רשות המסים פרסמה נייר עמדה: בעל דירה קשיש נפטר לפני שהסתיימה ההתחדשות העירונית – כיצד ימוסו היורשים?

רשות המסים פרסמה היום נייר עמדה מקצועי (מספר 10/2026), המבהיר את זכאות יורשי קשישים להטבות מס במתחמי התחדשות עירונית (פינוי-בינוי, תמ"א 38 והתכניות שאושרו מכוחה), במקרה של פטירת הקשיש במהלך הפרויקט.

במיזמי התחדשות עירונית, על יזם הפרויקט להציע לבעלי דירות קשישים תמורות ייחודיות, אשר אין הוא מחויב בהן כלפי שאר הדיירים, נוסף על האפשרות לקבלת דירת חלופית, כגון שתי דירות קטנות, דירה חלופית קטנה בתוספת תמורה כספית, מעבר לבית אבות בשווי דומה לשווי המהוון של הדירה החלופית וקבלת תשלומי איזון במידת הצורך, או מכירת הדירה החלופית ליזם ורכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט.

בהתאם, קיימות הטבות מס לתמורות הייחודיות לקשיש, אשר כדי לקבלן יש לעמוד בתנאים ובמועדים הקבועים בהוראות חוק מיסוי מקרקעין.

עסקאות התחדשות עירונית מתאפיינות במורכבות רבה ואורכות זמן רב, ולעתים מסתיימות רק שנים רבות לאחר המועד שבו התקשרו בעלי הדירות בעסקה עם היזם. לעתים הולך לעולמו בעל דירה קשיש במהלך חיי הפרויקט.

לעתים, פטירת הקשיש מתרחשת לאחר שהיזם התחייב כלפיו בהסכם להעניק לו את אחת מחלופות התמורות הייחודיות לקשישים, אך טרם הגיע "יום המכירה" – המועד שבו העסקה משתכללת לצורכי מס ויוצאת בגינה שומה. נייר העמדה נועד להבהיר כיצד ימוסו התמורות במצב זה.

ככל שהיורשים והיזם יקבעו לפני הגיע "יום המכירה" מנגנון מוסכם אחר, שיחליף את התמורות שיועדו לקשיש שנפטר, בתמורות אחרות, תוגש הודעה מתוקנת לרשות המסים הכוללת את פרטי היורשים ואת פרטי ההתקשרות המעודכנים.

ככלל, הזכאות להטבות המס במיזמי התחדשות עירונית נבחנת ב"יום המכירה" לפי זהות הצדדים במועד זה. לכן, אם הקשיש נפטר לפני "יום המכירה", זכאות היורשים להטבות המס תיבחן על פי זכאותם האישית בלבד כמחזיקים ביחידת המגורים, והם לא יהיו זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש ולהטבות המס הקבועות בחוק בגינן. לפיכך, ככל שהיורשים לא קבעו בהסכם המקורי או בהסכם חדש בינם ובין היזם, מנגנון אחר, אופן המיסוי ייקבע לפי זכאותם האישית של היורשים בהתאם לתנאי החוק לקבלת פטורים (כגון קבלת שתי דירות קטנות או דירה בתוספת תשלומי איזון).

מנגד, ככל שפטירת הקשיש אירעה לאחר שכבר חלף "יום המכירה" (כלומר, לאחר שדווחה המכירה בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין), ימשיכו לחול על העסקה הטבות המס והוראות החוק החלות על קשישים.

נייר העמדה המלא (מספר 10/2026) זמין לעיון באתר האינטרנט של רשות המסים בישראל.

יודגש כי רשות המסים פרסמה לפני מספר חודשים נייר עמדה אחר המבהיר את מדיניות המס במקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה, אשר נמצאת בהליך של התחדשות עירונית.