דעה: משכנתאות על קצה המצוק

לא מכבר התבשרנו על כך שבחודש יוני האחרון גלגל שוק המשכנתאות סכום שיא של כ-11 מיליארד שקלים, כ- 14 אחוזים יותר מאשר בחודש מאי וכ-24 אחוזים עלייה לעומת יוני 2025.

לכאורה מדובר כאן בהתאוששות רבתי של השוק ועלייה בפעילות בענף הנדל"ן, אולם, וזה אולם גדול, אין טעות גדולה מזו. מדובר בעיקר ברבבות נוטלי משכנתאות שהחליטו למחזר את המשכנתא בעקבות הורדות הריבית האחרונות.

ולמרות הורדות הריבית, בסך הכול 4 מאז חודש נובמבר 2025, עדיין החזר המשכנתא הממוצע למשק בית עומד על סכום עתק של יותר מ-11 אלפי שקלים לחודש, שזה למעלה ממחצית הכנסה ממוצעת של משק בית.

ואכן לא במקרה התריעו במהלך החודשים האחרונים הן כלכלני האוצר והן בנק ישראל אודות העובדה שהחתה עלייה של עשרות אחוזים של נוטלי משכנתאות שפיגרו בהחזר המשכנתא, חלקם אף לא מעט חודשים.

ובמילים אחרות: הורדות הריבית, שכבודן במקומן מונח, לא פתרו כלל ועיקר את התרחיש שבו נוטלי משכנתאות רבים פשוט לא יוכלו לעמוד בנטל. חלקם הגדול חותך עותר ויותר בהוצאות המשפחה, החל בחוגים לילדים, הוצאה על חופשות, תרבות ובדיור ובמקרים רבים אף על סל המזון

לכאורה הרגולציה הקפדנית אמנם מונעת תרחיש משבר סאב פריים כפי שהיה בארצות הברית בשנת 2007, בו מאות אלפי לווים נטלו מימון שהיה אף גדול יותר ממחיר הדירה. אצלנו המימון מוגבל ל-70 אחוזים ממחיר הדירה ו-30 אחוזים הון עצמי.

אולם, וזה אולם גדול, מי בדק כמה מנוטלי המשכנתאות לקחו בו זמנית מימון גם מגופים חוץ בנקאיים, מימון שעליו הריבית עשויה להגיע ל-7 אחוזים ואף יותר מכך, שלא לדבר על נטילת מימון מהשוק האפור?

ובמילים אחרות: מי שסמוך ובטוח שמשבר בשוק המשכנתאות לא יקרה מעולם אצלנו, אינו יודע על מה הוא סח. זהו, לפרוטוקול, תרחיש שבו לא רק רבבות משקי בית ייפגעו, אלא גם הבנקים הלווים עשויים למצוא את עצמם בבעיה לא פשוטה.

הפתרון לכך הינו משולב:

ראשית, על בנק ישראל להמשיך ולהוריד את הריבית ביתר מרץ וכלל שהיא תרד, כך גם הסיכון למשקי הבית ילך ויקטן.

שנית, לשקול להעניק משכנתא על בסיס דיפרנציאלי, כלומר על פי היכולות של כל משק בית. כך, למשל, נהוג בארצות הברית ובמדינות נוספות.

שלישית, וכמובן, שורש הבעיה הינו במבנה העקום של שוק הדיור שאינו מסוגל לספק את ההיצע הנדרש, ובכך המחירים עולים, עובדה שכופה על מאות אלפי משקי בית לקחת משכנתא בגובה ממוצע של יותר ממיליון שקלים ולעיתים קרובות אף הרבה יותר מכך.

כך או אחרת, שוק המשכנתאות מצוי, מטפורית, על קצה המצוק, ומוטב שמקבלי ההחלטות ייקחו עובדה זו לתשומת ליבם!

כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא לשכת הקבלנים לשעבר