האם תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה יתיר את ה"פלונטר"?

אפתח בכך שאינני מזלזל כלל ועיקר בחשיבותו של תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה (שקודם במסגרת חוק ההסדרים ונכנס לתוקף בראשית 2023). תיקון זה איננו מוכר דיו לציבור הרחב, אולם לטעמי הינו בעל פוטנציאל משמעותי לעקוף את הליכי הביורוקרטיה המייגעים של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה ולקצר את הליך מתן ההיתרים משנים ארוכות לחודשים ספורים בלבד.

התיקון מאפשר ל"אדריכל מורשה להיתר" לקדם ולהנפיק בעצמו היתרי בנייה לפרויקטים התואמים את התוכניות, ובכך לעקוף את הדיונים הממושכים בוועדות המקומיות. אכן מהלך מבורך, אולם – וזה אולם גדול – הוא כפוף לסייגים כבדים שמרוקנים אותו מחלק ניכר מעוצמתו:

ראשית, אדריכלים מורשים לקדם את הפרויקט רק בתנאי שקיבלו הסכמה מכלל בעלי הזכויות בקרקע (לרבות רשות מקרקעי ישראל במקרקעי מנהל), דרישה המהווה חסם של ממש בפרויקטים מרובי בעלים.

שנית, היעדר מוחלט של גמישות תכנונית – המסלול חל אך ורק על בקשות התואמות במלואן את התב"ע ("תואם תוכנית"), ללא כל בקשה להקלה או לשימוש חורג.

שלישית, אף שהחוק מתיר עקרונית רישוי עצמי למבנים של עד 29 מטרים גובה (כ-8–9 קומות), בפועל החשש מאחריות מקצועית, ביטוחית ופלילית, לצד חסמים בירוקרטיים בקבלת אישורי גורמים מוסרים, מובילים לכך שהשימוש במנגנון מצטמצם כיום בעיקר לפרויקטים נקודתיים וקטנים ביותר.

ובמילים אחרות: רק שבריר מכלל הפרויקטים ברשויות המקומיות עובר בפועל מידי הוועדות המקומיות לידי האדריכלים.

מדובר אמנם בתיקון תקדימי וחשוב, שהינו הרבה יותר מ"כדור אקמול", אך על מנת לייצר מהפכה אמיתית ברישוי, יש להרחיב את ההגנה המקצועית לאדריכלים, לייעל את הממשק מול הגורמים המאשרים ולהסיר סייגים מכבידים.

ועדיין, גם הרחבת הרישוי העצמי של האדריכלים לבדה לא תפתור את המצוקה. מולנו ניצבות עשרות עיריות ומאות מועצות מקומיות ואזוריות, שלכל אחת מהן אוטונומיה ומדיניות משלה, מה שממשיך לתקוע את שרשרת האספקה של ענף הנדל"ן.

בד בבד, הפתרון הנדרש חייב לכלול את הפעלתם המלאה של מכוני הבקרה הפרטיים. מכוני בקרה עצמאיים הוקמו אמנם בחוק (במסגרת תיקון 101), אך המדינה טרם העבירה לידיהם סמכויות רישוי מלאות ועצמאיות על בסיס כלכלי ומקצועי נטו, במנותק משיקולים מוניציפליים מקומיים.

העובדה שבמשך שני עשורים נוצר דיסוננס הולך וגדל בין הצורך בהגדלת היצע הדיור לבין המחסור המצטבר, קשורה במישרין לבעיית הסחבת בוועדות המקומיות. אם נבדוק את הצהרות שרי השיכון לאורך השנים, נגלה פער עקבי בין יעדים ממשלתיים של מעל 100 אלף התחלות בנייה לבין המציאות המדשדשת בשטח, שנבלמת שוב ושוב בשלב הוצאת ההיתר.

ה"פלונטר" הזה מתחיל ונגמר בצוואר הבקבוק של הרישוי המקומי. כדי להתיר אותו ולהגיע להיצע שנתי הנדרש של כ-120 אלף התחלות בנייה – לאור הגידול הדמוגרפי המואץ – לא תהיה למקבלי ההחלטות ברירה אלא ליישם מודל משולב: רישוי עצמי מורחב על ידי אדריכלים, לצד האצלת סמכויות רישוי מלאות למכוני בקרה חיצוניים.

כותב המאמר, עו"ד עידו שחם, הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית