סימנים מדאיגים לעלייה שנתית דו-ספרתית של מחירי הדירות

אם לא יתרחש שינוי דרמטי בכל הקשור להתנהלות שוק הדיור בישראל בזמן הקרוב, עלייה דו-ספרתית במחירי הדירות תהיה עובדה מוגמרת.

מנתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה - מדד מחירי דירות הכולל דירות חדשות ויד-שנייה, והשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2025 – פברואר 2025, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2024 – ינואר 2025, עולה כי מחירי הדירות עלו בכמעט אחוז (0.9%)!

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כלומר ינואר 2025 – פברואר 2025, לעומת ינואר 2024 – פברואר 2024, נמצא כי מחירי הדירות עלו כבר ב-7.5%.
 

תרשים 1: אחוז שינוי דו-חודשי במדד מחירי דירות 

בעיות היסוד לא רק שלא נפתרו אלא החמירו

כבר תקופה ארוכה שאני מתריע על חוסר הטיפול בבעיות היסוד של שוק הדיור בישראל. המחסור בפועלי בניין לא התחיל היום ולא אתמול. ודאי שמאז פרצה המלחמה באוקטובר 23', כשבראש ובראשונה, בעיית המחסור של עשרות אלפי פועלי בניין. ההערכה היא שחסרים כיום לפחות 50 אלף פועלי בניין.

ההחלטה, עם פרוץ המלחמה, לאסור את כניסתם של כ-90 אלף עובדים פלסטינים, לצד עזיבתם של כ-15 אלף עובדים זרים, השאירה את הענף עם פחות משליש מהעובדים, ומאז לא חל שינוי משמעותי לטובה. זאת למרות כל הצהרות והתוכניות לייבא עשרות אלפי עובדים זרים. הוויכוחים בין המדינה לחברות ותאגידי כ"א שעוסקים בייבוא עובדים, לא הוסיפה.

עליית מחירים גורפת בכל הארץ

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה  ב- 2024, ינואר 2025 – פברואר 2025, לעומת ינואר 2024 – פברואר 2024, נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון (11.7%), תל-אביב (9.7%), חיפה (8.8%), ירושלים (6.8%), דרום (5.1%) ומרכז (3.8%).
 

מדד תשומות הבנייה

מדד תשומות הבנייה עלה בחדות 2.6% רק בינואר 2025, זאת כתוצאה בין היתר מהתייקרות חומרי גלם כמו ברזל, מלט, זכוכית, ואלומיניום שהתייקרו משמעותית. רוכשי הדירות שעדיין בבנייה או אפילו טרם החלה בנייתן, ייאלצו לשלם את העלייה.

ולחשוב שבשנת 2020 המדד המצטבר לכל השנה היה רק 0.5%, בכל שנת 2024 2.9%, ורק מתחילת 25' המדד כבר עומד על 3.4%.

כאשר חותמים על חוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן, במקרים בהם טרם התחילה הבנייה כמו ברכישה "על הנייר" או שהבנייה לא הסתיימה, הרוכש יצטרך לשלם את מדד תשומות הבנייה על יתרת התשלום שנותר, לאחר הפחתת התשלום ששולם כבר כמיקדמה או במהלך הבנייה. המדד הקובע הוא המדד שמפרסמת הלמ"ס בכל 15 לחודש. חלקם של חומרי הבנייה במדד הוא כ-50%. מה נכלל במדד תשומות הבנייה? המרכיבים של מדד תשומות הבנייה הם:

חומרים ומוצרים – חומרי מחצבה שיש וקרמיקה, מלט ובלוקים, ברזל ומוצרי מתכת, מוצרים ואביזרים לעבודות חשמל, מוצרים ואביזרים לעבודות אינסטלציה סניטרית, עץ לבניה, מוצרים מוגמרים, איטום, צבעים, זכוכית ומוצרים אחרים.

הובלה ושינוע – ציוד וכלי עבודה. שכירות ציוד ורכב.הוצאות כלליות – ביטוח ובדיקות, אחזקת משרדים והוצאות אחרות.

שכר עבודה – פועלים, מפעילי ציוד הנדסי ופיקוח.

חשוב לדעת תיקון 9 - ביולי 2022 נכנס לתוקף  שינוי המשפיע על חישוב ההצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, כאשר אושר תיקון 9 לחוק המכר (דירות). התיקון קובע כי יוצמדו לכל היותר 40% ממחיר הדירה למדד. כלומר, לא יותר מ-40% ממחיר הדירה המלא יוצמד. עוד נקבע כי ההצמדה היא עד מועד מסירת הדירה בלבד. כלומר ממועד מסירת הדירה בחוזה  לא ניתן לגבות הפרשי הצמדה למדד.

מדד מחירי דירות חדשות עלה 1%

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2025 – פברואר 2025, לעומת דצמבר 2024 – ינואר 2025, עולה מנתוני הלמ"ס  כי מחירי הדירות החדשות עלו ב-1.0%. מכלל העסקאות של דירות חדשות, שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית עלה מ-24.6% בתקופה הקודמת (דצמבר 2024 – ינואר 2025) ל-29.6% בתקופה הנוכחית. נציין כי בחודש פברואר 2025 נמצא כי שיעור הדירות החדשות שנמכרו עם הטבת מימון נותר כמעט ללא שינוי ביחס לתקופה הקודמת ועומד על 13.7%.תרשים 4 מציג את התפתחות מדד מחירי דירות חדשות בהשוואה למדד מחירי דירות (כללי) בשנים האחרונות.
 

לסיכום - אם לא  נראה שינויים בשטח שיביאו לבלימה במגמת התייקרות הדירות, וזה עוד לפני השפעת תוכנית המכסים של טראמפ, או שינויים במצב הביטחוני, לא סביר שניראה בקרוב ירידה במחירי הדירות. ולכן התרחיש הסביר במצב הנוכחי הוא דווקא המשך עליית מחירים.