השרון, מדרום לנחל עירון ומחלף עירון וממזרח לכביש 6.

העיר שמונה כיום כ- 40,000 תושבים, היתה בראשיתה חלק מתוכנית" יישובי הכוכבים" במטרה לעבות את האזור ביישובים קהילתיים וכפריים לאורך כביש 6. גבולות התוכנית היו בין מודיעין  לואדי ערה, מתוך כוונה לתת מענה ופתרונות דיור  ל- 100,000 תושבים. 

אם הזכרנו את העיר מודיעין, זו העיר שמשתמשים בה לא מעט להשוואה  מול חריש או ליתר דיוק איך הייתה אמורה להיראות ולהתפתח חריש, מול סיפור ההצלחה של העיר מודיעין השוכנת בין ירושלים לתל אביב. אך המרחק בין מודיעין לחריש לא מתבטא רק במרחק הגיאוגרפי. מודיעין (שאוחדה בהמשך עם מכבים רעות) הוקמה ב- 1996 ומונה כיום כ-100,000 תושבים, חריש לאחר הגלגולים שעברה הוכרזה כעיר רק במאי - 2022.

עיר צעירה ועדיין זולה, שמושכת בעיקר צעירים 

"המיתוג" של חריש, גם אם זו לא היתה הכוונה מלכתחילה היא עיר זולה, קחו  למשל מחיר של דירת 4 ח' בפרויקט חדש בעיר מחירה 1.5 מיליון שקל, דירת 5 ח' תעלה קצת יותר קרוב ל-1.7- מיליון שקל, מחיר נמוך באופן דמיוני  לעומת מחירי דירות חדשות במרכז, בגוש דן, שלא לדבר על תל אביב.

אין פלא שהעיר זכתה ועדיין זוכה לפופולריות בקרב זוגות צעירים, וחסרי הון עצמי גדול שנמשכים בעיקר למחיר הדירות  הנמוכים ובהישג יד. אבל למען ההגינות נאמר שהעיר חדשה, ירוקה, בפיתוח מואץ, ואין הרבה מקומות שהאווירה היא צעירה עם בניינים חדשים, מבני ציבור, ותשתיות בעיר שמתאימים לזוגות צעירים ומשפחות, במחירי דירות שכאמור זולים באופן ניכר ממקומות דומים עם שכונות חדשות, במרכז הארץ.

סקר של הלמ"ס מ- 2022 לגבי האוכלוסייה המתגוררת בעיר, מחלק את חריש ל- 5 שכונות עיקריות: שכונת "החורש" עם כ- 11,600 תושבים, נחשבת לשכונה הגדולה מבין השכונות בחריש, שכונת "אבני חן" עם כ- 8,400 תושבים, שכונת "הפרחים" עם כ- 6,000 תושבים, שכונת "בצוותא" עם כ- 3,500 תושבים, ושכונת "המעוף" עם כ- 2,400 תושבים,

העיר בין המובילות בנתוני ההגירה החיובית השנתית עם כ- 5,500 תושבים, שנוספו לה בממוצע מידי שנה בשנים האחרונות.

אופי האוכלוסייה בחריש והמאבק לשמור על ציביון חילוני בעיר

בשנתיים האחרונות התפרסמו מאבקים בין האוכלוסייה החילונית בעיר, לבין מיעוט חרדי קולני שהתעמת לעיתים עם החילונים. אמנם מדובר  כאמור במיעוט חרדי אך שורשי המאבק החלו זמן רב לפני כן.  חריש התפרסמה בעבר במאבקים בין חילונים לחרדים, כאשר הבסיס למאבק החל כבר בשנת 2007, עם הכוונה של משרד הבינוי והשיכון  לבנות עיר חרדית בחריש. בשנת 2010 תוכנן להקים כ-9,000 יחידות דיור בחריש שיתאימו  לאוכלוסייה חרדית באופן ייחודי. התוכנית זכתה להתנגדויות רבות מצד תושבי העיר החילוניים, שהתקוממו נגד ההחלטה, אך ועדת העררים של המועצה הארצית קיבלה את כוונת משרד הבינוי והשיכון להגדיר ולהתאים את העיר לאוכלוסייה חרדית.

בשנת 2011 הגישו תושבי חריש החילונים עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה, כנגד ההחלטה להתאים ולייחד את העיר לאוכלוסייה חרדית בלבד, בטענה שמדובר באפליה שלא תאפשר לתושבי העיר החילוניים המשך אורח חיים תקין לפי אמונתם למרות שהם מתגוררים מעל 10 שנים בעיר,  הרבה לפני ההחלטה להפוך את העיר לחרדית. בית המשפט קיבל את עתירת התושבים וקבע כי יש לפתוח את המכרזים לבנייה בעיר חריש לכלל הציבור ולא לייעד אותם לחרדים בלבד. בנוסף נקבע כי העיר תציע שירותים קהילתיים המתאימים לכלל התושבים.  

לפי נתוני הלמ"ס משנת- 2022, אחוז החילונים הגבוה ביותר - 57%, הוא בשכונת "הפרחים". בשכונת "בצוותא", אחוז החילונים הוא בערך כחצי, בשכונות "מעוף"  ו"אבני חן" שיעור החילונים הוא כ- 43%, ובשכונת "החורש" שיעור החילונים באוכלוסייה הוא הנמוך ביותר מבין השכונות  כ- 33%, כאשר רוב התושבים בשכונת "החורש" הם  דתיים וחרדים.  

הטרנד, קונים דירה בחריש ומשכירים אותה

כמעט מחצית מהדירות בעיר מושכרות, זהו אחוז המציב את חריש במקום השלישי מבין הערים בישראל, המובילות באחוז הדירות המושכרות. לא קשה להבין את הסיבות לעובדה זו שהפכה להיות מזוהה עם העיר. 

רוב בעלי הדירות קנו את הדירות להשקעה ולא התגוררו בעיר, במקרים רבים במרכז או באזור חיפה וסביבת חריש. עד לפני כשנתיים- שלוש, ניתן היה לשכור דירת 3, 4, או אפילו 5 חדרים במחיר שנע בין 2,000 ל- 3,200 שקל, ובמקרים רבים היו מוכנים בעלי הדירות להשכיר במחיר מגוחך  ונמוך אף יותר, רק כדי לא לשלם את ההוצאות השוטפות עבור הדירה שתעמוד ריקה. במהלך השנים 2023 ו2024 טיפסו מחירי השכירות, במקביל לעליית המחירים של הדירות בעיר, אך עדיין נחשבים זולים בוודאי ביחס למחירים במרכז. מול מחיר זול של דירה כפי שראינו, עומדים הקשיים לגור בעיר חריש, שעדיין בשלבי פיתוח עם בעיות קריטיות ובראשן התחבורה מהעיר ואל העיר.

כיום על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 4,000-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,200-3,600 שקלים. דירות גן מושכרות במחירים הנעים בין: 4,000 ל-5,000 שקלים, בהתאם לגודל הגינה, פנטהאוזים בחריש מושכרים בעלות הנעה בין: 6,000-4,500 שקלים.

מחכים לרכבת 

מאז הקמתה ידעה חריש בעיות לא מעטות בנוגע לתכנון ופיתוח התשתיות בעיר ובאזורים הסמוכים, בעיקר בנושא התחבורה ביציאה מהעיר. מדובר בכביש יציאה עיקרי אחד מהעיר שפוגש תנועה עמוסה בעיקר בשעות הבוקר והערב ביציאה לעבודה וחזרה של התושבים, עם עומס תנועה גדול מאזור ואדי ערה ויישובי צפון השומרון והסביבה.

גם המחלף שהוקם בצומת מג"ב שהיה אמור לאפשר חיבור מהיר לכביש 6, לא הקל על העומס, ועדיין מתקשים מאוד תושבי העיר ביציאה ברכב מהעיר בבקרים לעבודתם.

לאחר שנים של דיבורים הצהרות ותכנון ארוך, הוחלט במאי 2024 במועצה הארצית לתכנון ולבנייה, לקדם חלופה לתכנון מסילת מנשה שתכלול תחנת רכבת בעיר חריש ומסילה ממערב לכביש 6. אורך המסילה כ-45 ק"מ, והיא מיועדת לחבר בין המסילה המזרחית שבשלבי בנייה , למסילת העמק, וליצור רצף מסילתי מהמרכז למזרח וצפונה.

בכך התקבלה בקשת עיריית חריש למקם את התחנה בתוך היישוב, למרות שעדיין לא הוחלט סופית המיקום המדויק בעיר, שגם לכך תהיה השפעה מבחינת המרחק שידרשו התושבים להגיע ממרכז העיר.

כלל ידוע בעולם הנדל"ן כי הקמת תחנת רכבת ביישוב או סמוך לו, מעלה את ערך הנכסים ביישוב ובסביבה, וגם כאן צפוייה עליית ערך לאחר השלמת הפרויקט.

מתי נישמע את הקטר של הרכבת בחריש צופר?.. שאלה טובה, מדובר בכמה שנים לפחות ככל הניראה לא לפני 2030.

לסיכום

לחריש יש לכאורה פוטנציאל להיות השקעה טובה בהיבט הנדל"ן למגורים, למרות הבעיות שעדיין לא נפתרו, בתשתיות, בתחבורה, תעסוקה, בילוי ותרבות, בעיות בין חרדים לחילונים שצצות מידי פעם ועוד.

ביחס למחירי הנכסים במרכז ובאזורים עירוניים מבוקשים יותר, חריש עדיין זולה משמעותית, ומדובר בעיר צעירה שרוב הדירות והבניינים  חדשים והוקמו בשנים האחרונות.   לא במקרה  חריש היתה  ועודנה מקור משיכה למשקיעים שרכשו נכסים והעלו בהדרגה את מחירי הנדל"ן בחריש. יחד עם זאת עדיין מדובר בעיר שכמעט 50% מהדירות והבתים בה מושכרים, ובעלי הדירות המושכרות ברובם כלל לא מתגוררים בעיר. ההיצע הגדול של דירות להשכרה הוריד את מחירי השכירות באופן דרסטי בשנים האחרונות, אך יש התאוששות בעיקר בשנה האחרונה במקביל לעליית ערך הנכסים כתוצאה מההתייקרות הכלל ארצית של הנדל"ן. זאת בנוסף לבעיות היסוד בחריש  שהזכרנו, שייקח זמן לפתור.

מי שמעוניין לרכוש נכס נדל"ן למגורים או להשקעה, ואין לו יותר מידי הון עצמי, יתכן שרכישת דירה בחריש תתאים לו. זאת כמובן אם הוא ער לחסרונות בעיר מול הפוטנציאל, ולא מצפה לעליית ערך דרמטית בזמן קצר, אלא להשקעה לטווח ארוך.