שבי שמר ממזרחי טפחות: "שוק המשכנתאות פועל לפי כוחות היצע וביקוש קשיחים, לא לפי כותרות"

שבי שמר, סמנכ״ל ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, בכנס שערך הבנק ליועצי משכנתאות מובילים: ״השוק מוכיח שוב ושוב כי הוא פועל לפי כוחות היצע וביקוש קשיחים ולא לפי כותרות בעיתונים״

עוד ציינה שמר: ״ההיסטוריה הנדל"נית בישראל מראה כי תחזיות דרמטיות לאורך השנים לגבי "פיצוץ בועת הנדל"ן" או קריסת מחירים חדה, התבדו פעם אחר פעם. ברמה הארצית, נכון למרץ 2026, נרשמה התמתנות מסוימת ומחירי הדיור ירדו מעט, אך זאת לאחר תקופות ארוכות של עליות חדות. במבט ארוך טווח, בין השנים 2017-2026, מחוזות ירושלים, חיפה והמרכז רשמו זינוק של מעל 50% במחיר דירת 4 חדרים ממוצעת.״

כך פתחה שבי שמר, סמנכ"ל ומנהלת החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, את סקירתה בכנס יועצי המשכנתאות השנתי שקיים הבנק המוביל את שוק המשכנתאות בישראל עבור מאות יועצות ויועצי משכנתאות במתחם האירועים גבריאל בנס ציונה.

שמר פתחה את הסקירה עם מלאי הדירות הלא מכורות וציינה: ״מלאי הדירות הלא מכורות בישראל זינק לשיא כל הזמנים של 85,312 דירות, כאשר תל אביב בהן נמצאות הדירות היקרות ביותר, מובילה את היקף המלאי (12.4%) ורושמת ירידת מחירים של 2.8%, בעוד ירושלים נהנית מפריחה של תושבי חוץ, ומציגה מגמה הפוכה עם עליית מחירים של 2.4%,כמו גם חיפה, אשקלון ונתיבות״.

שמר התייחסה בדבריה לאנומליה בין שיא בביצועי משכנתאות לצד התמתנות בעסקאות: ״הנתונים מציגים פער יוצא דופן (אנומליה) שנרשם בין השנים 2024 ל-2026: בעוד שמגמת היקף העסקאות לרכישת דירות נמצאת בהתמתנות, מ-95 אלף עסקאות ב-2025 ל-85 אלף ב-2026, מגמת היקף ביצועי המשכנתאות דווקא מטפסת בחדות, מ-93 מיליארד ש"ח ב-2025 ל-109 מיליארד ש"ח ב-2026. היקפי הביצוע במערכת נותרים גבוהים מאוד, כאשר נתוני ינואר-אפריל 2026 עומדים על 36.3 מיליארד ש"ח, לעומת 31.8 מיליארד ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד״. ציינה

את הסקירה סיכמה שמר בתחזית הבנק קדימה: ״בטווח הקצר תמשך האנומליה בין שוק המשכנתאות לנדל"ן, לצד תנופה בהתחדשות עירונית. עם זאת, בהתקיים התייצבות במצב הביטחוני, יחד עם המשך מגמת ירידת הריבית במשק, התמתנות בקצב התחלות הבנייה ובשוק ההון, מחירי הדיור יחזרו לעלות באופן מובהק״.

דרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות היוצא, ציין בפאנל שנערך יחד עם מחליפו, אבי בדלוב ועסק בנושא שוק הנדל״ן והמשכנתאות במציאות משתנה, כי אם הוא צריך להגדיר במילה אחת את התנהגות שוק המשכנתאות הישראלי ברבעונים האחרונים, זו הייתה המילה הסתגלות.

״אם בשנים קודמות ראינו שוק שמונע מתנודות חדות, החל מגאות חסרת תקדים בשוק המשכנתאות, ותנאי מאקרו קיצוניים (כגון: ריבית נמוכה ולאחר מכן עליה חדה), דרך תקופות של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית, הרי שהרבעונים האחרונים של 2026 מראים לנו שוק שלמד לחיות ולפעול בתוך מציאות מורכבת. בהדרגה יותר ויותר לווים הפסיקו להמתין על הגדר. הלווים היום מפוכחים יותר, מבינים את סביבת הריבית והחוסן הנדרש מהם, ומקבלים החלטות מתוך תכנון ארוך טווח.

אבי בדלוב, מנהל זרוע משכנתאות הנכנס, נתן את דעתו לגבי הכיוון אליו הולך שוק הנדל״ן בשנים הקרובות: ״כיום אנחנו רואים שישנם אזורים שבהם היצע הדירות הלא מכורות גדל וכתוצאה כך קיימת ירידת מחירים סמויה, כדוגמת: סבסוד משכנתאות, מכירות ללא הצמדה למדד וכדומה. בטווח הבינוני, בהינתן שתהיה רגיעה ביטחונית, עדיין קיימים בישראל כוחות שתומכים בהיצע זה: גידול טבעי באוכלוסייה, זוגות צעירים, משקיעים ועלייה לארץ של תושבי חוץ שמתגברת מפאת האנטישמיות במערב אירופה ובארה"ב וכתוצאה מהחוסן הכלכלי של מדינת ישראל שמהווה עוגן בטוח עבורם. בהתייחס לירידת הריבית הצפויה, הדבר יגדיל את הכדאיות בביצוע משכנתאות, הציבור ירד מהגדר והביקוש לרכישת דירות יגדל  וכתוצאה מכך ייתכן ונראה גידול במחירי הדירות״.

מיד לאחר מכן נערך שיח מומחים בנושא יצירתיות בשוק משתנה, בהשתתפות: נופר יעקב-  יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, נחמה בוגין- יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, עופר אהרונוביץ'- שותף באלדר משכנתאות, אסף אמסלם- מנכ״ל גינדי בליב ואלעד אביזוהר- מנהל מרחב יהודה בבנק מזרחי טפחות.

נופר יעקב - יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, במענה לשאלה מהאם האתגרים הבוערים ביותר עבור קהילת יועצי המשכנתאות ואיך מבטיחים שהלקוח מקבל ייעוץ מקצועי ואובייקטיבי:

״האתגר הכי בוער הוא הון עצמי. נקודה. הביקוש לדירות לא נחלש ,להפך, אבל היכולת של זוגות צעירים ומשפחות עובדות להשיג מימון התרחקה מהמחירים בשטח.  לראייה כמות הנרשמים האדירה להגרלות דירה בהנחה (105,000 נרשמים), ולכן בדיוק בתקופה כזו, שבה כל אחוז ריבית וכל החזר חודשי קריטיים, הייעוץ המקצועי הוא לא מותרות, הוא הכרח.

באשר לאובייקטיביות, אני אומרת את זה בלי כחל וסרק, זה לא מקרי שדווקא בשבועות האחרונים רשות שוק ההון פרסמה איסור על תשלום עמלות ליועצים מגופים חוץ בנקאיים. אנחנו פנינו בעניין הזה כבר לפני שנה. עוד מעט נסגרת הפרצה האחרונה שאפשרה לאינטרסים זרים להשפיע על הייעוץ. וכשמוסיפים לזה את החוק לאסדרת המקצוע שממתין ממש כעת לאישור בקריאה ראשונה, מקבלים תמונה גדולה וברורה: יועץ שמחויב לדבר אחד בלבד וזה הלקוח שבו הוא מטפל.

זו בדיוק הבעיה שאנחנו פותרים עכשיו בכנסת לטובת הציבור כולו. עד היום הבידול היה תלוי בנו, בהתאחדות, בבחינות ובכללי האתיקה שכפינו על עצמנו מרצון. אבל ארגון וולונטרי לא יכול להחליף חקיקה, וזה מה שאמרנו שנים. עכשיו זה משתנה. החוק החדש קובע רישוי ממשלתי מחייב, רשם יועצי משכנתאות ודרישות סף ברורות. בקרוב לקוח לא יצטרך לנחש מי יועץ מקצועי וישר ומי לא. הוא יידע שמי שעומד מולו עבר רישוי, עמד במבחנים, כפוף לרגולציה ועובד רק בשבילו. זה השינוי הגדול ביותר שעבר על המקצוע הזה, ואני גאה לעמוד בראש ההתאחדות ולהוביל את התיקון ההיסטורי הזה.

עופר אהרונוביץ - שותף באלדר משכנתאות, במענה לשאלה על הרלוונטיות של תחום ייעוץ המשכנתאות גם בעתיד, בצל איום ההתפתחויות הטכנולוגיות:

״כדי להישאר רלוונטיים בעתיד, אנחנו צריכים להבין שהתפקיד שלנו משתנה.

כל הנושא של בניית תמהיל וחישוב מספרים הולך לעבור למחשבים ותוכנות. המערכות האוטומטיות יעשו את זה מהר יותר ובחינם. לכן, יועץ שימכור רק 'בניית תמהיל' פשוט לא יהיה נחוץ יותר. העתיד של המקצוע נמצא בשני דברים: יועצים שיודעים לפתור בעיות מורכבות שהמחשב לא יודע להתמודד איתן. למשל: טיפול במסורבי משכנתא, קיבוצים, מגזרים או משכנתאות לגיל השלישי. שם צריך קשרים, יצירתיות והבנה עמוקה של המערכת יחד עם הצורך באדם בשר ודם שמקשיב, מרגיע ונותן תחושת ביטחון. הלקוח בסוף רוצה מישהו שיחזיק לו את היד וילווה אותו בתהליך״.

אלעד אביזוהר - מנהל מרחב יהודה בבנק מזרחי טפחות, התייחס ליצירתיות בפתרון עסקאות מורכבות.

״יש אינספור דוגמאות ומקרים בהם הצלחנו למצוא פתרון יצירתי לעסקאות מורכבות שנתקעו ולכל המקרים הללו יש שני מכנים משותפם: הסינרגיה המדהימה שיש בין תחום המשכנתאות לתחום המסחרי שמאפשרת לנו לתת מענה 360 לכל צרכי הלקוח ולא פעם לייצר פתרונות מהירים דווקא דרך הצד המסחרי עד להשלמת תהליך המשכנתא באופן מלא. השני, המחויבות האדירה של כלל הבנקאים לשיעורי נוכחות גבוהים מאוד גם בעיתות מלחמה וחירום.

אביזוהר התייחס אף למענה שמעניק הבנק לתושבי חוץ: ״משכנתא לתושבי חוץ היא מורכבת שבעתיים עבור אותו משק הבית שאולי מגלה אפילו ניצנים ראשונים של מחשבה לעלייה לארץ בעתיד הלא רחוק. הבנק שהבין את המורכבות כבר לפני המון שנים יצר מעטפת מדהימה עבור הלקוחות והיועצים שלהם שכוללת יועצים מומחים על מנת שכל הטיפול בלקוח יהיה בבחינת ONE STOP SHOP״.

דרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות היוצא, ציין בפאנל שנערך יחד עם מחליפו, אבי בדלוב ועסק בנושא שוק הנדל״ן והמשכנתאות במציאות משתנה, כי אם הוא צריך להגדיר במילה אחת את התנהגות שוק המשכנתאות הישראלי ברבעונים האחרונים, זו הייתה המילה הסתגלות.

״אם בשנים קודמות ראינו שוק שמונע מתנודות חדות, החל מגאות חסרת תקדים בשוק המשכנתאות, ותנאי מאקרו קיצוניים (כגון: ריבית נמוכה ולאחר מכן עליה חדה), דרך תקופות של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית, הרי שהרבעונים האחרונים של 2026 מראים לנו שוק שלמד לחיות ולפעול בתוך מציאות מורכבת. בהדרגה יותר ויותר לווים הפסיקו להמתין על הגדר. הלווים היום מפוכחים יותר, מבינים את סביבת הריבית והחוסן הנדרש מהם, ומקבלים החלטות מתוך תכנון ארוך טווח.

אבי בדלוב, מנהל זרוע משכנתאות הנכנס, נתן את דעתו לגבי הכיוון אליו הולך שוק הנדל״ן בשנים הקרובות: ״כיום אנחנו רואים שישנם אזורים שבהם היצע הדירות הלא מכורות גדל וכתוצאה כך קיימת ירידת מחירים סמויה, כדוגמת: סבסוד משכנתאות, מכירות ללא הצמדה למדד וכדומה. בטווח הבינוני, בהינתן שתהיה רגיעה ביטחונית, עדיין קיימים בישראל כוחות שתומכים בהיצע זה: גידול טבעי באוכלוסייה, זוגות צעירים, משקיעים ועלייה לארץ של תושבי חוץ שמתגברת מפאת האנטישמיות במערב אירופה ובארה"ב וכתוצאה מהחוסן הכלכלי של מדינת ישראל שמהווה עוגן בטוח עבורם. בהתייחס לירידת הריבית הצפויה, הדבר יגדיל את הכדאיות בביצוע משכנתאות, הציבור ירד מהגדר והביקוש לרכישת דירות יגדל  וכתוצאה מכך ייתכן ונראה גידול במחירי הדירות״.