מי אמר שלא מפסידים כסף בהשקעה בדירות?

האמירה שבדירות תמיד מרוויחים מתקשה לעמוד מול הנתונים שמציגה גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר. לפי הניתוח שפרסמה, כמעט מחצית מעסקאות מכירת דירות ההשקעה ב-2025, שבהן הדירה הוחזקה עד חמש שנים, הסתיימו בהפסד הון ריאלי. באזור הדרום התמונה חריפה יותר: כמעט שני שלישים מהמכירות בקבוצה זו היו בהפסד.

״62% ממי שמכרו תוך 5 שנים מיום הרכישה, עשו זאת עם הפסד ריאלי. חלקם אף נומינלי. איחרו את הרכבת״, כתבה בן נאים על המוכרים באזור הדרום.

את הפוסט פתחה באנקדוטה מיום הבחירות, לאחר שחבר ועדת קלפי זיהה אותה בזכות פרסומיה על שוק הנדל״ן ושאל לדעתה על מצבו. בהמשך כתבה כי ״בנדל״ן הרבה יותר פשוט לזהות מי הפסיד״. את התשובה הכלכלית סיפקה באמצעות נתוני עסקאות ושומות מס.

כ-12 אלף עסקאות ושומות סגורות בלבד

הניתוח מבוסס על כ-12 אלף עסקאות מכירה של משקיעים בשנת 2025, מתוכן קרוב לאלפיים באזור הדרום. הוא אינו כולל מכירות בחלקים, ומתייחס לשומות סגורות בלבד. מדובר אפוא בקבוצת העסקאות שנכללה בבדיקה, ולא בנתון על כלל בעלי הדירות או על כלל מי שרכשו דירה להשקעה.

בן נאים מסבירה כי החבות במס שבח של בעלי ״דירה נוספת״ מאפשרת לבחון את תוצאות המכירה לעומק: ״כך אנו באמת יודעים מי הפסיד ומי הרוויח. זאת הודות לבדיקה מעמיקה שעורכים מפקחי מיסוי מקרקעין״.

לדבריה, ניתוח נתונים מאתרי מידע פומביים אינו מספק בהכרח תמונה דומה. זיהוי נכס לאורך זמן והשינויים שחלו בו, לרבות שיפוצים ופרצלציה, מקשים על השוואה ישירה בין מחירי עסקאות. ״בשורה התחתונה כדאי לזכור שדירה זה לא מניה״, כתבה.

בדרום מוכרים מהר יותר ומפסידים בשיעור גבוה יותר

לפי התרשימים, 23.5% ממכירות המשקיעים באזור הדרום שנכללו בניתוח בוצעו בתוך חמש שנים מהרכישה, לעומת 9.7% ברמה הארצית. כלומר, משקל המכירות לאחר תקופת החזקה קצרה בדרום היה יותר מכפול מהמשקל הארצי. בקרב המוכרים הללו שיעור המכירות בהפסד ריאלי בדרום היה גבוה ב-14.5 נקודות אחוז מהשיעור הארצי.

גם בקרב מי שהחזיקו בדירה בין שש לעשר שנים ניכר הפער: 30.6% מהמכירות באזור הדרום היו בהפסד הון ריאלי, לעומת 17.2% ברמה הארצית.

שיעור המכירות בהפסד הון ריאלי בשנת 2025, בתוך כל קבוצת החזקה

מקור: תרשימי אגף הכלכלן הראשי שהציגה גלית בן נאים, על בסיס נתוני רשות המסים. שומות סגורות בלבד; ללא מכירות בחלקים. מוצגות קבוצות החזקה נבחרות.

בקצה השני של ההתפלגות, דירות שהוחזקו יותר מ-30 שנה היוו 38.6% ממכירות המשקיעים ברמה הארצית, לעומת 13.6% באזור הדרום. שיעור המכירות בהפסד בקבוצת החזקה זו היה נמוך בהרבה: 1.9% ברמה הארצית ו-4.5% בדרום.

בן נאים מזכירה כי ב-2009 נראתה באזור תמונה אחרת: משקיעים מכרו דירות גם בתוך פחות משנתיים מהרכישה, ברווח נאה. ההשוואה ממחישה עד כמה עיתוי הכניסה והיציאה מההשקעה עשוי לשנות את התוצאה.

הפסד הון אינו כל חשבון ההשקעה

יש לדייק במשמעות הנתונים: 47.5% הוא שיעור המכירות בהפסד בקרב מי שמכרו בתוך חמש שנים, ולא שיעור ההפסד במחיר הדירה או שיעור המפסידים מכלל המשקיעים. כך גם הנתון של 62% בדרום.

בנוסף, הפסד ריאלי משקף חישוב המתחשב באינפלציה, ואינו מעיד בהכרח שמחיר המכירה בשקלים היה נמוך ממחיר הרכישה. בן נאים מציינת כי אצל חלק מהמוכרים בדרום נרשם גם הפסד נומינלי, אך אינה מציגה בפוסט את שיעורם.

כדי לחשב את התשואה הכוללת מההשקעה נדרשת גם תמונת ההכנסות משכירות, המימון, המסים וההוצאות לאורך התקופה, תוך התחשבות במה שכבר נכלל בחישוב השומה. התרשימים אינם מציגים חשבון כזה. הם גם אינם מוכיחים שתקופת החזקה ארוכה כשלעצמה מבטיחה רווח: הקבוצות נבדלות, בין היתר, בשנות הרכישה ובנכסים שהוחזקו.

ובכל זאת, הנתונים מפריכים את ההנחה שרכישת דירה ומכירתה כעבור כמה שנים מבטיחות רווח הון. דירה היא נכס שאפשר להפסיד עליו כסף, והיכולת להמתין לקונה או למחיר הרצוי היא חלק מסיכון ההשקעה. עבור חלק ניכר מהמוכרים בטווח של עד חמש שנים, הסיכון הזה כבר התממש.

לפרסום של גלית בן נאים בפייסבוק