סיכום השנה האזרחית בנדל״ן - ההפתעות, האכזבות, וההזדמנויות

השינוי כבר בדרך, אמנם הוא איטי אבל לא תמיד תוכלו לזהות

שנת תשפ"ו תיזכר ככל הנראה כאחת השנים המוזרות שעברו על שוק הדיור הישראלי. לא הייתה בה קריסה דרמטית של מחירי הדירות, אבל גם קשה לדבר על שוק חזק. המחירים הפגינו עמידות, בזמן שמספר העסקאות התקשה להתרומם, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה הגיע לרמות גבוהות מאוד, הקבלנים הגבירו את השימוש בהטבות מימון והקונים גילו שהם אינם חייבים עוד לקבל כל מחיר וכל תנאי.

בחודשים האחרונים של השנה נוספה לתמונה גם ירידת הריבית. ב־1 בספטמבר הוריד בנק ישראל את הריבית ב־0.25 נקודת אחוז ל־3.25%, לאחר תקופה ארוכה שבה עלות הכסף הייתה אחד הגורמים המרכזיים שהכבידו על רוכשי הדירות ועל היזמים. אולם גם כאן חשוב שלא להתבלבל: ירידת ריבית איננה הופכת ביום אחד שוק רווי מלאי לשוק של מוכרים. היא בעיקר משנה בהדרגה את הפסיכולוגיה ואת יכולת המימון. מאידך השינוי בצד הביקושים והקטנת ההיצע  כבר החל, ולא בטוח שתוכלו לזהות את הטיימינג המושלם, כי אין דבר כזה במציאות.

כולם חיכו לקריסה - מחירי הדירות ירדו, אבל בשיעור נמוך

אחת ההפתעות הגדולות של תשפ"ו הייתה העמידות היחסית של מחירי הדירות. כמעט כל התנאים שנחשבו בעבר למתכון לירידות היו קיימים: ריבית גבוהה, משכנתאות יקרות, מלחמה, אי־ודאות כלכלית, ירידה בכוח הקנייה ומלאי הולך וגדל של דירות חדשות. ובכל זאת, מחירי הדירות לא התרסקו, בחלק מהחודשים נרשמו ירידות, בחלקם עליות קלות ובחלקם כמעט קיפאון.

דווקא הפער בין חולשת העסקאות לבין העמידות במדדי המחירים הפך לאחד מסיפורי השנה, הסיבה היא ששוק הדיור מגיב לאט להבדיל משוק ההון. מוכרים אינם ממהרים להוריד מחיר רשמי, קבלנים אינם רוצים לפגוע במחירי הפרויקט, ובעלי דירות פרטיים רבים מעדיפים להמתין. לכן הירידה בביקוש התבטאה קודם כול בירידה במספר העסקאות, ורק לאחר מכן החלה לחלחל בהדרגה למחירים, ולתנאים שבהם מתבצעות העסקאות. זאת למרות שבחלק מהפרויקטים הירידות היו משמעותיות יותר, בהתאם ללחץ הקבלנים באותם פרויקטים, ומספר הדירות שהיו חייבים למכור כדי לשרוד.

בתרשים 1 של הלמ"ס, ניתן לראות את הירידה הזניחה יחסית במחירי הדירות,  במהלך 12 חודשים, מול הציפייה לקריסה או ירידה משמעותית.

תרשים 1, מציג את אחוז השינוי הדו-חודשי במחירי הדירות במהלך 12  החודשים  מאי- יוני 25, לעומת מאי יוני 25.

מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קרי מאי – יוני 2026, לעומת מאי – יוני 2025, נמצא כי מדד מחירי הדירות ירד ב-1.5%.
 

84 אלף דירות מחכות לקונה – המספר ששינה את השיח

אחד הנתונים החשובים ביותר להבנת השנה הוא המלאי הגדול של דירות חדשות שנותרו למכירה, שהתקרב במהלך התקופה לרמה של כ־84 אלף דירות. זה אינו רק מספר סטטיסטי אלא מלאי שצריך לממן, לשווק ולמכור. במקביל נותר מספר גדול מאוד של דירות בבנייה פעילה, בסדר גודל של קרוב ל־200 אלף יחידות. המשמעות היא שגם אם קצב התחלות הבנייה יתמתן, היצע נוסף ממשיך להתקדם בצנרת ולהגיע לשוק. כאן נמצא אחד ההבדלים הגדולים בין תשפ"ו לבין תקופות קודמות: במשך שנים הדיון הציבורי התבסס כמעט אוטומטית על הטענה שישראל סובלת ממחסור בדירות, ולכן המחירים יכולים לנוע רק בכיוון אחד, למעלה. השנה המחישה שהמשוואה מורכבת יותר, ייתכן מחסור מבני ארוך טווח באזורים מסוימים ובסוגי דירות מסוימים, ובאותו זמן עודף היצע מסחרי בטווח הקצר מול ביקוש חלש. מבחינת היזמים זו הפכה לשאלת תזרים, ומבחינת הקונים להזדמנות שלא הייתה קיימת בשנות השיא.

אבל ככל שהמלאי נשאר גבוה לאורך זמן כך קשה יותר לשמר שוק שבו המוכר קובע לבדו את התנאים, במיוחד בפרויקטים שבהם כבר הושלמה הבנייה או שמועד המסירה מתקרב. זה גם מסביר מדוע מבצעי המימון הפכו לכלי שיווק מרכזי: הקבלנים אינם רוצים להוריד את מחיר המחירון, אבל הם גם אינם יכולים להתעלם מעלויות האשראי ומהצורך לייצר תזרים.
 

הקונים נשארו בבית והעסקאות חשפו את עומק החולשה

נתוני העסקאות של הלמ"ס ממחישים עד כמה הקושי לא היה רק תחושה של אנשי מכירות, כאשר בחודשים מרץ–מאי 2026 נמכרו כ־21,390 דירות, ירידה של 10.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים וירידה של 5.7% לעומת התקופה המקבילה שנה קודם בנתונים המקוריים. מתוך העסקאות בתקופה זו כ־8,910 היו בדירות חדשות וכ־12,480 בדירות יד שנייה, ובשוק היד השנייה נרשמה ירידה של 13.7% לעומת התקופה המקבילה, נתון שממחיש שההמתנה של הקונים לא הייתה מוגבלת רק למשרדי המכירות של הקבלנים. במאי לבדו נמכרו 8,350 דירות, אולם גם בתוך הנתון הזה צריך להבחין בין השוק החופשי לבין דירות בסבסוד ממשלתי, שהיוו חלק משמעותי ממכירת הדירות החדשות.

המשמעות היא שהביקוש לא נעלם אלא הפך הרבה יותר רגיש למחיר ולתנאי העסקה, וכאשר ההנחה מספיק גדולה או תנאי המימון משתפרים הקונים חוזרים, בעוד שבמחיר שאינו נתפס כאטרקטיבי הם מסוגלים כיום להמשיך ולהמתין. באפריל- יוני 26, חלה התאוששות מרשימה בהיקף העסקאות כפי שניתן לראות בתרשים הלמ"ס, ונמכרו 22,640 דירות חדשות, עליה של כ 38% לעומת אותה תקופה בשנת 2025.

ואז הגיעה ההפתעה והתקווה שהקונים יתחילו לרדת מהגדר

האירוע המשמעותי ביותר בסופה של תשפ"ו הגיע ב־1 בספטמבר, כאשר הוועדה המוניטרית של בנק ישראל הפחיתה את הריבית ב־0.25 נקודת אחוז לרמה של 3.25%, לאחר הפחתה נוספת ביולי שהביאה אותה ל־3.5%. ההשפעה אינה רק על ההחזר של מי שכבר מחזיק במשכנתה בריבית משתנה, אלא גם על הפסיכולוגיה של מי שמתכנן רכישה ומתחיל להאמין שסביבת המימון יכולה להפוך בהדרגה לנוחה יותר, ובמקביל גם על עלויות המימון של היזמים עצמם. ריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז ולכן היא עומדת כעת על 4.75%, עדיין רמה גבוהה משמעותית מזו שהייתה בעידן הכסף הזול, אבל הכיוון כבר שונה. בנק ישראל מציג נכון ל־7 בספטמבר גם אינפלציה שנתית של 1.5%, נתון שמוסיף עניין לשאלה האם תהליך הורדות הריבית יימשך, אף שכמובן אין ודאות לגבי החלטות הבנק בעתיד. לכן הפחתת הריבית היא סימן חיובי לשוק, אך היא עדיין אינה סיבה להכריז שהקונים חוזרים בהמוניהם.
 

המשכנתאות שוב באזורי השיא אבל הפעם הן מספרות סיפור אחר

אחת ההפתעות הגדולות של תשפ"ו מסתתרת דווקא בשוק המשכנתאות, שבמבט ראשון נראה כאילו חזר לימי הגאות: ביולי 2026 ניטלו משכנתאות חדשות בהיקף של 11.6 מיליארד שקל, והממוצע השנתי כבר הגיע למעל 10 מיליארד שקל בחודש!  רמות שמתקרבות לתקופות השיא של 2021–2022, כפי שניתן לראות היטב בתרשים בנק ישראל. אלא שהפעם המספרים הגבוהים אינם מלווים באותה חגיגת עסקאות, וחלק מההסבר נמצא במשכנתאות שנמשכות כיום עבור דירות שנרכשו לפני שנתיים ואף יותר במסגרת עסקאות שבהן חלק גדול מהתשלום נדחה למועד המסירה, לצד מחזורי משכנתאות שמגדילים אף הם את הפעילות במערכת. אבל מאחורי ההסברים הטכניים מסתתר סיפור עמוק יותר, שוק הדיור הישראלי זקוק כיום להרבה יותר אשראי כדי להחזיק אותה עסקה, משום שמחירי הדירות עדיין גבוהים ביחס להכנסות ומשקי הבית נאלצים להישען על מימון גדול כדי להשלים רכישה. לכן 11.6 מיליארד שקל בחודש אינם בהכרח הוכחה לכך ששוק הדיור שוב פורח, אלא יכולים להעיד גם על המחיר הכבד של הדיור ועל התלות הגוברת של הרוכשים במערכת הבנקאית. המבחן האמיתי של תשפ"ז יהיה האם לצד היקפי המשכנתאות הגבוהים,  נראה גם עלייה עקבית במספר העסקאות, משום שרק שילוב של השניים יעיד שהכסף שחזר לזרום למשכנתאות, מבטא ביקוש חדש ולא רק את הבשלתן של עסקאות ישנות, של דירות שהגיעו לשלב סיום הבנייה והאכלוס.

האכזבה של תשפ"ו - הריבית ירדה, אבל הדירות עדיין רחוקות מהישג יד

האכזבה הגדולה של תשפ"ו היא שהשיפור בכמה מהנתונים הכלכליים, עדיין לא הפך את הדירה לנגישה יותר לרוב משקי הבית, כאשר גם אחרי ירידת הריבית, התחרות בין הקבלנים והצטברות המלאי, מחירי הדירות נותרו גבוהים ביחס להכנסה והמשכנתה הנדרשת לרכישה ממשיכה להיות כבדה. מי שקיווה שהירידה במספר העסקאות והמלאי הגדול יובילו במהירות לירידות מחירים חדות התאכזב, ומנגד גם הקבלנים שחיכו לחזרת הקונים גילו שהורדת ריבית לבדה אינה מספיקה כדי להחזיר את השוק לימי הגאות. אפילו היקפי המשכנתאות הגבוהים, שחזרו ביולי ל־11.6 מיליארד שקל, אינם בהכרח עדות להתאוששות מלאה כפי שציינו, משום שחלקם קשור להבשלת עסקאות שנחתמו בעבר ולמחזורים, ובעיקר הם ממחישים כמה אשראי נדרש כיום כדי לרכוש דירה. תשפ"ו מסתיימת לכן עם פרדוקס שקשה להתעלם ממנו: יש צורך בדירות, יש קונים פוטנציאליים, ויש מערכת בנקאית שמעמידה אשראי בהיקפים גדולים, אבל החיבור בין שלושתם עדיין נתקע בנקודה המרכזית ביותר – המחיר שהציבור מסוגל לשלם.

ההזדמנות של תשפ"ז - גם אצל הקבלנים וגם ביד השנייה הקונה חוזר למרכז

דווקא מתוך החולשה של תשפ"ו נוצרות ההזדמנויות של תשפ"ז, והן נמצאות היום גם בשוק הדירות החדשות וגם ביד השנייה, אם כי בכל אחד מהם מסיבה אחרת. בפרויקטים חדשים, מלאי הדירות הגבוה והצורך של היזמים לייצר מכירות ותזרים מעניקים לקונה כוח מיקוח שלא היה לו בשנות הגאות, ולא תמיד צריך לחפש רק הנחה גלויה במחיר. אפשר לנהל משא ומתן על פריסת התשלומים, הצמדה למדד, חניה ומחסן, שדרוגים, ולעיתים גם הטבות מימון ששוויין הכלכלי משמעותי. כאשר בפרויקטים שהבנייה בהם מתקדמת והמלאי עדיין גדול עשוי הלחץ על היזם להיות משמעותי יותר.

ביד השנייה ההזדמנות שונה ולעיתים ישירה יותר, משום שלמוכר פרטי אין מבצעי 20/80 או הלוואת קבלן, ואם הוא כבר רכש דירה אחרת, קיבל נכס בירושה, עובר דירה, או פשוט מנסה למכור במשך חודשים, הדרך העיקרית שלו להגיע לעסקה היא להתגמש במחיר. לכן בתשפ"ז לא צריך לחפש "קריסה" של השוק כולו, אלא את המקומות שבהם נוצר פער בין המחיר המבוקש, לבין הצורך של המוכר לבצע עסקה. צריך להשוות במקביל דירה חדשה מול יד שנייה, ולחשב את המחיר האמיתי של כל עסקה אחרי כל ההטבות והעלויות. אם הריבית תמשיך לרדת והביקוש הכבוש ישתחרר בהדרגה, חלון המיקוח הזה עשוי להצטמצם, ולכן דווקא התקופה  כיום שבה המלאי עדיין גבוה והקונים עדיין זהירים, יכולה להציע הזדמנויות שלא היו כאן בשנים שבהן המוכרים הכתיבו את התנאים.

אז אולי באמת הגיע הזמן לרדת מהגדר, לפני שההזדמנויות ייעלמו והביקוש יחזור לשלוט.