מידרוג על עסקת בית בכפר: אאורה מגוונת פעילות וצפויה להגדיל סיכון אשראי

אאורה השקעות בע"מ

רכישת בית בכפר תתרום לגיוון הפעילות העסקית והרחבת מקורות תזרימיים לצד גידול מהותי בחוב הפיננסי למימון הרכישה, שמתוכננת לשרת חוב זה. בטווח הקצר העסקה אינה צפויה להוביל לשינוי הדירוג של אאורה.

ביום 26 באוקטובר 2026 דיווחה אאורה השקעות בע"מ (להלן: "אאורה" או "החברה",A2.il  באופק יציב) על התקשרות בהסכם לרכישת מלוא הון המניות של חמש חברות פרטיות שבבעלות בעלי השליטה בבית בכפר בע"מ (להלן: "בית בכפר"), שבאמצעותן מחזיקים בעלי השליטה בכ-55% מהון המניות של בית בכפר, תמורת כ-935 מיליון ₪ במזומן, המשקפים שווי של 1.7 מיליארד ₪ לבית בכפר (מחיר למניה של 24.31 ₪) כפי שנקבע בהסכם. הסכם הרכישה משלב גם הצעת רכש מלאה של אאורה לרכישת יתרת מניות בית בכפר לפי אותו מחיר מניה שהוסכם. הצעת הרכש תשלב תמורה של 30% במזומן (כ-229 מיליון ₪) ו-70% במניות רגילות של אאורה לפי שווי אאורה שנקבע בהסכם של כ-5.5 מיליארד ₪ (מחיר למניית אאורה של 19.37 ₪). השלמת העסקה כפופה לתנאים מתלים שונים כפי שדיווחה החברה, לרבות השלמת הצעת הרכש. המועד האחרון להתקיימות התנאים המתלים הינו 180 יום ממועד חתימת ההסכם, עם תקופות הארכה בהתאם לתנאי ההסכם.

בית בכפר הינה רשת דיור מוגן בישראל המפעילה חמישה בתים פעילים עם כ-975 יחידות דיור נכון ל-30.06.2026 ושיעור תפוסה ממוצע של כ-88% בשנים האחרונות. ארבעה מהבתים מוחזקים בבעלותה המלאה של בית בכפר, בשווי הוגן בספרים של כ- 1.9 מיליארד ₪, ובית חמישי מופעל על ידה עבור חברה קשורה. כמו כן לבית בכפר קרקעות להקמת שלושה בתים עם פוטנציאל לכ-884 יחידות דיור, שתיים מהן מצויות בייזום להקמת 549 יח"ד בעלות תכנון והקמה המוערכת על ידי בית בכפר בסך של 600-650 מיליון ₪. סך הנכסים במאזנה של בית בכפר ל- 30.06.2026 נאמדים בכ-2.36 מיליארד ₪ והונה העצמי עמד על כ- 1.29 מיליארד ₪. בארבעת הרבעונים שהסתיימו ב-30.06.2026, הציגה בית בכפר NOI מנכסים מניבים בהיקף של כ-76 מיליון ₪. 

ענף ייזום נדל"ן למגורים מאופיין בסביבה עסקית חלשה בשנים האחרונות, עם ירידה בהיקפי העסקאות ושחיקה ברווחיות בשל מבצעי מימון ומכירות איטיות. לאאורה פרופיל עסקי חזק הנתמך בהיקף פעילות רחב עם פרויקטים גדולים בפיזור ארצי ושיעורי שיווק גבוהים יחסית. תנאי תשלום גמישים והנחות תומכים במכירות החזקות של אאורה, גם במחיר שחיקה ברווחיות. הכנסות אאורה ממכירת דירות ושירותי בניה בארבעת הרבעונים עד ל- 30.06.2026, הסתכמו בכ-2,124 מיליון ₪ עם שיעור רווחיות גולמית של 25%. לאאורה רמת מינוף גבוהה יחסית, לצד נגישות טובה לשווקי ההון ולמקורות מימון ולאורך השנים היא מיתנה את עלייה המינוף באמצעות הנפקות הון ושותפויות.

להערכת מידרוג, עסקת הרכישה מעלה את סיכון האשראי של אאורה בשל המינוף הכרוך בה, יחד עם כניסתה של החברה לתחום פעילות חדש הדורש ניסיון ומומחיות מקצועית בהיותו עסק תפעולי בעל מאפיינים ייחודיים. יש לציין כי בכוונת החברה לשמר את הצוות הניהולי הקיים בבית בכפר, וכן במסגרת הסכם הרכישה נחתם הסכם ייעוץ עם יו"ר בית בכפר יניב בלושטיין למשך שלוש שנים. 

סך מרכיב המזומן בעסקה נאמד בכ- 1.15 מיליארד ₪ שישולמו על ידי החברה וימומנו בעיקר בנטילת חוב פיננסי, כאשר החברה דיווחה כי יש בידה הסכמות עם בנק למימון מרבית התמורה במזומן והיתרה תמומן ממקורותיה העצמיים. בתרחיש הבסיס של מידרוג טרם עסקת בית כפר, יחס המינוף של אאורה חוב נטו ל-CAP נטו צפוי היה לעמוד בטווח של 62-64%, והחברה מצויה בחלקו העליון של הטווח נכון ל-30.06.2026, בין היתר בהשפעת רכישת קרקעות מואצת בידי חברת הבת מגידו. יחס המינוף של אאורה ליום 30.06.2026 פרופורמה לעסקה צפוי להיוותר ברמה דומה, זאת בזכות רכיב ההון בעסקה הנאמד בכ- 550 מיליון ₪ ובשל רמת המינוף המתונה של בית בכפר. הוצאות המימון שילוו את החוב יכבידו על יחס הכיסוי של החברה EBIT מותאם להוצאות מימון, שצפוי להיחלש מטווח של 1.5-2.0 לטווח של 1.0 עד 1.5 על בסיס ארבעת הרבעונים שעד 30.06.2026, פרופורמה לעסקה. לאורך זמן, ייבחנו היחסים הפיננסיים לאור התנודתיות המאפיינת את ענף פעילות הליבה של אאורה, ייזום נדל"ן למגורים וכן היקף היזום וההשקעות שתוביל אאורה בבית בכפר.

שירות החוב בעסקה מבוסס בין היתר על תזרים מזומנים חזק יחסית שמייצרת בית בכפר, הנובע מתזרים ההפעלה של הבתים ומתחלופת פיקדונות הדיירים. לבית בכפר חוב פיננסי מתון יחסית, הכולל בעיקר את פיקדונות הדיירים לטובתם משועבדות יחידות הדיור. מעבר להשקעות השוטפות בבתים, יידרשו גם השקעות לייזום הבתים שבתכנון, ואלו ימומנו מתזרים בית בכפר ומליווי בנקאי, אשר להערכת החברה, ייפרע מתזרים אכלוס הבתים. 

להערכת מידרוג, העסקה עשויה לתרום לגיוון הפעילות ושיפור הפרופיל העסקי של אאורה, באמצעות הוספת פעילות דיור מוגן מניבה לצד פעילותה בתחום הייזום למגורים. ענף הדיור המוגן נהנה ממגמות ארוכות טווח של התארכות תוחלת החיים וצמיחת אוכלוסיית הגיל השלישי, עלייה ברמת החיים ובעושר של משקי הבית. מנגד, האטות בשוק דירות המגורים בישראל עשויות להעיב במידה מסוימת על הענף, בפרט על חברות שפעילותן נשענת על מודל הפיקדונות. כמו כן, נכסי דיור מוגן הינם נכסים תפעוליים הדורשים ניהול והשקעה קפדניים ובשל כך ישנה חשיבות רבה לידע, ניסיון ומוניטין בתחום. ניכר כי הענף הופך תחרותי יותר בשנים האחרונות, בעקבות כניסה של שחקנים חדשים לתחום.

מידרוג תמשיך ותעקוב אחר התפתחויות העסקה ותעדכן את תרחיש הבסיס ואת השפעתה על הפרופיל העסקי והפיננסי של החברה.