אחרי הקיפאון, המלווים חוזרים לשוק המשרדים בארה"ב: JLL מדווחת על זינוק של 186%

מספר הגופים שהציעו מימון לעסקאות משרדים במסגרת פעילות JLL בארה"ב עלה מ-43 בתקופת השפל ל-123 כיום, גידול של כ-186%. הנתון הוצג בכנס שוק ההון והנדל"ן האמריקאי שקיימו ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL ופירמת עורכי הדין הבינלאומית גרינברג טראוריג (Greenberg Traurig), במשרדי גרינברג טראוריג שבמרכז עזריאלי בתל אביב. בכירי הענף תיארו שיפור בזמינות המימון ובהזדמנויות ההשקעה, לצד זהירות גוברת בבחירת עסקאות, על רקע הריבית והתנודתיות בשווקים.

ג'פרי ברמסון (Jeffrey Bramson), מנהל בכיר בחטיבת שוקי ההון של JLL בלוס אנג'לס, אמר כי השינוי במספר המלווים משקף את ההתעוררות בשוק האשראי. לדבריו, גם עסקאות גדולות, שקודם לכן התקשו להשיג מימון, נהנות כיום מזמינות אשראי משופרת. בכנס השתתפו בכירי השקעות מארה"ב ונציגי גופים מוסדיים, בנקים ומשקיעים ישראלים.

עם זאת, ברמסון הדגיש כי יציבות הריבית חשובה למשקיעים לא פחות מגובהה. תנודתיות חדה בתשואות האג"ח ובעלויות האשראי מקשה על קביעת מחיר לנכס ועל סגירת עסקה בתנאים שעליהם התבססה ההחלטה להשקיע. בסקירה השתתף גם דאג בונד (Doug Bond), מנהל בכיר בפלטפורמת גיוס ההון של JLL, והודגש כי לצד שיפור בנזילות, המשקיעים עדיין בוחנים בקפידה את איכות הנכסים ואת מבני המימון.

הזווית הישראלית: לא רק השקעות הון, גם מימון עסקאות

עו"ד לורנס שטרנטל (Lawrence Sternthal), שותף בגרינברג טראוריג תל אביב, הצביע על שינוי באופי פעילותם של המשקיעים הישראלים בארה"ב. לדבריו, גופים מוסדיים ובנקים ישראליים פועלים כיום גם כמלווים, כמשקיעים בקרנות חוב נדל"ניות וכשותפים בהעמדת מימון לעסקאות. על רקע התאמות במחירי נכסים והפער בין חובות קיימים ליכולת המימון הנוכחית, הוא הצביע על הזדמנויות במימון מזנין, בהון מועדף ובהזרמת הון לעסקאות קיימות.

שטרנטל אמר: "אחת השאלות שמעסיקות היום את המשקיעים הישראלים כבר אינה האם להשקיע בנדל"ן בארה"ב, אלא היכן, כיצד ועם מי. אחרי שנים של אי-ודאות, שוק הנדל"ן האמריקאי נכנס לשלב חדש של הזדמנויות, אך גם של מורכבות. בשוק כזה, ההיכרות עם הסביבה העסקית והרגולטורית בארה"ב, לצד הבנה עמוקה של צורכי המשקיע הישראלי, הופכת ליתרון משמעותי".

מור זיו, מנהלת תחום השקעות נדל"ן ב-JLL ישראל, התייחסה לחוסנם של המשקיעים הישראלים: "לא משנה מה אומרות הכותרות או לאן נושבות הרוחות הפוליטיות, אנחנו ממשיכים לעבוד, לטוס, לבנות ולהשקיע. לפי המחקר העדכני של JLL, ישראל מדורגת במקום השמיני בקרב המשקיעים הזרים בנדל"ן בארה"ב. ב-JLL ישראל אנחנו שמחים ללוות את המשקיעים הישראלים בניווט בין הזדמנויות ההשקעה הגלובליות ובבחירה קפדנית של אלו שמתאימות באופן מיטבי לצורכיהם וליעדיהם".

JLL היא מחברות שירותי הנדל"ן הגדולות בעולם, פועלת ביותר מ-80 מדינות ומחזיקה בחטיבת מחקר מהגדולות בענף, לצד פעילות בתחומי הייעוץ, ההשקעות וניהול הנכסים. בישראל פועלת החברה מאז 1997 ומעסיקה כ-300 עובדים.

המשקיעים בררנים יותר, אבל מזהים הזדמנויות

בפאנל בהנחיית מייקל ג'וזף (Michael Joseph), מנהל בכיר ב-JLL Capital Markets, המחיש דיוויד ורשבסקי (David Warshawsky) מ-Corebridge Real Estate Investors את הזהירות בשוק המגורים להשכרה: לדבריו, החברה בחנה כ-400 הזדמנויות השקעה במהלך השנה האחרונה והשלימה עסקה אחת בלבד. עם זאת, הוא תיאר הזדמנויות בנכסים שניתן לרכוש במחיר מתאים ולייצר בהם ערך באמצעות ניהול והשבחה.

מייקל לוי (Michael Levy), מנכ"ל Crow Holdings, הצביע על הפער בין ביקוש משמעותי לייזום נכסי תעשייה ולוגיסטיקה לבין זהירות רבה יותר בייזום מגורים. לצד זאת, העריך כי הירידה בהתחלות הבנייה עשויה לשפר את תנאי השוק בשנים הבאות. כריסטוף דונר (Christoph Donner) מ-Cityview Real Estate Partners הציג אסטרטגיות להתייעלות תפעולית בנכסי מגורים, לרבות שימוש בטכנולוגיה ובבינה מלאכותית להפחתת עלויות ניהול.

שיפור בזמינות המימון והתאמות במחירי נכסים פותחים אפשרויות חדשות בשוק האמריקאי, אך הצלחה בהשקעות מחייבת כיום בחירת נכסים מדויקת, התאמת מבני המימון ויכולת ממשית להשביח ולנהל את הנכס לאורך זמן.