משרד השיכון יבחן מתן סובסידיות לזכאים בפרויקטים של התחדשות עירונית

עדי דנה, מנכ"ל חברת אזורים: "אנחנו מציינים מחר שלוש שנים ל-7 באוקטובר. גם ככה יש משקולות כבדות על ענף הנדל"ן כתוצאה מהמצב הפוליטי והביטחוני, מעבר לזה אנחנו חיים עם שתי הגבלות משמעותיות כבר תקופה, זוגות צעירים שמחכים להגרלות על הגדר, עשרות ומאות אלפים שמחכים לדירות, ואלפים בודדים זוכים בהגרלות. מצד שני, מס הרכישה הגבוה שמוטל על משקיעים ומגביל את הרכישה, שני הדברים האלה חונקים באופן מלאכותי את הביקוש. הבעיה המרכזית בנושא הזה היא בהתחדשות עירונית. צריך לזכור שהדלק של התחדשות עירונית זה הרווח היזמי. בלי רווח יזמי אין התחדשות עירונית ולכן אם המדינה רוצה ששוק ההתחדשות העירונית לא יפגע היא חייבת לשחרר את הביקוש. ביקוש בריא ורווח יזמי נורמלי זה היסוד של התחדשות עירונית, בלי זה אין. האפשרות השנייה היא כמובן להיכנס לסיבסודים מאוד עמוקים. צריך לזכור שמכל הסיפור הזה הנפגעים העיקריים זה הפריפריות. שם גם ככה מתח הרווחים מאוד נמוך, כל פגיעה במחיר המכירה שוחקת מאוד את הרווח היזמי. הכלים הם ברורים: אפשר להוריד את מס הרכישה , אפשר ליצור מנגנונים של סובסידיות לזוגות צעירים בקנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית, לא חייבים רק במכרזי מנהל. אפשר למצוא המון כלים, אבל צריך להבין: בלי חיזוק וחידוד של הביקוש לדירות, יש חשש אמיתי שהמפעל הזה של התחדשות עירונית יואט".

הדברים נאמרו בפאנל ראשי בכנס הבמה המרכזית של אתר מגדילים שנערך היום בחוות רונית בהנחיית הילה ציאון עורכת הנדל"ן של ynet  וידיעות אחרונות.

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון והבינוי ציין בפאנל כי " אני מסתכל על מלאי הדירות הלא מכורות ואני רואה את זה דווקא כאיתות לשוק שמשתנה, ואני רואה את הכוח שעובר לקונים. הניסיון כל פעם למצוא משהו חדש ולהסביר למה המחירים לא יכולים לרדת או לא צריכים לרדת , הוא ניסיון נואש ולא נכון. הגדלת ההיצע משפיעה גם על ירידת מחירים בשוק יד שנייה ולכן צריך להמשיך להגדיל את ההציע וצריך להמשיך לפעול להורדת המחירים.

הוא ציין כי לאחרונה משרד השיכון פרסם תוכנית לתחום השכירות " אני סמוך ובטוח שהיא תכנס בחוק ההסדרים הקרוב האם ייכנס הכול? האם ייכנס חלק? זה תמיד שאלה של מדיניות. אבל אני שומע לשמחתי, בלי להיכנס לפוליטיקה, מכל הקשת הפוליטית, את ההבנה ששכירות צריכה להיות באג'נדה של הממשלה הבאה".  

בתגובה לדבריו של עדי דנה מנכ"ל אזורים הוא ציין: " הנקודה שנאמרה פה ועדיין בוסרית, אבל אני לוקח אותה איתי זה מה שעדי דנה אמר: להסתכל על התוכניות המסובסדות, ולחשוב איך אפשר לייצר סובסידיה בתוך התחדשות עירונית. זה גם יניע את השוק של ההתחדשות וגם יאפשר לנו לתעדף חיילים"

שי אהרונוביץ, מנהל רשות המיסים התייחס בפאנל לנושא מס הרכישה על משקיעים וציין כי: " זאת תהייה אחת ההחלטות הראשונות שממשלה חדשה תצטרך לקבל, בניגוד למיסים אחרים, ה מס הרכישה על המשקיעים הוא כלי של הממשלה לשליטה על הביקושים וזה סוג של ברקס שהממשלה נתנה שהביקושים היו גבוהים, היום יש האטה בביקושים ואני אומר שצריך לשמור על שוק הנדל"ן , בסופו של דבר, אם אני מדבר מפריזמת המיסוי, דירה שנמכרת לא מכניסה באופן ישיר רק מס רכישה , היא מכניסה מע"מ, היא מכניסה מס הכנסה, ברגע שפרויקט לא מתממש, אז ברור שכל מעגל המיסים סובל מזה. אני חושב שזה נכון כרגע לחזור למס רכישה של -5% ו-6%, אבל זה שאלה באמת של מה ממשלה חושבת.

אהרונוביץ התייחס גם למהלך שביצעה הרשות להגבלת הכניסה למאגר עסקאות הנדל"ן וציין כי: "רשות המסים נדרשה לפרסם את מאגר עסקאות הנדל"ן בחקיקה, ואנו פועלים לטייב אותו באופן שוטף, אף שהנתונים עדיין אינם מדויקים לחלוטין. במקור נקבעו תקנות המגבילות את כמות הרשומות שניתן לשלוף בכל פעם ל - 150, וזאת במטרה לאזן בין שקיפות המידע להגנה על הפרטיות. אלא שלאחרונה, באמצעות כלי בינה מלאכותית (AI), הצליח עורך דין להוריד את המאגר כולו, ובעקבותיו ניסו גופים נוספים לבצע שאיבות נתונים דומות. בשבוע שעבר, לקראת יום שלישי, זיהינו שהיקף ההורדות ההמוני הזה מייצר עומס כבד שעלול להשבית חלק ממערכות הרשות, ומשום כך נאלצנו לבלום את הפעילות במערכת. חשוב להדגיש כי הצעד שננקט הוא שלב ביניים בלבד שנועד למנוע תקלות וקריסת מערכות. אנו בוחנים כעת האם נדרש שינוי מדיניות כולל, נגבש החלטה בשבועות הקרובים, ונבדוק האם הדבר מצריך התערבות בחקיקה.

אבישי קימלדורף - מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן הציג את נתוני החברה שמכרה 309 יחידות דיור ברבעון האחרון, והסביר כי ההצלחה נובעת מפיזור סיכונים, פריסה ארצית רחבה וגמישות תפעולית הנשענת על התחדשות עירונית, קרקעות היסטוריות ונכסים מניבים. בנושא השכירות ארוכת הטווח הוא ציין שהחברה היא בין הראשונות שנכנסו לתחום ודיווח על עליות של מעל 10% במחירי השכירות וביקושים ערים בפרויקטים להשכרה בלוד ובבן שמןוקרא לגיבוש פתרונות יצירתיים כדי למנוע את עצירת פרויקטי ההתחדשות העירונית.  

נחמה בוגין - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין התריעה בפאנל כי עלויות הבנייה זינקו בלפחות 30% מאז פרוץ המלחמה, והציגה את אומדן העלויות של הלשכה שנועד למנוע יציאה לדרך של פרויקטים בלתי כלכליים. בוגין הפריכה את הטענה בדבר 85 אלף דירות שאינן מכורות וטענה כי זאת אגדה אורבנית וכי מדובר בנתון טכני של היתרים וכי בפועל עומדות כ-15 אלף דירות גמורות בלבד. בנוסף, טענה כי יש לעשות שני תיקונים בשוק , הראשון הוא בתחום העידוד של בנייה להשכרה ארוכת טווח  והשני בנושא "דירה בהנחה"  כי התוכניות האלו אינן יעילות, אין בהן פרמטר כלכלי אבל אם סכומי העתק האלו יכוונו למענק לזוגות צעירים שיקנו דירה איפה שהם רוצים, גם בהתחדשות עירונית , גם בשוק יד שנייה הכספים יגיעו למקום הנכון וזה יניע את השוק".

אבי בדלוב - מנהל זרוע המשכנתאות מזרחי טפחות ציין כי  "בטווח הקצר לא נראה שינוי משמעותי במחירי הדירות, אבל להערכתי, בעוד כשנה וחצי נשוב לראות עליות", בדלוב ציין כי שילוב של התייצבות ביטחונית, המשך ירידת ריבית, והאטה בהתחלות בנייה (במיוחד במרכז), יוביל לשינוי המגמה. עוד ציין כי "לאחר שנים של עליות בשוק ההון, משקיעים צפויים להסיט השקעות חזרה לנדל"ן, מה שיעורר ביקושים וייצר לחץ על המחירים". הוא הסביר כי השוק אינו מתנהג באחידות, ובעוד בירושלים יש עליות, בתל אביב ניכרת ירידה עקב היצע גדול.

בהתייחס לתושבי חוץ אמר: "מורגשת פעילות ערה של יהודים מחו"ל על רקע האנטישמיות. כדי לשמור על הקהילתיות, רבים מתארגנים ורוכשים יחד נכסים בשכונה ולעיתים בניינים שלמים". לסיום קרא להשקיע בתשתיות בפריפריה, לשקול הגדלת שיעור המימון לרוכשים באזורים אלו והענקת הטבות מס.

אבנר סטפק - יו"ר מיטב בית השקעות ציין בפאנל כי : " אני אופטימי לגבי עולם ההתחדשות העירונית, למרות המשבר הנוכחי, ואני מאמין כי קיימת גם אפשרות להגדיל את מעורבות השוק המוסדי בתחום השכירות. בהתייחס להשפעת הבחירות על שוק הנדל”ן, אמר כי בניגוד לעבר, הפעם מדובר בגורם שעשוי להיות משמעותי יותר. “אני בדרך כלל מזלזל בבחירות ובדרך כלל זה משפיע בשוליים, אבל הפעם יש לזה משקל אותנטי במידה רבה”, לדבריו, אחד הגורמים המרכזיים שישפיעו על השוק הוא היקף העלייה לישראל: “מיצינו את העלייה מרוסיה. המאגר הבא הוא ארה”ב וקנדה, והשאלה הגדולה היא מה יקרה שם. אני די פסימי לגבי עלייה מסיבית לישראל.
 

משתתפי הפאנל, צילום: דרור סיתהכל