ערי הפריפריה עדיין מחוץ לתמונה

נתוני הלמ״ס למחצית הראשונה של 2026 מצביעים על כך שהתחדשות עירונית היא מנוע מרכזי ליצירת היצע דיור חדש בערי המרכז, בעוד ערי הפריפריה עדיין נותרות מאחור.

הנתונים נותחו במסגרת סקירה של אתר מגדילים, לקראת כנס "הבמה המרכזית" - כנס הנדל״ן השנתי של האתר שייערך ב-6 באוקטובר בחוות רונית.

מהנתונים עולה כי תל אביב-יפו מובילה את שוק ההתחדשות העירונית בישראל, עם 1,786 התחלות בנייה בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ״א 38/2 במחצית הראשונה של 2026. לכך נוספו 201 דירות בתמ״א 38/1, הכוללת תוספת דירות לבניינים קיימים, כך שסך התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בעיר הגיע ל-1,987 דירות, שהן 58.8% מכלל 3,381 התחלות הבנייה בתל אביב-יפו בתקופה זו.

פתח תקווה מדורגת שנייה בהיקף ההתחדשות העירונית, עם 956 התחלות בנייה: 916 בפרויקטי הריסה ובנייה ו-40 בתמ״א 38/1. מדובר ב-78.4% מכלל 1,219 התחלות הבנייה בעיר. 

בת ים מדורגת שלישית עם 813 התחלות בהתחדשות עירונית, מהן 741 בפינוי-בינוי ותמ״א 38/2 ו-72 בתמ״א 38/1, המהוות 68.8% מכלל 1,181 התחלות הבנייה בעיר.

ירושלים מדורגת במקום הרביעי עם 644 התחלות בהתחדשות עירונית, מהן 600 במסלולי הריסה ובנייה ו-44 בתמ״א 38/1. עם זאת, בשל היקף בנייה כללי של 3,250 דירות, ההתחדשות העירונית היוותה 19.8% בלבד מכלל התחלות הבנייה בעיר. 

נתניה מדורגת חמישית עם 499 התחלות בהתחדשות עירונית, המהוות 47.5% מכלל 1,050 התחלות הבנייה בעיר.

בחמישייה השנייה של הערים המובילות בהיקף ההתחדשות העירונית נמצאות יהוד-מונוסון, עם 444 התחלות בנייה בהתחדשות עירונית, שהן 57.4% מכלל 773 התחלות הבנייה בעיר; רעננה, עם 368 התחלות, המהוות 61.1% מכלל 602 התחלות; חיפה, עם 325 התחלות בהתחדשות עירונית, שהן 13.8% מכלל 2,347 התחלות הבנייה בעיר; רמלה, עם 270 התחלות, שהן 72% מכלל 375 התחלות; ואשדוד, עם 243 התחלות בתמ״א 38/1, שהן 45.4% מכלל 535 התחלות הבנייה בעיר.

בבחינת שיעור ההתחדשות העירונית מתוך כלל התחלות הבנייה בולטת יבנה, שבה כל 225 התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2026 היו במסגרת התחדשות עירונית: 204 בפרויקטי הריסה ובנייה ו-21 בתמ״א 38/1. גם נס ציונה בולטת, עם 87 התחלות בהתחדשות עירונית מתוך 108 התחלות בסך הכול, שיעור של 80.6%. פתח תקווה ניצבת אחריהן עם שיעור התחדשות של 78.4%, רמלה עם 72%, בת ים עם 68.8%, רמת השרון עם 62.3% ורעננה עם 61.1%. 

מצד שני, יש מספר ערים שרשמו היקפי בנייה משמעותיים, אך ללא התחדשות עירונית כלל. באלעד נרשמו 831 התחלות בנייה, באופקים 795, בנתיבות 643 ובטבריה 466, אולם באף אחת מהן לא נרשמה התחלת בנייה במסגרת פינוי-בינוי, תמ״א 38/2 או תמ״א 38/1. גם בבית שמש נרשמו 340 התחלות בנייה ללא התחדשות עירונית, בקריית מלאכי 214, באילת 208 ובשוהם 197.

כרמלה קופר, עורכת אתר מגדילים, מציינת כי: "הרשויות והיזמים מדווחים על פעילות ערה בצפון ובדרום, אך כשזה מגיע לשלב המימוש הנתונים מצביעים על פער עצום, כאשר ערי הפריפריה עדיין נשענות על קרקעות חדשות לעומת אזורי הביקוש. בנוסף להעדר כדאיות כלכלית בפריפריה, גם הירידה בביקושים לדירות חדשות לצד האתגרים של השוק בשנים האחרונות, לא תרמו להאצת פרויקטים בלשון המעטה, וכאן האבסורד הגדול – הערים שנמצאות בסיכון הכי גבוה נותרות ללא מענה. האתגר היה ונשאר להפוך את ההתחדשות העירונית למנוע העיקרי בכלכלת השוק, בצמצום פערים חברתיים ומעל הכל - בהצלת חיי אדם".

עשרת הערים המובילות בהתחדשות עירונית במחצית הראשונה של 2026 ( נתוני למ"ס)

עשרת הערים עם ריבוי התחלות בנייה כלליות ללא התחדשות עירונית 

(נתוני למ"ס למחצית ראשונה 2026)