איך שוק הדיור התפצל

נתוני רשות המיסים שפורסמו לאחרונה אינם משקרים: לעומת מחירי הדירות החדשות שעלו במרוצת הרבעון האחרון, מחירי דירות יש שנייה ללא ממ"דים מצויים בקריסה של ממש.

על פי נתונים אלה, שהשוו בין מחירי הקנייה של דירות יד שנייה על ידי משקיעים בשנת 2022, שנת השיא במחירי הדירות, לבין השנה האחרונה, 2026, מסתבר כי אחוז גבוה ביותר מהמשקיעים שמכרו השנה את אותן דירות הפסידו על המכירה לא רק באופן ריאלי, אלא גם במחיר הנומינלי.

בראש דירוג הערים המפסידות עומדת בירת הנגב, באר שבע, שם למעלה מ24 אחוזים מהמשקיעים שמכרו את הדירה שקנו ב-2022, הפסידו על המכירה, כלומר כל דירה רביעית(!) נמכרה בהפסד.

שני בדירוג הינה אשדוד שם יותר מ-19 אחוזים מהמשקיעים הפסידו על המכירה, כלומר כל דירה רביעית.

בולטת במיוחד תל אביב, השלישית ברשימה, שם כ-16 אחוזים מהמשקיעים הפסידו, כלומר כל דירה שישית יד שנייה בעיר העברית הראשונה נמכרה בהפסד של ממש.

ועוד מתוך הרשימה: בחיפה הפסידו כ-13 אחוזים, בערי הלווין של תל אביב, חולון, ראשון לציון, פתח תקוה ובני ברק, הפסידו בממוצע סביב ה-9-11 אחוזים. ובולטת לטובה רמת גן, שם ההפסד נמוך בהרבה, כ-3 אחוזים בלבד.

על פי ניתוח שערך משרדי בעקבות נתוני רשות המיסים, הסיבה העיקרית למכירה הסיטונית של דירות יד שנייה ללא ממ"דים במחירי הפסד, נובעת מרצון של המשקיעים "לחתוך הפסדים" זאת כאשר חלק נכבד מתוכם רכש במקום הדירות נטולות הממד, דירות עם ממ"ד. אחרים העדיפו להמיר את הכסף לשוק ההון.

אולם, וזה אולם גדול, הנקודה המעניינת ביותר לטעמי הינה העובדה ששוק הדיור הפך במהלך השנה האחרונה לשוק דו ראשי מובהק, עם פערים הולכים וגדלים בין מחירי הדירות החדשות לבין דירות יד שנייה, קל וחומר אלה שאין ברשותן ממ"ד.

ושאלת השאלות, האם מגמה זו תמשך?

ובכן, לטעמי קיימת נקודה שבה רכישת דירה יד שנייה תהפוך לכדאית כלכלית, קל וחומר להשקה, זאת מהטעם הפשוט שככל שהמחיר שלה יהיה נמוך יותר, כך גם התשואה על השכרת הדירה עשויה בהחלט להיות גבוהה יותר.

ואכן, העובדה שנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הצביעו במהלך השנה האחרונה אודות עלייה משמעותית במחירי השכירות, מצביעה בבירור על כך שקיים גרף הפוך(!) המצביע אודות עלייה מתמדת במחיר השכירות, זאת כולל חלק נכבד מאותן דירות יד שנייה שמחיריהן ירדו.

עובדה זו, לטעמי, תבלום בסופו של דבר את הירידה במחירי הדירות נטולות הממ"דים. 

בד בבד גם האפשרות להתקין ממ"ד גם ללא פינוי בינוי, דוגמת ממ"ד בהשפרצה בדירה קיימת, או אישור להוספת ממ"ד, כל אלה הינן אופציות שעשויות אף הן למתן את הירידה ואף לבלום אותה.

ולסיכום, הכי חשוב, כמובן, שמקבלי ההחלטות יתניעו בשיא המרץ את כל נושא הפינוי בינוי של בניינים ותיקים נטולי ממ"דים. מדובר, אמנם, בתהליך ארוך ולעיתים אף מורכב, אולם המציאות בה כשני שליש מאזרחי מדינת ישראל אינם מוגנים כלל לא בפני התקפות טילים ולא בפני רעידת אדמה גדולה, הינה לטעמי בלתי נסבלת!

כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית