מי באמת בונה את ישראל מחדש?

ענף ההתחדשות העירונית עובר לפרויקטים גדולים ובשלים יותר: מספר יחידות הדיור המדווחות עלה בכ-22%, לעומת עלייה של כ-9% במספר הפרויקטים.

מספר יחידות הדיור שאוכלסו זינק בכ-62%, ומספר יחידות הדיור בפרויקטים בשלבים מתקדמים גדל בכ-27%.

למרות סביבת השוק המאתגרת, החברות המדורגות שומרות על יציבות ברמת הסיכון - 80% מהספקים מדווחים על תשלומים בדייקנות.

---

בקבוצת Dunstars בהתחדשות בניינית, קבוצת הצמרת של הדירוג, נכללות אופק החזקות, אנשי העיר, אקו סיטי, אשטרום מגורים, צ.פ. חברה לבנין, קבוצת גבאי, קטה גרופ, קידר מבנים, קרסו נדל״ן, רם מוגרבי ארדיטי ושיכון ובינוי

בקבוצת Dunstars בפינוי-בינוי נכללות אאורה, אזורים, איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות, אפריקה התחדשות עירונית, בוני התיכון, י.ח. דמרי, ע.ט החברה להתחדשות עירונית, ענב, קבוצת אלמוג כ.ד.א.י., קבוצת גבאי, קבוצת יובלים השקעות, קבוצת תדהר, קרסו נדל״ן ורוטשטיין נדל״ן

בדירוגים העירוניים מובילות אנשי העיר בתל אביב, קבוצת דורון פרטוש בחולון, רינובו נדל״ן בהרצליה, קידר מבנים בכפר סבא וברעננה, צלהר בנייה פיתוח באשדוד, סיטי פרוייקטים יזמות והתחדשות עירונית בבת ים, אוראקל יזמות נדל״ן בגבעתיים, יסודות שיתוף–קבוצת קאהן בירושלים, בסיס הנדסה בראשון לציון, יעקב גלבוע בניה ויזמות בחיפה, קרינסקי גוטליב ברמת גן, צ.פ. חברה לבנין ברמת השרון וקטה גרופ בפתח תקווה

בדירוג חברות פיקוח הדיירים מדורגות בחמשת המקומות הראשונים קובי אורון ניהול פרויקטים, קבוצת יגאל אלון, א.ל הנדסה, צ.ב. מפקחי בניין והוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית. הדירוג כולל גם את משרדי עורכי הדין המובילים, הבולטים והידועים בתחום ההתחדשות העירונית.

לי קלדרון גולדשטיין, אנליסטית בכירה ומנהלת תחום הנדל״ן ב-Duns 100: ״ההתחדשות העירונית הפכה לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של ענף הנדל״ן, אך גם לאחד התחומים המאתגרים ביותר לביצוע. השוק כבר אינו נמדד רק בהיקף הצבר שמציגים היזמים, אלא ביכולת שלהם להפוך את הצבר הזה לפרויקטים שמתקדמים בפועל - משלב התכנון ועד למימוש ולאכלוס״.

---

דן אנד ברדסטריט חשפה במסגרת אירוע URBAN LEADERS את דירוג Duns 100 להתחדשות עירונית לשנת 2026, הנערך זו השנה השמינית ובוחן את פעילותן של החברות היזמיות המובילות בתחום. הדירוג משקף את התבגרותו של ענף ההתחדשות העירונית ואת המעבר מבחינה המתמקדת בגודל הצבר בלבד, לבחינה רחבה יותר של איכותו, בשלותו ויכולת המימוש שלו.

ההתחדשות העירונית ממשיכה לבסס את מעמדה כאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של ענף המגורים בישראל, על רקע המחסור בקרקע זמינה והצורך בחידוש המרקם העירוני הוותיק. לצד הביקוש הגבוה לדירות, הענף מתמודד עם אתגרי תכנון ורישוי, עלויות מימון וביצוע, חוסר ודאות רגולטורי ומורכבות הולכת וגוברת בקידום פרויקטים רחבי היקף.

דירוג Duns 100 להתחדשות עירונית מבוסס על מודל משוקלל המעניק משקל לסוג הפרויקט, היקפו, השלב שבו הוא נמצא ולניסיון מוכח באכלוס פרויקטים. ככל שהפרויקט נמצא בשלב מתקדם יותר, ניתן לו משקל גבוה יותר, מתוך תפיסה שהיתר בתנאים, היתר בנייה, ביצוע ואכלוס משקפים מעבר מפוטנציאל תכנוני ליכולת מימוש בפועל.

המודל מאפשר להבחין בין צבר רחב המצוי עדיין בשלבים מוקדמים לבין צבר בשל, המתקדם בפועל לאורך שרשרת התכנון, הרישוי, הביצוע והאכלוס. כך מבקש הדירוג לשקף לא רק את היקף הפעילות של היזמים, אלא גם את איכות הצבר, קצב התקדמותו והניסיון המוכח בהשלמת פרויקטים.

לא רק יותר פרויקטים, אלא פרויקטים גדולים יותר

מניתוח נתוני דירוג 2026, המבוססים על מצב הפרויקטים בסוף שנת 2025, עולה כי מספר הפרויקטים המדווחים עלה בכ-9% לעומת הדירוג הקודם. במקביל, מספר יחידות הדיור בפרויקטים אלה עלה בשיעור גבוה יותר של כ-22%. הפער בין שני הנתונים מצביע על מעבר הדרגתי לפרויקטים רחבי היקף.

גם תמהיל הפעילות ממשיך להשתנות. שיעורם של פרויקטי הפינוי-בינוי מתוך כלל הפרויקטים עלה מ-43% ל-47%, בעוד שיעורם של פרויקטי ההתחדשות הבניינית, ובהם תמ״א 38 וחלופותיה, ירד מ-57% ל-53%. פרויקטי ההתחדשות הבניינית עדיין מהווים חלק משמעותי מהפעילות, אך פינוי-בינוי ממשיך להתחזק כמרכז הכובד של הענף.

איכות הצבר נמדדת לפי שלב ההתקדמות

התבגרות ענף ההתחדשות העירונית מחייבת בחינה עמוקה יותר של פעילות היזמים. צבר פרויקטים רחב הוא עדיין מדד חשוב, אך הוא אינו עומד לבדו. ככל שהפרויקטים הופכים גדולים ומורכבים יותר, השלב שבו הם נמצאים הופך למדד מרכזי לאיכות הצבר וליכולת המימוש.

לכן, במודל הדירוג ניתן משקל גבוה יותר לפרויקטים בשלבים מתקדמים, ובהם היתר בתנאים, היתר בנייה, ביצוע ואכלוס. שלבים אלה משקפים מעבר מפוטנציאל תכנוני להתקדמות ממשית בשטח ומאפשרים לבחון את יכולתם של היזמים לקדם את הפרויקטים לאורך הליכי התכנון, הרישוי והביצוע ועד למסירת הדירות.

מספר הפרויקטים המדווחים הנמצאים בשלבים מתקדמים עלה בכ-14% לעומת השנה הקודמת, ואילו מספר יחידות הדיור בפרויקטים אלה גדל בכ-27%. שיעור הפרויקטים בשלבים מתקדמים עלה מ-37% ל-39%, ושיעור יחידות הדיור בשלבים אלה עלה מ-12% ל-13%. הנתונים מצביעים על שיפור בבשלות הצבר, אך גם ממחישים כי חלק ניכר מהפעילות עדיין נמצא בשלבי תכנון מוקדמים.

זינוק של 62% במספר יחידות הדיור שאוכלסו

אחד הנתונים הבולטים בדירוג הוא העלייה בהיקף הפרויקטים שהגיעו בפועל לשלב המסירה. מספר הפרויקטים שאוכלסו עלה בכ-33%, ואילו מספר יחידות הדיור שאוכלסו זינק בכ-62%.

לצד זאת, נרשמה עלייה גם בהיקף הממוצע של פרויקט שאוכלס, דבר המעיד על כך שיותר פרויקטים משמעותיים ורחבי היקף מצליחים לעבור משלב התכנון וההיתר לביצוע ולהשלמה בפועל. המגמה מחזקת את החשיבות שמעניק הדירוג לניסיון מוכח באכלוס, ולא רק להיקף הצבר העתידי.

הפעילות מתרחבת מעבר למוקדים המסורתיים

בבחינה גיאוגרפית עולה כי תל אביב ממשיכה להיות מוקד הפעילות המרכזי בהתחדשות עירונית, הן בהיקף הפרויקטים והן בהיקף יחידות הדיור בשלבים מתקדמים. עם זאת, הנתונים מצביעים גם על התרחבות הפעילות לערים נוספות ועל שינוי באופי הצבר העירוני.

בירושלים, בחיפה, בחולון, בנתניה ובהרצליה נרשמה עלייה במספר הפרויקטים, ובחלק מהערים ניכרת גם עלייה משמעותית בהיקף יחידות הדיור. בת ים, לדוגמה, מציגה ירידה במספר הפרויקטים לצד עלייה בהיקף יחידות הדיור, נתון המלמד על מעבר לפרויקטים רחבי היקף יותר.

יציבות ברמת הסיכון ומוסר תשלומים גבוה

למרות סביבת השוק המאתגרת, החברות המדורגות שומרות על יציבות ברמת הסיכון העסקי. הסקור הממוצע של החברות עמד ביולי 2023 על 52.5, לעומת 52.9 בעת עריכת הדירוג הנוכחי.

גם דיווחי הספקים מצביעים על מוסר תשלומים גבוה: 80% מספקי החברות המדורגות מדווחים כי התשלומים מבוצעים בדייקנות, ו-20% נוספים מדווחים כי התשלומים מבוצעים בדרך כלל בדייקנות.

דירוג התחדשות בניינית

דירוג ההתחדשות הבניינית מחלק את החברות לארבע קבוצות: Dunstars, מובילות, בולטות וידועות. קבוצת Dunstars מהווה את קבוצת הצמרת של הדירוג וכוללת 11 חברות בהן אופק החזקות, אנשי העיר, אקו סיטי, אשטרום מגורים, צ.פ. חברה לבנין, קבוצת גבאי, קטה גרופ, קידר מבנים, קרסו נדל״ן, רם מוגרבי ארדיטי ושיכון ובינוי.

בדירוג נכללות עשרות חברות נוספות בקבוצות המובילות, הבולטות והידועות. החלוקה לקבוצות נועדה לשקף את היקף הפעילות של החברות, התקדמות הפרויקטים שלהן והניסיון שצברו בהשלמתם ובאכלוסם. הטבלאות המלאות מפרטות עבור כל חברה את מספר הפרויקטים לפני קבלת היתר, בהיתר בתנאים, בהיתר בנייה ואת מספר הפרויקטים שאוכלסו בשנת 2025 ובשנים שקדמו לה.

דירוג פינוי-בינוי

דירוג הפינוי בינוי מחלק את החברות לשלוש קבוצות (Dunstars, מובילות ובולטות) ונבחנים בו, בין היתר, מספר הפרויקטים הכולל, שלביהם התכנוניים, מספר הפרויקטים שקיבלו היתר בנייה, היקף יחידות הדיור המתוכננות בהם והניסיון באכלוס פרויקטים.

קבוצת  Dunstars כוללת 14 חברות בהן אאורה, אזורים, איי סי אר ישראל קנדה ראם החזקות, אפריקה התחדשות עירונית, בוני התיכון, י.ח. דמרי, ע.ט החברה להתחדשות עירונית, ענב, קבוצת אלמוג כ.ד.א.י., קבוצת גבאי, קבוצת יובלים השקעות, קבוצת תדהר, קרסו נדל״ן ורוטשטיין נדל״ן.

דירוג על בסיס ערים

בדירוג ההתחדשות הבניינית בתל אביב מדורגת אנשי העיר במקום הראשון, ואחריה אקו סיטי במקום השני, יעז יזמות ובניה במקום השלישי, אופק החזקות במקום הרביעי וקרסו נדל״ן במקום החמישי.

במקומות הראשונים בדירוגים העירוניים הנוספים מדורגות קבוצת דורון פרטוש בחולון, רינובו נדל״ן בהרצליה, קידר מבנים בכפר סבא וברעננה, צלהר בנייה פיתוח באשדוד, סיטי פרוייקטים יזמות והתחדשות עירונית בבת ים, אוראקל יזמות נדל״ן בגבעתיים, יסודות שיתוף-קבוצת קאהן בירושלים, בסיס הנדסה בראשון לציון, יעקב גלבוע בניה ויזמות בחיפה, קרינסקי גוטליב ברמת גן, צ.פ. חברה לבנין ברמת השרון וקטה גרופ בפתח תקווה.

דירוג חברות פיקוח דיירים ומשרדי עורכי דין

לצד דירוגי החברות היזמיות, דירוג Duns 100 כולל גם דירוג של חברות פיקוח דיירים. במקום הראשון מדורגת קובי אורון ניהול פרויקטים, במקום השני קבוצת יגאל אלון, במקום השלישי א.ל הנדסה, במקום הרביעי צ.ב. מפקחי בניין ובמקום החמישי הוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית.

הדירוג כולל גם את משרדי עורכי הדין הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית, בחלוקה לקבוצות מובילים, בולטים וידועים, ובהתייחסות לייצוג יזמים ולייצוג בעלי דירות. רשימת המשרדים המלאה מופיעה בטבלאות הדירוג המצורפות.