גורדי שחקים כמנוף צמיחה כלכלי למדינת ישראל

אחד הנושאים המרכזיים שבהם יעסוק כנס ניהול ותפעול נכסי נדל"ן השנתי שיתקיים השבוע במרכז הבנייה הישראלי באיצטדיון נתניה, יהיה השינוי הדרמטי בקו הרקיע של ערי ישראל שמתחיל להזכיר יותר ויותר את קו הרקיע של ניו יורק, סינגפור, טוקיו ועדי עולם רבות נוספות שהנוף שלהם מלא בגורדי שחקים.

אצלנו, בניגוד למדינות רבות אחרות, מדובר בתופעה חדשה יחסית. לפני שני עשורים רוב רובה של הבנייה התאפיינה בבנייה נמוכה ורבי קומות עד 10-15 קומות מקסימום.

היו לבנייה הנמוכה מספר סיבות עיקריות:

ראשית, במדינה הצעירה של שנות ה-50 וה-60, התאפיינה באוכלוסייה דלילה וחבלי ארץ גדולים ריקים מאדם ועל כן היה חשוב למקבלי ההחלטות להקים במהירות הבזק עשרות ערים חדשות שהיו בעלי מראה אחיד של אלפי בנייני שיכון טוריים נמוכים, זאת על מנת לפזר את האוכלוסייה מהמרכז לפריפריה.

שנית, גם בערים הוותיקות שבמרכז הארץ, התאפיינה הבנייה רובה ככולה בבניינים נמוכים, זאת גם בשל חוסר יכולת טכנולוגית לבנות בנייה גבוהה, לא כל שכן גורדי שחקים וגם בשל העובדה שרוכשי הדירות נרתעו ממגורים ברבי קומות. בתל אביב, לדוגמא, הבניינים הגבוהים ביותר לא חצו את רף 10 הקומות עד לשנות ה-60 של המאה הקודמת.

שלישית, הרעיון של עירוב שימושים, קרי לשלב בנייה למגורים עם מסחר, משרדים ומוסדות ציבור למיניהם, לא היה  כלל באג'נדה. אדרבה: התכנון העירוני יצר בידול גמור בין אזורי מגורים לתעסוקה ואף הייתה רתיעה ממגורים בבניין שכלל בתוכו גם מרכיב של שימושים נוספים.

רביעית, עד לראשית המילניום הנוכחי, לא הייתה כלל מודעות תכנונית לכך שגורדי שחקים ומגדלים, ולא כל שכן כאלה שמתאפיינים בעירוב שימושים, יש להם ערך כלכלי שלא יסולא בפז בניצול נכון של זכויות בנייה.

אז מה בעצם גרם למהפך במהלך שני העשורים האחרונים?

ראשית, הגידול הדרמטי באוכלוסיית הבנייה מ-650 אלף בלבד ב-1948 ל-10.3 מיליון כיום, כלומר פי 17 יותר(!) עובדה שהפכה את ישראל ממדינה דלילה באוכלוסייה לאחת הצפופות בעולם.

שנית, קל וחומר כשעל פי כל התחזיות אוכלוסיית המדינה תוכפל תוך כ-30 שנה ל-20 מיליון, עובדה שתחייב יותר ויותר בנייה לגבוה, זאת תוך דגש על גורדי שחקים.

שלישית, הטכנולוגיה שמאפשרת כיום בניית גורדי שחקים ומגדלים באופן המהיר והאיכותי ביותר.

רביעית, הבנייה הנמוכה גרמה במיוחד בערים הגדולות לבזבוז של מיליארדים ולפקקים מתארכים, זאת שעה שגורדי השחקים והמגדלים מאפשרים ליותר ויותר ישראלים לגור ולעבוד מהבית, לעשות את  הקניות לשלוח את הצאצאים לגן ולבית הספר באותו מגדל או אותו מתחם.

חמישית, ואולי הכי חשוב: ניצול מיטבי של ערכי הקרקע, עובדה שתורמת גם למדינה חסכון של מיליארדים רבים למשק ומהווה מנוף צמיחה אפקטיבי ביותר.

לסיכום, אין לי ספק כי במהלך השנים הבאות הנוף העירוני, הן בערי גוש דן ומרכז הארץ והן בערי הפריפריה, ישתנה לחלוטין כולל אלפי גורדי שחקים ומגדלים שיהוו מנוף צמיחה יוצא מן הכלל למשק הישראלי, הן הפרט שיהנה מאיכות חיים טובה הרבה יותר, הן ברמת העירוניות והן ברמת צביונה העתידי של המדינה כולה!

*כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ מומחה לניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן (ש.נ.י)