שוק הדיור בהמתנה - הקבלנים חוזרים להטבות בניסיון לעורר את השוק

סקירת הכלכלן הראשי לחודש אוגוסט 2026 חושפת שוק נדל"ן שפועל בהילוך נמוך, אך גם סימנים ראשונים שעשויים לעודד אופטימיות זהירה. רוכשי הדירה הראשונה מגדילים את פעילותם, מכירות הקבלנים עולות לעומת יולי, תוכניות הסבסוד הממשלתיות צוברות תאוצה והטבות המימון חוזרות. לצד הירידה החדה ברכישות משפרי הדיור והחולשה בשוק היד השנייה, ייתכן ששנת הבחירות והצורך להציג הישגים בתחום הדיור יגבירו את הלחץ לקידום פתרונות. השאלה היא האם מדובר בהתאוששות מתקרבת או בשוק שעדיין מחפש כיוון. (לוח 1 מקור- הכלכלן הראשי)
 

שוק הדיור בשפל היסטורי - אך לא כל הנתונים מצביעים על אותו כיוון

סקירת הכלכלן הראשי  מציגה שוק דיור המתמודד עם פעילות עסקאות נמוכה במיוחד, אך לצד הנתונים המדאיגים ניתן לזהות גם התפתחויות חיוביות שעשויות להצביע על שינוי הדרגתי. במהלך אוגוסט נרכשו בישראל 7,532 דירות חדשות ויד שנייה, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של כ־1% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ושל כ־2% לעומת יולי. בניכוי העסקאות המסובסדות הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי ב־6,242 דירות, ירידה של 5% בשתי ההשוואות. לפי האוצר, מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי אוגוסט מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר רק בשנות האינתיפאדה השנייה ובשנת המחאה החברתית נרשמו רמות נמוכות יותר. למרות הנתונים החריגים, חשוב להבחין בין ירידה בהיקף העסקאות לבין קריסה בביקוש למגורים. משקי בית ממשיכים להזדקק לדירות, אולם חלקם דוחים את החלטות הרכישה בשל מגבלות מימון, אי־ודאות כלכלית וציפיות לשיפור תנאי העסקה. ככל שתנאי המימון ישתפרו והוודאות הכלכלית תגדל, ייתכן שחלק מהביקוש שנדחה יחזור לשוק. מדובר באפשרות ולא בתחזית ודאית, אך היא ממחישה מדוע גם בתקופה של פעילות חלשה אין להסיק בהכרח שהביקוש העתידי נעלם.

הקבלנים חוזרים למכור: עלייה של 13% לעומת יולי

אחד הנתונים המעודדים בסקירת האוצר נוגע למכירות הקבלנים בחודש אוגוסט. בסך הכול נמכרו 3,362 דירות חדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, עלייה של 6% בהשוואה לאוגוסט 2025 ושל כ־13% לעומת יולי השנה. בניכוי המכירות המסובסדות נמכרו בשוק החופשי 2,072 דירות חדשות, ירידה מתונה של כ־2% בהשוואה שנתית, אך עלייה של כ־12% בהשוואה לחודש הקודם. אמנם האוצר מציין כי במהלך יולי חלו ימי בין המצרים, שעשויים להשפיע על דפוסי הרכישה, ולכן יש להיזהר מהסקת מסקנות מעלייה חודשית בודדת. עם זאת, הנתונים מלמדים כי גם בסביבת שוק מאתגרת הקבלנים מצליחים להגדיל את המכירות כאשר תנאי העסקה מתאימים לרוכשים. הגידול במכירות הדירות החדשות עשוי להיות סימן ראשוני להתאוששות, במיוחד אם יתברר בחודשים הבאים שהוא אינו מוגבל לתוכניות הסבסוד ולגורמים עונתיים. מבחינת הענף, המשך מכירת הדירות חיוני לתזרים המזומנים, לקידום פרויקטים ולהתחדשות פעילות הבנייה. לכן, אף שהיקף העסקאות עדיין רחוק מרמות שיא, העלייה במכירות הקבלנים מעניקה בסיס מסוים לאופטימיות זהירה. (תרשים 2 מודגש בצהוב)
 

הטבות המימון חוזרות – והרוכשים עשויים ליהנות מהתחרות

אחת ההתפתחויות המעניינות בשוק הדירות החדשות היא העלייה המחודשת בשכיחות הטבות המימון שמציעים הקבלנים. לפי נתוני האוצר, בחמשת אזורי המיסוי שנבדקו הגיע שיעור העסקאות שבהן דווחה הטבת מימון ל־30% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי, בעסקאות שבהן מועד המסירה הוא שנה לפחות ממועד החתימה. מדובר בעלייה של עשר נקודות אחוז בתוך שלושה חודשים, לאחר שבמאי ירד שיעור ההטבות ל־20% בלבד. באזור המרכז הגיע שיעור ההטבות ל־38%, באזור נתניה ל־24% ובאזור תל אביב ל־21%. באזור חדרה נרשם שיעור חריג של 73% בעסקאות למסירה בעוד שנה לפחות. הנתונים עשויים להעיד על לחץ מסחרי מצד הקבלנים, אולם מנקודת מבטם של הרוכשים הם גם עשויים ליצור הזדמנויות לשיפור תנאי העסקה. פריסת תשלומים נוחה, דחיית חלק מהתשלום והטבות אחרות עשויות להקל על משקי בית מסוימים לבצע רכישה. עם זאת, אין לראות בכל הטבת מימון הנחה כלכלית אמיתית, ויש לבחון את מחיר הדירה הכולל, את הצמדות המחיר ואת הסיכון הכרוך בתשלום עתידי גדול. התחרות בין הקבלנים עשויה לשפר את כוח המיקוח של הרוכשים, אך התועלת תלויה בתנאי החוזה וביכולתו הפיננסית של הרוכש.
 

שוק היד השנייה חלש אך עשוי להציע הזדמנויות לרוכשים

שוק הדירות מיד שנייה ממשיך להיות אחד הפלחים החלשים בענף. באוגוסט נמכרו 4,170 דירות יד שנייה, ירידה של כ־7% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ושל כ־12% לעומת יולי. מדובר באחת מרמות הפעילות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי אוגוסט מאז תחילת שנות האלפיים. באזור תל אביב נרשמה ירידה חדה של 30% במכירות בהשוואה שנתית, ובאזור חיפה נמכרו 729 דירות יד שנייה, ירידה של 9% לעומת אוגוסט אשתקד. עם זאת, באזור רחובות נרשמה עלייה של 8% במכירות, בהמשך לעלייה של 5% בחודש הקודם. מבחינת רוכשי הדירות, חולשה ממושכת בשוק עשויה ליצור הזדמנויות, בעיקר כאשר מוכרים נדרשים להשלים עסקה בתוך פרק זמן מוגדר. רוכשים בעלי הון עצמי מספק ואישור עקרוני למשכנתה עשויים ליהנות מיכולת משא ומתן משופרת, במיוחד בנכסים המוצעים למכירה זמן ממושך. עם זאת, אין להסיק מירידה במספר העסקאות שכלל מחירי הדירות מיד שנייה יורדים, שכן נתוני האוצר מתייחסים בעיקר להיקפי הפעילות ולא למחירי העסקאות. התאוששות בשוק היד השנייה תהיה חשובה במיוחד, משום שהיא עשויה לאפשר למשקי בית למכור דירה קיימת ולעבור לדירה המתאימה יותר לצורכיהם.

שישה ימים לבחירות - האם הממשלה הבאה תצליח להחזיר את שוק הדיור למסלול צמיחה?

הבחירות לכנסת ה־26, שיתקיימו ב־27 באוקטובר 2026, מגיעות בתקופה שבה שוק הדיור הישראלי ניצב בפני אתגרים משמעותיים, אך גם בפני הזדמנות לשינוי כיוון. סקירת הכלכלן הראשי לחודש אוגוסט 26 מצביעה על פעילות עסקאות נמוכה במיוחד, אולם במקביל נרשמה עלייה ברכישות הדירה הראשונה, גידול במכירות הקבלנים לעומת יולי והתרחבות העסקאות במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתיות. הממשלה שתוקם לאחר הבחירות תידרש להתמודד עם סוגיות מרכזיות ובהן הגדלת היצע הדירות, קיצור הליכי התכנון והרישוי, פיתוח תשתיות, פתרונות מימון והרחבת אפשרויות הדיור להשכרה. אמנם מערכת הבחירות עוסקת בעיקר בסוגיות ביטחון, אך בעיות ומשבר הנדל"ן לא נעלם,  המבחן האמיתי יהיה ביכולת לתרגם תוכניות והצהרות להחלטות מעשיות ולביצוע בשטח. לצד הקשיים, ניתן לזהות גם בסיס לאופטימיות מתונה, פעילותם הגוברת של רוכשי הדירה הראשונה והתחרות בין הקבלנים עשויות לתמוך בהתאוששות הדרגתית, במיוחד אם התנאים הכלכליים ישתפרו. שנת 2027 עשויה אפוא להיות שנת מפנה, אך הדבר יהיה תלוי במדיניות הממשלה החדשה, בתנאי המימון ובהתפתחות הביקוש וההיצע.