פלסטרים הם לא התרופה לחברות הנדל״ן

כשחברת נדל"ן מוכנה לספוג עלויות מימון של מאות אלפי שקלים על כל דירה, רק כדי לא להוריד את המחיר שלה, צריך לשאול שאלה אחת פשוטה: עד כמה המצב בענף באמת חמור? המבצע החדש של גינדי, שמאפשר לרוכשים לדחות תשלום של 900 אלף שקל בכ־12 שנה מהיום, אינו בשורה לציבור. אלא, הוא עוד סימן למצוקה שהולכת ומעמיקה בשוק הנדל"ן הישראלי. מבצע שיווקי, קריאטיבי, יעיל ומקורי ככל שיהיה, הוא לא הפתרון. אלא זה פלסטר נואש על פצע עמוק, ויום אחד הפלסטר הזה ייקרע.

במשך שנים שוק הדיור בישראל היה במגמה שבה מחירי הדירות רק עולים. מי שלא קנה היום, שילם אחרי זה הרבה  יותר. זה נבע מכך שהיקף הבניה לא ענה על הצרכים של המשק, מכך שקצב הבניה התארך, מעלייה במחירי הקרקע, העבודה וחומרי הגלם, וגם מכך שבאזורי הביקוש לא היה מענה אמיתי לצרכים. זוגות צעירים נדחפו למשכנתאות עצומות, משפחות התחייבו להחזרים של עשרות שנים, והמחירים המשיכו לטפס הרבה מעבר ליכולת הכלכלית של הישראלי הממוצע.

אבל בתקופה האחרונה הציבור מתחיל להתעורר. לפי נתוני הלמ"ס, בסוף אוגוסט 2026 נותרו למכירה כ־85,680 דירות חדשות. עשרות אלפי דירות עומדות וממתינות לרוכשים, ובמקום להתמודד עם המציאות ולהוריד מחירים בצורה אמיתית, הקבלנים ממציאים מבצעי מימון יצירתיים יותר ויותר. בהתחלה הם הציעו מטבח משודרג. אחרי זה הם הוסיפו למטבח גם מכשירי חשמל בחינם. לאחר מכן, הגיעו מבצעי 20/80 ו־10/90 בתחום האשראי שהציעו הקבלנים על רקע חוסר הוודאות שהביאה איתה המלחמה. אבל, עכשיו הקבלנים כבר מציעים לדחות כמעט מיליון שקל לתשלום בעוד עשור.

ומה יהיה בעוד 10 שנים? מי מבטיח שהריבית תהיה נמוכה? שהבנקים יאשרו מימון נוסף? שההכנסה המשפחתית תגדל?

כדי לחסוך 900 אלף שקל בעשר שנים, בלי להבטיח מראש מה תהיה התשואה על החיסכון, משפחה צריכה להפריש 7,500 שקל בכל חודש. זה כסף אקסטרה, בנוסף למשכנתה ולהוצאות המחיה. דחיית תשלום יכולה להיות הטבה אמיתית, אבל היא אינה מבטלת את החוב. אפשר לדחות את התשלום. אי אפשר לדחות את המציאות.

כל מי שעוסק בעולם האשראי והמשכנתאות, מזהה שיש במבצעי הקבלנים החדשים סכנה גדולה בהרבה מעוד כמה דירות שלא נמכרות. לפי נתוני Coface BDI שפורסמו השנה, כ־270 קבלני ביצוע קרסו בארבעת החודשים הראשונים של 2026, לאחר שכ־800 חברות בענף נסגרו במהלך 2025. במקביל, האשראי למימון פרויקטים למגורים זינק בכ־40% במהלך 2025. והשורה התחתונה ברורה: יותר התחייבויות, פחות מכירות ומלאי שהולך ומצטבר. זו משוואה מסוכנת.

בנתונים כאלה, המגמה של קריסת חברות בתחום הנדל"ן צפויה רק להימשך ואף להתעצם. ומי שנמצא באזור הסכנה הן בעיקר חברות קטנות ובינוניות שרכשו קרקעות במחירים גבוהים ובנו תוכניות עסקיות על ההנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב חד. נכון, לא כל קבלן נמצא בסכנה, וחברות חזקות יכולות לספוג גם תקופות קשות. אבל, גם הן לא יוכלו להתעלם לאורך זמן מהשינוי בהתנהגות הרוכשים.

הציבור הישראלי מפסיק להיות פראייר. יותר זוגות מעדיפים להישאר בשכירות, או לגור תקופה נוספת אצל ההורים או פשוט להמתין. הם יושבים על הגדר במקום להשתעבד למשכנתא של עשרות אלפי שקלים בחודש על דירה במחיר מופקע. וזו החלטה כלכלית הגיונית לחלוטין בתקופות של חוסר וודאות.

לקראת סוף שנת 2026 הקבלנים ייאלצו לעשות ניתוח עסקי של מצבם. בין אם מדובר בחברה ציבורית ובין אם זו חברה פרטית. גם הפחתה של 1% בריבית בנק ישראל לא הצליחה להוציא בחודשים האחרונים את שוק הדיור מהקיפאון שאליו נכנס ב-3 השנים האחרונות על רקע המלחמה. הקבלנים עכשיו יבינו שהבעיה אינה תנאי התשלום. אלא, הבעיה היא המחיר. 

אם יזם מסוגל לספוג מאות אלפי שקלים בעלויות מימון כדי למכור דירה, מדוע שלא יציע הנחה אמיתית במחיר שלה? התשובה היא שהורדת מחיר מעשית מחייבת להודות שהשוק השתנה. ומהעניין הזה בדיוק הקבלנים בענף מנסים להימנע. אבל, הגיע הזמן להפסיק למכור לציבור אשליות ולחזור למחירים שפויים. קבלן או יזם שלא יבין זאת עכשיו, עלול לשלם מחיר כבד. כי המשך הקיפאון ב-2027 יוביל לכך שפרויקטים יימכרו בלחץ, חברות ייאלצו לצמצם פעילות, וחלק מהקבלנים לא ישרדו. הגענו לנקודה שבה הפלסטרים של השיווק והאשראי כבר לא מספיקים כדי לרפא את הדימום. הקבלנים יכולים לנסות ולהמשיך לדחות תשלומים, אבל את הורדת המחירים הם לא יוכלו לדחות לנצח.

הכותב משמש כמנכ"ל קרדיט משכנתאות